业主要求查物业账目，物业不给看怎么办？业主知情权怎么行使？——请律师结合案情与北京实际情况解答。
结论：业主对公共收益和物业收支有知情权，物业有公开义务，不公开可以起诉。
法律依据：《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。北京有《北京市物业管理条例》对物业服务信息公开作出具体规定。
具体拆解：
- 知情权有边界。业主能查的是和物业服务、公共收益相关的合同、账目、票据，不是去翻物业公司自己的全套内部账。
- 公共收益主要指电梯广告、地面停车、公共场地摆摊租金。这笔钱扣除合理管理成本后归全体业主，物业不公开，当然能查。
- 先找业委会或居委会出面，书面要求物业限期公示，留好送达记录。这一步能解决不少问题，别一上来就打官司。
- 起诉时要把查阅对象写具体，别只写“查账”。要写清楚查物业服务合同、公共收益收支明细、原始发票凭证、维修资金使用记录，法院才好判。
北京落地：先书面要求物业限期公示，快递或当面交都行，一定留记录。再向社区居委会、街道办反映，让他们督促。业委会也能依规要求物业移交相关资料。物业仍不配合，业委会或业主本人可以去物业所在地基层法院提起业主知情权诉讼，申请查阅复制相关资料。诉讼费不高，关键是请求列具体。
风险提示：别聚众堵门、拉横幅，反而理亏。“业主知情权”不等于你能查物业老板的个人财产。起诉前把物业公司全称、要查的资料范围核对清楚。以上为一般性解答，个案请咨询执业律师。
补充角度：物业要是口头答应又不给，那你就再去函催一次，这次用EMS在封面“内件品名”栏写明“关于公开小区公共收益和维修资金的催告函”，收件人写物业公司全称和法定代表人。这个动作能形成一个关键证据：物业拒收或签收后仍不答复。将来起诉时法官会问物业为什么收了函不履职，物业很难自圆其说。
你自己去拍照公示栏时，要带时间水印的相机或手机，连续录像，最好有当天报纸或小区门口标志物作背景。如果物业看见你拍就收走资料，录像里也能反映这个瞬间。这种证据能证明物业存在拒不公开行为，诉讼中申请律师调查令调取资料时，法院也会更愿意支持。
补充角度：程序上别急着起诉，先给物业留一个“合理查阅期限”。你在书面通知里写明“请在收到本函后七日内安排查阅复制，逾期视为拒绝”，这样起诉时法院会审查你履行前置程序。物业如果七天内不回应，你再起诉，诉请就有了事实前提，立案和庭审都会顺。
如果物业在期限最后一天突然在公告栏贴出一张笼统的支出表，没有明细和原始凭证，你要立刻书面回函指出“缺少电梯广告合同、停车台账、维修资金分割单”，要求补正。保留这封函件的送达凭证。这个动作将“已公开”变成“披露不完整”，防止物业拿那张表当证据说自己履行了义务。
补充角度：北京的小区，业主除了找社区，还可以直接向物业项目所在地的区住建委物业科递交书面投诉。投诉信里附上你之前要求公示的送达凭证和物业不公开的照片。通常主管部门会约谈物业项目经理，责令限期整改。这个行政压力比个人去催有效，而且整改记录能成为后续诉讼的有力佐证。
在北京打知情权官司，管辖法院是物业所在地基层法院，这个没问题。但很多物业公司的注册地在外地，北京只是服务现场。你起诉时要把物业服务合同上的项目地址、公章、以及物业服务中心在小区内的照片都整理好，证明实际服务地在北京，避免法院因被告注册地在外地而要求移送。这个小细节能省不少时间。
补充角度：与其自己看账看不懂，不如由业委会牵头，请会计师事务所做专项审计。审计范围限定在“小区公共收益”和“维修资金”，不碰物业公司其他账。审计报告出来后，物业若拒绝配合导致审计无法进行，审计机构会出具说明，那个说明在法庭上就能证明物业妨碍举证。业委会成员和热心业主分摊审计费，金额不大。
计算公共收益时，先把合同基础打牢。电梯广告、快递柜进场费、地面车位收费，每一笔都对应一份合同。你起诉时要求物业把这些合同全部提交，合同上没有的收益项，物业就得说明去向。必要时申请法院调取物业与广告商之间的银行流水，因为广告商一般是对公转账，查流水比只查账更能戳穿假账。
你的情况和上面不一样？
补充案情细节后重新发布问题，值班律师会优先解答——首次咨询免费。