律师在线解答：北京买到被查封的房子定金能退吗——请律师结合案情与北京实际情况解答。
先说结论
先说结论：在北京，被查封的房屋依法不得转让，卖方隐瞒致合同目的不能实现的应返还定金。
法律依据
《城市房地产管理法》第三十八条：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。
《民法典》第五百六十三条：一方违约致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。
《民法典》第五百八十七条：收受定金的一方不履行债务或者履行不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
具体拆解
第一，先看限制。房子被法院查封，属于依法不得转让的情形，过户这道门从根上就关着。
第二，再看合同。卖方瞒着查封事实签约，导致过不了户，你可以依法主张解除合同。
第三，定金怎么退。收定金的一方不履行债务、致合同目的落空，应当双倍返还定金。
第四，损失可以另算。定金不够弥补实际损失的，可以请求赔偿超过定金数额的部分，比如房屋差价、已付的评估费和中介费。
第五，证据先补齐。买卖合同、转账凭证、房屋权属查询打印件、卖方的承诺记录，都留好。
北京落地
签约前，到房屋所在区不动产登记中心查一次权属状态，北京支持线上查询，别只看卖方给的复印件。
北京二手房交易建议走网签和资金监管，定金和房款尽量别直接打给卖方个人账户。
起诉向卖方住所地或者房屋所在地的基层法院提起，北京各区法院都支持网上立案和在线交费。
担心卖方转移财产的，可以在立案时一并申请财产保全。更多房产纠纷可看法律咨询栏目。
风险提示
别在看不清权属状态时就交大额定金。别信“查封马上就会解”的口头承诺。别拖过三年诉讼时效才动手。
本文仅为一般法律知识解答，不构成针对具体案件的法律意见，具体处理请结合证据咨询专业律师。
以上为一般性解答，个案请咨询执业律师。
补充角度：这个案子关键要看卖方是不是在签约前就知道查封的事。如果他早就收到法院文书却还收你定金，那就不光是合同纠纷了，有可能构成欺诈。你可以在起诉时一并主张撤销合同，同时要求他赔偿你实际损失，这样比单纯要双倍定金可能拿得更多。
另外提醒一点，北京法院对这类案子处理很快，但前提是你材料要齐。去不动产登记中心打的那张查询单一定要带红章，能显示查封法院和案号最好。微信聊天里卖方如果说‘查封快解了’这种话，别删，截图公证一下，庭上就是铁证。
补充角度：定金双倍返还和损失赔偿这两个请求，在北京法院不是自动叠加的。你得算清楚：双倍定金是惩罚性的，实际损失如果比双倍定金少，法院一般就判双倍定金。但如果房价涨得快，差价远超双倍定金，你就要在起诉状里明确写‘定金不足以弥补损失，请求就超出部分赔偿’。
还有一点，很多当事人忽略中介。如果中介明知房屋被查封还撮合交易，你可以向北京市住建委投诉，中介要受处罚。同时在中介费退还上，你可以主张中介没尽到权属审查义务，要求全额退还并赔偿，这个和向卖方索赔是两条线，可以同时走。
补充角度：查封房买卖在北京有个现实问题：就算法院判你赢了，卖方账上没钱，执行也是空的。所以我建议你在立案前先摸一下卖方的财产线索，比如他名下还有没有其他房产、有没有固定工作单位。立案时一并申请保全，把他其他账户冻上，这样判决下来才有钱拿。
另外，如果这个查封是轮候查封，或者卖方还有其他债务纠纷，你要考虑参与分配的问题。别以为拿到判决就万事大吉，执行阶段可能一堆债权人排队。所以动作要快，谁先保全谁先受偿，这是北京法院执行的实务逻辑。
补充角度：我补充一个程序上的点：这类案子在北京各区法院立案时，案由要选对。选‘房屋买卖合同纠纷’还是‘定金合同纠纷’，管辖和审理思路不一样。如果合同里约定了仲裁条款，那就不能去法院，得走仲裁。你先翻翻合同最后一页有没有争议解决条款。
再就是解除合同的通知。你别光嘴上说解除，要用书面形式发出去，EMS寄到卖方身份证地址和合同约定的送达地址，快递单上写明‘解除房屋买卖合同通知’。这个寄送凭证留好，将来庭上对方不承认你通知过，这就是证据。
补充角度：从时效角度提醒你：三年诉讼时效是从你知道房子被查封、合同没法履行那天开始算，不是从签约那天算。但实务中很多当事人拖到快三年才找律师，中间又没有催告记录，对方一抗辩时效就麻烦了。所以你现在就应该发一份书面催告函，让时效重新起算。
还有一个替代方案：如果卖方愿意退钱但一时拿不出全款，你可以跟他签一份分期退款协议，约定第一期什么时候付、不付就恢复双倍定金主张，并让他找个担保人。这样比硬打官司快，钱也能早点回来。协议最好去公证处做个赋强公证，他再不付直接申请执行。
补充角度：北京这边网签很重要。如果你们已经做了网签，那网签合同里通常有违约条款，你可以直接依据网签合同主张违约金，不一定非要走定金罚则。网签合同在住建委系统里有备案，调取方便，证明力也强。你先查查网签有没有做、条款怎么写的。
另外，如果卖方是夫妻共同房产，但只有一方签了合同，你起诉时要把夫妻俩都列上。北京法院对夫妻共同债务认定比较严，如果只告签字那一方，执行时可能动不了另一方名下的财产。这个细节很多人吃亏，你提前把卖方婚姻状况查清楚。
补充角度：我想提醒你注意定金和订金的区别。你转账时备注写的是什么？如果写的是‘订金’或者‘诚意金’，那就不适用双倍返还规则，只能要求原额退回。如果写的是‘定金’，那才有双倍罚则。你先把转账记录调出来，看看备注和收据上怎么写的。
还有，定金数额不能超过合同总价的百分之二十，超过部分不产生定金效力。比如房子总价五百万，你交了二百万定金，那只有一百万算定金，另外一百万算预付款，只能原额退。你算一下自己交的钱有没有超线，别主张双倍的时候算错了数。
补充角度：北京有些案子，卖方会辩称‘查封是签约后才发生的’，这时候时间节点就是核心。你要去法院调取查封裁定书的送达回证，看送达日期是在签约前还是签约后。如果签约前就送达了，卖方辩解说不知道根本站不住脚。这个证据你自己调不到，立案后可以申请法院调取。
再一个，如果你已经付了部分房款而不只是定金，那返还范围就不一样了。房款部分可以主张返还并支付资金占用利息，利息从你付款那天算到实际还清那天，按同期贷款市场报价利率算。这个和双倍定金是两笔账，起诉状里要分开列清楚。
补充角度：从谈判策略上说，你手里最大的牌是卖方怕被执行。你可以先发律师函，明确告诉他：不退定金就起诉，同时申请保全他名下其他房产和银行账户，到时候他卖别的房子都过不了户。北京法院保全速度很快，这个压力比判决本身还管用。
最后说个风险：如果你明知房子被查封还坚持买，法院可能认定你也有过错，双倍定金就不一定能全额支持。所以你跟卖方沟通时，注意别留下‘我知道查封但愿意等’这类话。已经有的聊天记录，找律师看看哪些对自己不利，提前想好怎么解释。
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