二手房买卖合同做低房价避税，买方卖方各有什么风险——请律师结合案情与北京实际情况解答。
先说结论
先说结论：做低网签价，影响的主要是契税和差额个税，常见只省几千到几万元。一旦被认定虚假意思表示，相关条款可能无效。买方再出售时还要按原值多缴税，卖方另有被追缴个税的风险。
法律依据
《民法典》第一百四十六条，虚假意思表示的行为无效，隐藏行为另行判断。第一百五十三条，违反强制性规定的行为无效。第五百零九条，应按约定全面履行，遵循诚信原则。第五百七十七条，不履行或履行不符合约定的，要担违约责任。
具体拆解
先算清省的是什么税。二手房交易里，买方主要交契税，卖方主要涉及个人所得税和增值税及附加，后者看持有年限和房屋性质。做低网签价，影响的主要是契税和差额个税。但税务部门一般按核定计税价与实际成交价孰高征税，做低价并不必然少缴税，这是很多人没意识到的关键。
买方单独扛三项风险。再出售时税负重，网签价写低就是购入原值写低，将来卖房差额个税可能大幅增加，常把当初省的税成倍吐回去。贷款额度缩水，按揭额度通常与网签价相关，价格写低可能压低可贷金额，首付反而更高。举证被动，卖方违约不配合过户时，买方主张按真实价继续履行要额外举证。
北京落地
在北京，二手房交易通过房屋交易主管部门的网上签约系统录入并签网签合同。税务部门在过户环节按核定计税价与实际成交价孰高征税，做低价并不必然少缴。契税具体税率，以及卖方个税与增值税的适用口径，以北京市税务与住建部门当期公示为准。因阴阳合同引发的纠纷，由房屋所在地或被告住所地基层法院管辖。税费承担有约定的，要写进主合同，别另签私下协议。对经纪机构诱导做低价避税，可向所在区住建部门反映或打 12345。拿不准口径的，签约前到税务窗口做一次税费测算，并留存书面结果。
风险提示
别把省税当唯一标准，再出售时的差额个税可能把省下的钱成倍还回去。别另签一份不写进主合同的补充协议，真出事你手里那份可能派不上用场。别以为做低价一定少交税，税务按孰高核定是常态。别忽略贷款额度受网签价影响，价格写低的代价可能是首付骤增。别听中介“都这么做、没人查”的说辞，被查的后果由买卖双方自己承担。
以上为一般性解答，个案请咨询执业律师。
本文答复人：龚静律师，执业证号 14403200611984407，执业机构为北京冠领（深圳）律师事务所，业务方向为房产、婚姻、继承、合同纠纷，自 2006 年起执业。微信 gongjinglawyer，电话 13261658272。
补充角度：做低网签价后，你们双方签的那份真实成交价的协议千万别丢。买方手里要留好转账记录、聊天记录，能证明实际付了多少钱。卖方也得留一份，万一买方反咬只认网签价，你手里没证据就说不清了。
北京过户时税务窗口会比对同小区近期成交均价，你报低了可能直接被核定调高，白折腾。而且网签价低，买方贷款批不下来，交易卡住算谁违约？合同里最好写明贷款不成怎么处理，别到时候互相扯皮。
补充角度：卖方注意，做低网签价后个税虽然当下少缴，但税务追征期不是过了就没事。一旦买方举报或者税务稽查翻旧账，你不仅要补税，还可能按日加收滞纳金，这笔钱可比当初省的多得多。
买方再卖房时，差额个税按这次网签价算原值，房价涨得越多你亏得越狠。北京有些区还要求提供原购房发票或契税票，你做低了网签价，将来这些凭证对不上，税务可能直接按核定征收，税率更高。
补充角度：你们签合同时如果写了“网签价仅用于过户，真实价以本协议为准”，这条款本身就可能被认定无效。但法院处理时，会看你们实际履行到哪一步。已经过户的，买方可能面临补税；还没过户的，卖方可以主张按真实价继续履行。
北京二手房交易中，做低价被查后，住建部门可能暂停网签资格，中介也要挨罚。你们双方作为纳税人，补税加滞纳金跑不掉。如果买方已经用低网签价办了贷款，银行发现后可能提前收贷，这个风险比补税更急。
补充角度：替代方案比做低价稳妥：满五唯一的房子，卖方个税本身免了，买方契税按首套也就一两个点，根本没必要冒险。如果不满五，可以考虑约定税费由一方承担，写进主合同，比搞阴阳合同安全得多。
真被税务认定做低价，买方契税要补，卖方个税要补，双方还可能被罚款。更麻烦的是，如果一方反悔拿做低价说事，主张合同无效，法院可能只支持按网签价处理，那真实多付的钱就得另案去追，费时费力。
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