北京买房定金被中介扣了怎么办：房子还在继承过户——请律师结合案情与北京实际情况解答。
先说结论
先说结论：在北京，房子还没过户到卖方名下，交易办不下去，定金可以要回。中介说合同有效、定金不退，这话只对了一半。合同可能有效，但不等于你的钱拿不回来。
法律依据
《民法典》第五百九十七条：出卖人未取得处分权，致所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求承担违约责任。
《民法典》第一千一百二十三条：继承开始后，按法定继承办理；有遗嘱的按遗嘱继承或遗赠办理；有遗赠扶养协议的按协议办理。
《民法典》第五百八十七条：收受定金一方不履行债务，致合同目的不能实现的，应当双倍返还定金。
具体拆解
第一，先看卖方有没有处分权。房子还登记在老人名下，几个子女正在办继承，卖方现在还不是法律上的产权人。他手里没有所有权，就谈不上把所有权转给你。
第二，无处分权不影响合同效力。合同本身可能仍然有效，但房子过不了户，合同目的就实现不了。你可以解除合同，并要求卖方承担违约责任，这两件事不冲突。
第三，继承没办完就是实打实的履行障碍。几个继承人没谈拢，公证书出不来，过户窗口根本不受理。这不是等几天的事，可能拖上一年半载。
第四，定金该退。办不下去的原因不在你，你没违约。收定金的一方导致合同目的落空，定金应当返还；符合条件还可以主张双倍返还。
北京落地
在北京，不动产继承过户要到房屋所在区的不动产登记中心办，材料上认继承权公证书或者法院生效文书，二选一。所以签约前你要做一件事：核对不动产权证上的登记人是不是卖方本人。是共有房产的，还要看全部共有人有没有签字同意卖。
现在已经卡住了，先书面发函催告，给对方一个合理期限，写清楚到期办不了就解除合同、退定金。协商不成，向房屋所在区人民法院起诉，定金和资金占用损失可以一并主张。遇到类似纠纷，也可以先看看法律咨询栏目里的其他问答。
风险提示
合同里如果写了“卖方负责办理继承手续，买方同意等待”，很可能被认定你自愿承担等待风险，退定金就难了。只付了定金、没约定过户最后期限的，主张对方违约也会更吃力。继承人之间要是打起来，你的案子还可能被中止，时间拖得很长。
每个案子的合同条款、付款凭证、沟通记录都不一样，别照搬结论，个案请咨询执业律师。本文仅为一般性法律信息分享，不构成对具体案件的法律意见，也不承诺任何处理结果。
补充角度：这个案子我建议先别急着起诉，先把催告函发到位。函里要写明继承手续的办理现状和过户的最后期限，通过EMS寄到卖方身份证地址，保留回执。北京法院对这类案件很看重你有没有给过合理履行期限，没催告直接起诉，法官可能认为你也有责任，定金返还的比例会打折扣。
还有个细节容易被忽略：定金是谁收的、打到哪个账户，这决定你把谁列为被告。如果钱是中介代收或者转到中介监管账户，中介和卖方可以一起告，要求连带返还。北京各区法院对中介代收定金的处理不完全一样，朝阳、海淀判得比较严，先把收款凭证和转账记录调出来，别只盯着卖方一个人。
补充角度：我得提醒一句，这套房如果老人去世后还没办继承登记，严格说几个子女现在谁都没权利单独处分整套房子。你签的合同很可能是和其中一个子女签的，其他继承人根本不认。这种情况下你起诉时要考虑把其他继承人也列进来，或者至少查明继承人的范围，否则判决执行时房子还是过不了户。
再说定金数额。北京二手房定金通常不超过总价的百分之二十，超过部分不产生定金效力，只能按预付款要回来。你算一下自己交的钱有没有超这个比例，超了的部分直接主张返还，不受定金罚则约束。另外资金占用利息可以从你付款那天起算，别等到起诉才提。
补充角度：从诉讼策略上讲，这类案子我一般不建议只打违约之诉。房子过不了户是事实，但你真正的诉求是拿回钱，所以起诉时把解除合同和返还定金写在一个诉请里，别拆成两个案子。北京基层法院立案时对诉请表述要求比较细，写清楚“解除某年某月签订的房屋买卖合同并返还定金若干元”，一次解决，省得来回折腾。
另外提醒你看看合同里有没有仲裁条款。有些中介提供的格式合同约定争议提交仲裁委，真有这条你就不能直接去法院立案，得走仲裁。北京这边贸仲和北仲都有，费用比诉讼高不少，先翻合同最后一页的争议解决条款，这一步很多人签完就忘了。
补充角度：你这个情况，中介的责任其实值得单独说一说。如果中介明知房子还在继承、产权人不是签约人，还催着你交定金促成交易，这属于未尽到如实报告义务。你可以向住建部门投诉中介的违规居间行为，投诉记录将来在法庭上也能用，能给对方施加压力，有时候比直接起诉回款还快。
还有个现实问题：卖方几个继承人之间如果正在闹矛盾，你的案子起诉后可能被中止审理，等他们的继承纠纷打完。这个时间成本要有心理准备。所以能协商退钱就别硬拖，可以提出分期退还的方案，让对方先退一部分，剩下的写个还款协议，比干等判决强。
补充角度：我建议你现在就把所有沟通记录固定下来，尤其是微信里卖方或中介提到“继承还没办完”“再等等”的内容，截图保存原始载体，别只存截屏。北京法院现在对电子证据审查比较严，开庭时可能要求你当庭出示手机原始记录，提前做好公证或者至少做个时间戳，证据链才扎实。
再说钱的性质。你交的这笔钱如果收据上写的是“定金”，适用定金罚则；如果写的是“意向金”“诚意金”，那性质完全不同，卖方不退没有法律依据。先把收据和转账备注找出来看清楚，很多人交钱时没注意这几个字，后面维权方向完全不一样。
补充角度：房子还在继承过户这个状态，你去不动产登记中心是查不到卖方名下的产权信息的。立案时法院可能要求你提供房屋权属证明，你可以申请法院调查令去调取登记簿，或者提交老人死亡证明、继承相关的材料佐证。这一步别省，材料不全立案窗口会退回，来回跑很耽误时间。
另外算一下你的实际损失。除了定金本身，你为这套房支付的中介费、贷款评估费、甚至已经租房的过渡费用，只要能和这次交易挂上钩、有票据，都可以在诉讼中一并主张。北京法院对这类附随损失不是一律不支持，关键看证据和因果关系，票据留好。
补充角度：有个时间节点你要盯住：解除权的行使是有期限的。对方迟迟不办继承、不过户，你催告之后合理期限届满就可以发解除通知，通知到达对方合同就解除了，别一直拖着不发。拖太久对方可能反过来主张你怠于行使权利，说你默认接受继续履行，到时候再想要回定金就被动了。
还有个替代思路：如果卖方其他继承人愿意配合，你能不能直接和他们重新签一份合同，把原来那份解掉，定金转成新合同的款项？这样房子还有可能买成，钱也不用打官司要。当然前提是继承手续能办下来、所有继承人签字同意，操作前让律师把新合同和原合同的衔接关系审一遍，别留下尾巴。
补充角度：从北京各区法院的实践看，这类案子标的额不大，走简易程序的多，但审理周期不见得短，因为涉及继承事实的查明。我的建议是立案时就把继承相关的证据一并提交，包括被继承人死亡证明、亲属关系证明、继承公证书或者继承纠纷的立案材料，让法官一次看清履行障碍在哪，别等到开庭再补。
另外提醒你注意卖方是不是唯一签约人。如果房产是老人和老伴的夫妻共同财产，老伴还健在，那老伴也是共有人，光子女签字不够。签约主体不全，合同履行不能的责任划分会更复杂，你主张定金返还的理由反而更充分，但要把共有关系查清楚再定诉讼方案。
补充角度：你这种情况，我倾向于先发律师函而不是直接起诉。律师函里把继承未办、产权人不是卖方、合同目的无法实现这几点写透，给对方一个明确的退款期限，很多卖方怕惹官司会主动谈。北京这边发函成本不高，比立案快，谈成了还能省下诉讼费和时间。
最后说个风险：如果卖方把定金已经花掉了，或者几个继承人之间对这笔钱归属有争议，就算你胜诉，执行也可能卡住。起诉前查一下卖方的财产状况，有没有其他房产、账户，必要时申请财产保全。保全要提供担保，但金额不大，比起赢了官司拿不到钱，这一步值得做。
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