房子空置没人住，物业费要不要交、能减免多少

补充角度：空置房物业费减免，关键看合同怎么约定。如果合同里写了空置期按比例交，比如70%或80%，那就按合同来；没写的话，得看北京各区法院的裁判习惯，有的支持打折，有的不支持。我代理过几个案子，法官会审查物业实际服务有没有减损，比如楼道保洁、绿化维护频率有没有降低。所以你要先把合同翻出来，看有没有空置条款，再决定怎么谈。

从诉讼角度说，物业起诉你追费，你抗辩空置减免，举证责任在你。你得证明房子确实没人住，水电燃气零用量是最直接的证据，最好去营业厅打正式流水单，别自己截图。另外，如果物业在你空置期间服务明显缩水，比如门禁坏了长期不修，你可以拍视频、找邻居作证，要求扣减对应部分。但别一分不交，否则违约金可能比物业费还高。

补充角度：北京这边，很多物业公司对空置房有内部政策，比如连续空置六个月以上可以申请按70%交，但必须提前书面申请，事后补办往往不认。我建议你先去物业办公室问清楚他们有没有这种政策，要一份书面说明，然后按他们的要求提交材料。如果物业口头答应减免，一定要让他们出书面确认，否则换届或换经理后可能不认账。

程序上注意，物业费纠纷诉讼时效是三年，从每一期物业费应付之日起算。如果物业几年没催你，突然起诉，你可以提时效抗辩，但已过时效的部分法院可能不支持物业。不过物业一般会发催告函中断时效，所以你要保留好所有催告函和你的回复记录。另外，如果物业起诉，你反诉服务不达标，得在举证期限内提，别等到开庭才说。

补充角度：从金额计算角度，空置减免不是简单按天数折算。物业费包含公共区域维护、秩序、绿化等，这些成本不因你不住而减少，所以法院通常只支持部分减免，比如10%到30%。北京有些判例支持空置期按70%交，但前提是合同有约定或物业同意。你可以先算一下总欠费，再按可能减免的比例估算，看值不值得打官司，毕竟诉讼成本可能超过省下的钱。

替代方案上，你可以跟物业谈分期或一次性结清换折扣。比如你欠两年物业费，一次性付清，让物业免掉违约金，甚至打九折，这比硬抗诉讼划算。另外，如果房子长期空置，可以考虑出租，租客入住后物业费由租客承担，虽然租金可能低点，但能覆盖物业费。还有，如果物业服务质量差，你可以联合其他业主成立业委会，集体谈判或换物业，从根上解决。

补充角度：风险提醒一下，千万别用断水断电或拒交物业费来对抗物业，物业有权起诉你，而且你败诉后还要承担诉讼费和违约金。北京法院对物业费案件一般快审快结，标的额小的走小额诉讼，一审终审，你连上诉机会都没有。所以最好在物业起诉前就谈好减免方案，签书面协议，把空置起止时间、减免比例、支付期限写清楚，双方签字盖章。

证据固定方面，空置证明最好用连续六个月的水电燃气零账单，去营业厅打印并盖章。如果是毛坯房没入住，保留开发商交付通知书、钥匙托管证明。跟物业沟通尽量用微信或邮件，电话录音也行，但录音要清晰提到双方身份和减免协商内容。如果物业拒绝减免，你可以向街道办或住建委投诉，投诉记录也是证据，将来诉讼时能证明你积极协商，不是恶意欠费。