二手房被抵押或被查封了，定金和损失怎么赔

补充角度：你得先分清楚是抵押还是查封，这俩处理路子完全不同。抵押的话，房东只要在合理期限内把银行贷款还清、办完解押，合同还能继续走；但查封是法院执行措施，不解除查封根本过不了户。所以你现在别听房东说“再等等”，先拉个时间表，明确让他书面承诺几天内解押或解封，超期就直接发解约函。

另一个容易踩的坑是定金性质。你交的如果是“定金”，房东违约要双倍返还；但如果收据上写的是“订金”或“预付款”，那只能退本金，赔不了双倍。所以第一件事就是翻出你手里的收据和转账备注，看看到底写的是哪个字。北京这边法院认这个差别认得很死，别自己先搞混了。

补充角度：如果你已经付了部分首付而不只是定金，那索赔基数就大了。除了双倍定金，你还可以主张已付房款的资金占用利息，按同期贷款市场报价利率算，从付款日算到实际返还日。这笔钱不用等判决，发解约函时就可以一并列进去，给对方压力，也为你后面起诉固定好金额。

北京买房很多人是“卖一买一”，这边被查封卡住，那边自己的房子已经卖了，你可能面临无房可住或者租房过渡。这部分租金损失、搬家费，只要你能证明是因为房东违约直接导致的，且订立合同时他能预见到，就可以一并主张。留好租房合同和付款凭证，别嫌麻烦。

补充角度：程序上你有个关键节点别错过：如果房东是被法院查封的，你可以去查封法院了解案号和执行法官，看能不能通过提执行异议或者督促房东尽快履行债务来解封。有些案子房东欠的钱不多，你甚至可以权衡要不要先垫付一部分帮他解封，但必须写清楚这笔钱从房款里扣，并且要有书面协议。

北京存量房网签是个硬节点。网签前你完全有权要求房东配合查档，网签一旦做了，再发现查封就很被动。所以现在立刻停止任何后续付款，包括中介催你交的评估费、担保费。已经交给中介的费用，因房东原因交易失败，你可以要求中介退还，不退就向住建委投诉。

补充角度：时间上你要抓紧。如果房东是欺诈，你知道被查封或抵押之日起一年内要行使撤销权；如果走违约解除，解除权也有合理期限，别拖。发书面催告函最好用EMS，面单上写清楚“催告解押解封函”，保留邮寄凭证和签收记录，这是你后面证明自己及时主张权利的关键证据。

还有一个替代方案你可以考虑：如果房子你确实想要，而查封金额不大，可以跟房东、申请执行人三方谈，由你直接把部分房款付给法院或申请执行人换取解封，这叫“带押过户”思路的变通。但必须走法院账户或做提存，千万别私下把钱给房东，否则解封没办成，钱也追不回来。