业委会决定换物业，老物业赖着不走怎么办？

补充角度：先说证据固定这块。业委会得赶紧把业主大会的会议记录、表决票原件、公示照片、微信群通知截图都整理归档，最好做个时间线。老物业赖着不走时，派专人每天拍视频记录它还在收费、还在岗，这些将来起诉移交和索赔都用得上。

程序上提醒一句，起诉前先向街道和区住建委书面反映，拿到他们的协调记录或回执。北京法院对这类案子会看属地是否介入过，有协调痕迹的，立案和审理都顺。别自己先动手换锁，那容易把有理变没理。

补充角度：费用这块得算清楚。老物业赖着期间不能再收物业费，但它之前正常服务那段的钱，业主还是得结。建议业委会发函明确：合同终止日之后的费用拒付，之前的按实结算，把账目分开，免得它拿欠费当挡箭牌。

诉讼请求别只写退出，要一并写移交物业服务用房、设施设备、图纸资料和代管的维修资金。北京法院判项越具体越好执行。另外可申请先予执行，让它先撤，别等判决拖几个月。

补充角度：时效和主体别搞错。起诉主体是业委会还是全体业主，得看业主大会有没有授权业委会起诉。北京有些法院要求业委会提供授权决议，否则立案卡壳。提前把授权写进大会决议里，省得来回补。

替代方案上，可以同时向区住建委投诉它拒不退出，行政部门可责令限期改正。行政压力和民事诉讼双管齐下，比单打独斗快。但投诉材料要和诉讼证据一致，别两边说法打架。

补充角度：北京落地有个细节：新物业进场前，业委会可先组织业主自行管理过渡，比如聘临时保洁保安，费用从公共收益出。这样老物业赖着也不影响小区运转，还能证明它已无实际服务，削弱它要钱的理由。

风险提醒：千万别断水断电或堵门赶人。北京有过案例，业委会强行清场反被老物业告侵权，赔了钱。正确做法是发书面通知、报街道、起诉，让法院和行政来推，自己别动手。

补充角度：交接清单要提前列。物业服务用房、监控设备、门禁系统、电梯钥匙、水电图纸、业主名册、维修资金账目，一项项写清楚。老物业不交，起诉时按清单主张，法院判起来明确，执行也好操作。

关于损失赔偿，业委会可主张它赖着期间造成的实际损失，比如新物业无法进场导致的额外保洁费、安保费。保留好发票和合同，北京法院对这类实际支出一般支持，但要有票据支撑。

补充角度：表决比例是命门。北京要求解聘物业须经专有部分面积和人数双过半的业主参与表决，且参与表决的双过半同意。业委会先自查票数，不够就重开大会，别硬上。程序有瑕疵，老物业一告一个准。

通知送达要留痕。用EMS寄限期退出通知，面单写清文件名称，保留底单和签收记录。拒收也算送达，但要有邮局退回件。北京法院认这个，比微信通知稳。

补充角度：如果老物业拿新物业没资质说事，别慌。资质不是它赖着的理由，合同解除后它就得走。新物业选聘是否合规是另一回事，业委会把选聘程序做扎实，公开招标或比选记录留好，它就挑不出刺。

诉讼管辖选物业所在地基层法院，北京一般按不动产所在地或合同履行地。起诉时把业主大会决议、通知、现场视频一起交，立案庭一看材料齐，流程就快。别等它把设备拆了再告。

补充角度：交接期费用别一刀切。合同终止前它正常服务的，该付；终止后它赖着，一分不用给。业委会可发函明确这个分界点，并暂停向它支付任何款项。它要是起诉要钱，拿终止日之后的拒付依据顶回去。

执行阶段要盯紧。判决它退出移交后，它不履行就申请强制执行，法院可罚款、拘留负责人。北京执行局对这类行为执行有经验，业委会配合提供现场线索，比如它还在哪收钱、设备在哪，执行就快。

补充角度：先别急着起诉，可以走行政协调。北京街道和区住建委有物业纠纷调解机制，业委会把决议和通知交上去，让街道出面见证交接。很多老物业怕行政压力，协调阶段就撤了，比诉讼省时间。

最后提醒：别把旧账全免当筹码。正常服务期间的费用该结就结，否则它反诉业主欠费，法院可能一并处理，反而拖慢退出。账目分开、争议另算，退出和费用两条线走，才不纠缠。