北京限购和购房资格怎么核？社保断缴、假离婚买房有什么风险

补充角度：社保断缴这块，我一般让当事人先去人社和税务各打一份完整缴费明细，看断的是哪个月、是换工作空档还是公司漏缴。北京认的是连续缴纳，事后补缴通常不认，所以别等到网签被卡才查。

如果已经签了合同又发现资格不够，先别急着和卖方撕破脸。赶紧发书面通知固定你积极履约、非恶意违约的事实，同时谈解除方案。定金能不能退、违约金怎么算，关键看合同里资格条款怎么写的。

补充角度：假离婚买房现在风险很大，北京住建、民政信息是打通的，离婚时间、房产归属、复婚节奏都会被看。一旦被认定规避限购，不光购房资格取消，还可能影响后续网签和贷款审批。

更麻烦的是离婚协议里把房全给一方，复婚后另一方反悔不认账，这类家庭内部纠纷我见得多。房子登记在谁名下、贷款谁还，白纸黑字写清楚才有用，口头约定法院很难支持。

补充角度：从程序节点看，北京是先做购房资格核验再网签，核验通不过网签根本走不下去。所以付款节奏要卡死：核验通过前只给小额定金，大额首付和资金监管放到核验通过之后。

如果卖方催你提前付款，你可以要求把‘资格核验未通过则无条件解约、定金全退’写进补充协议。这样即使最后没买成，也不会被扣掉几十万，主动权在自己手里。

补充角度：金额计算上，违约金约定过高的，法院会参照实际损失调整。实务里常见按总房款百分之十上下判，但如果卖方很快把房卖给别人、没实际损失，你可以主张调低，别被合同数字吓住。

定金和违约金不能同时全拿，卖方一般只能择一主张。你要算清楚哪头对自己有利：是退定金走人，还是被扣违约金，还是赔差价，三个方案金额差别可能很大。

补充角度：北京集体户口、京籍家庭、非京籍家庭核验口径不一样，单位集体户口还要看首页和本人页是否齐全、是否在有效期内。这些材料缺一样，窗口就可能不受理。

未成年子女名下的房也算家庭套数，很多人以为孩子小不算，结果核验时被卡。签约前把全家身份证号拉一遍不动产登记查询，比事后补救省事得多。

补充角度：时效上要注意，资格没通过导致合同解除，主张违约金或赔偿的诉讼时效从你知道权利受损起算，别拖着不处理。发函、协商记录都要留好，能起到中断时效的作用。

如果经纪机构明知你不符合限购还催你签约，可以同时向区住建部门投诉并保留追责权利。把中介的聊天记录、承诺截图存好，后面谈判或诉讼都用得上。

补充角度：替代方案上，如果社保差几个月，可以等连续年限够了再买，别硬闯网签。也可以用符合资格的家庭成员名义买，但前提是真实出资和真实产权，不能搞代持，代持协议风险极高。

有些人想先签长期租赁再转买卖，这种安排在北京限购下也绕不开资格核验。与其设计复杂路径，不如老老实实等资格或换符合条件的人买，风险小得多。

补充角度：风险提醒一句：假离婚被查实，除了购房资格取消，还可能被记入相关信用记录，影响以后贷款、积分落户等事项。为省一笔钱搭上长期信用，不划算。

另外，离婚后房产没及时过户，再买房时家庭套数可能算重。建议离婚涉及房产分割的，先把不动产变更登记办完，再考虑购房，顺序错了很容易翻车。

补充角度：北京限购纠纷管辖一般在房屋所在地或被告住所地基层法院，选哪个法院对你不一定一样，涉及证据调取和开庭便利，起诉前可以比较一下再定。

如果已经付了大额款项又被卡资格，尽快做财产保全评估，防止卖方把钱转走或一房二卖。越早找律师介入，能选的谈判和诉讼方案越多，别等到过户彻底没戏才行动。