北京买房发现房子被查封了怎么办：定金能退吗——请律师结合案情与北京实际情况解答。
先说结论
先说结论：在北京，房子被查封导致无法过户，属于卖方违约。你可以解除合同、要求双倍返还定金，也可以选择主张违约金。两条路只能挑一条走。
法律依据
《民法典》第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
《民法典》第五百八十八条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
具体拆解
第二，定金和违约金只能选一个。合同里既写了违约金又写了定金的，卖方违约时你只能择一。一般哪个金额高、哪个好举证，就选哪个。别想着两头都要，法院不会支持。
第三，定金不够还能补。你交的定金如果盖不住实际损失，比如中介费、评估费、房价上涨的差价，可以请求赔偿超过定金数额的那部分。前提是你能拿出证据。
第四，解除要通知到位。写一份书面解除通知，快递寄到合同上写的地址，也寄一份到卖方营业执照地址。微信、邮件同步发一遍，截图留痕。通知到了，合同才算解除。
第五，卖方有过错可加责。卖方明知房子被查封还故意瞒着你，除了退定金，还得赔你实际花出去的费用。比如你为了买房请假跑手续的误工、交通费，有票据就能主张。
北京落地
查册这块，北京已经支持线上查询不动产登记信息，登录北京市不动产登记领域网上办事服务平台就能查。嫌线上不踏实，就去房屋所在区的不动产登记中心现场打一份。
起诉的话，向房屋所在地或者被告住所地的基层法院提起。北京各区法院都支持网上立案，不用一趟趟跑。担心卖方把定金挥霍掉，立案时一并申请财产保全，把他账户或房子先冻上。
二手房交易建议走资金监管，定金尽量别直接打给个人账户。真要走诉讼，证据链要早准备：合同、转账记录、查册结果、聊天记录，一样别少。想了解更多房产纠纷的常见问题，可以翻翻我们法律咨询栏目里的其他文章。
风险提示
本文内容根据现行法律法规整理，仅供参考，不构成正式法律意见。具体案件情况不同，处理方式也有差别，建议带上材料当面咨询律师，再做决定。
以上为一般性解答，个案请咨询执业律师。
补充角度：如果卖方在签约时已经知道房子被查封还收你定金，这就不只是民事违约了，可能涉嫌合同诈骗。你要做的第一件事是把签约前后所有聊天记录、通话录音整理出来，尤其能证明他隐瞒查封事实的内容，必要时向公安机关报案。北京公安对这类涉房诈骗立案比较谨慎，但一旦刑事立案，退赔压力会大很多。
另外提醒你，查封分很多种，有的是轮候查封，有的是正式查封。如果是轮候查封，前面还有别的债权人，卖方即便解封也未必轮得到你。你去不动产登记中心拉一份详细查封信息，看清查封法院、案号和查封期限，再决定是继续等还是直接解约索赔，别稀里糊涂耗着。
补充角度：你交定金的时候如果是通过中介走的，中介有没有尽到房源核验义务很关键。北京正规中介签约前应当做房屋权属核验，如果中介明知或应知查封还撮合交易，你可以向住建部门投诉，要求退中介费并追究其责任。这条路径比单纯起诉卖方有时更快拿到钱，也能给卖方施压。
还有一个实操点：解除合同的通知发出后，不要傻等对方回应。快递签收记录、微信已读、邮件发送成功截图都要保存好。如果卖方拒收，你可以在北京本地报纸上登一份解除公告，虽然多花几百块，但能固定你已经尽到通知义务，后面打官司时对方没法说你没通知。
补充角度：定金能不能退，要看你合同里写的是‘定金’还是‘订金’。北京二手房买卖合同里经常混用，如果是‘订金’或‘意向金’，法律上不适用双倍返还规则，只能要求原额退回。你先把合同翻出来逐字看清楚，别一上来就按双倍去谈，谈崩了反而被动。
如果定金金额超过主合同标的额的百分之二十，超出部分不产生定金效力。比如房价五百万，定金收了一百五十万，那超出的五十万只能算预付款，卖方违约时这部分不能要求双倍。你算一下自己交的钱有没有超线，主张金额时把这块区分开，法院才支持。
补充角度：你如果想继续要这套房，而不是只拿回钱，可以考虑代位清偿。也就是说，你替卖方把查封背后的债务还掉，让法院解封，然后你再来追偿这笔钱。北京法院对代位清偿操作有一定空间，但前提是查封金额明确、债权人配合，且你愿意承担额外资金风险，不是每个案子都适合。
另一种替代方案是申请执行异议。如果你已经实际占有房屋、付了大部分房款且对未过户没有过错，可以尝试向查封法院提出执行异议，要求排除执行。北京各区法院对这类异议审查标准不一，材料要准备得非常扎实，建议先让律师评估胜算再动手，别贸然提。
补充角度：时间节点你要卡死：解除权是有期限的。如果合同里约定了卖方解封的宽限期，宽限期一过你就要在合理期限内发解除通知，拖太久可能被认定你放弃了解除权。北京法院对‘合理期限’把握比较严，一般不超过三个月，你最好在发现查封后一个月内就书面表态。
财产保全是这案子最值钱的一步。你起诉时同时申请冻结卖方名下账户或这套房，保全费按标的额算，几千块就能撬动很大压力。北京法院现在保全审查很快，但你要提供卖方具体财产线索，比如他另一套房的地址、常用银行账户，线索越细，冻得越准。
补充角度：损失计算别只盯着定金。北京房价波动大，如果签约后房价涨了，你可以主张差价损失，但需要评估报告支撑。找一家北京有资质的评估机构，按签约时点和解约时点各做一份估价，差价减去定金金额就是你额外能要的部分，没这个报告法院很难支持差价。
中介费、评估费、贷款服务费这些实际支出，你要把发票和转账记录一一对应。北京法院对‘实际损失’审查很细，光有收据不行，必须证明这笔钱是为这套房花的。如果贷款已经批了又因查封放不了款，银行出的拒贷说明也是关键证据，能帮你多要一笔。
补充角度：卖方如果是一手房开发商，情况更复杂。北京对预售资金监管很严，查封往往和开发商债务有关。你可以同时向住建部门投诉，要求从监管账户里协调退款。这条路比诉讼快，但前提是开发商还在正常经营、账户里有钱，你要赶紧查它有没有其他被执行案件。
如果卖方是夫妻共有房，只有一方签合同收定金，另一方没签字，合同效力可能有问题。你起诉时要把夫妻双方都列为被告，主张表见代理或共同债务。北京法院对这类共有房纠纷会审查配偶是否知情、定金是否用于家庭，列错被告可能被驳回，白跑一趟。
补充角度：诉讼请求怎么写很讲究。你不能既要求双倍返还定金又要求继续履行合同，这两个是矛盾的。如果你想要钱，就写解除合同、双倍返还定金、赔偿损失；如果你还想要房，就写继续履行、卖方负责解封。北京法院立案时会让你明确，选错了后面改很麻烦。
管辖法院别选错。虽然房屋所在地和被告住所地都能选，但北京各区法院对房产案件的经验和效率差别不小。如果被告住在大兴、房子在朝阳，你优先选朝阳，因为朝阳法院处理二手房查封纠纷量大，流程熟，保全和执行衔接也更顺，能省你不少时间。
补充角度：你手里如果只有一张定金收据，没有正式买卖合同，也别慌。北京法院认可事实上的房屋买卖合同关系，但你需要把微信聊天、看房记录、中介带看单、转账备注串成证据链，证明双方对房屋、价格、定金性质有明确合意。证据越完整，双倍返还越稳。
最后提醒一句执行风险：就算你赢了官司，卖方如果名下没钱、房子又被别的债权人轮候查封，你可能拿不到钱。所以起诉前先查卖方有没有其他被执行案件，上中国执行信息公开网搜一下。如果他已经债台高筑，早点考虑调解拿部分现金，比硬判后执行不到强。
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