在北京买卖二手房，最贵的错误不是买贵了，而是签约前没查。房子有抵押、有查封、共有人没签字、对方根本不是产权人——这些都能在签约前查出来。先花一两千元把信息核清楚，往往能避开几十万元的坑。
请律师做一次交易前专项核查，常见 1,000 到 5,000 元；全程代理交易与纠纷处理，按件常见 8,000 到 30,000 元，或按标的额 5% 到 12% 计收；不动产登记信息查询可以依规依渠道办理。以上为实务参考区间，不是官方定价，具体以双方书面委托合同约定为准。
一、四类信息必核，先看总表
| 核查项 | 查什么 | 去哪查 | 查出问题怎么办 |
|---|---|---|---|
| 身份与资格 | 产权人身份、家庭住房套数、购房资格 | 证件核对、社保与个税记录、登记信息 | 资格不够先别签，换人或等条件满足 |
| 产权与权利负担 | 权属状态、共有情况、抵押、查封 | 不动产登记查询渠道 | 有查封慎买，有抵押写清解押安排 |
| 房屋现状 | 实际用途、租赁、居住权、欠费与户口 | 现场看房、物业与供暖单位、登记信息 | 留尾款作保证金，逐项写进合同 |
| 税费与流程 | 契税与个税口径、持有年限、网签与资金监管 | 税务口径咨询、网签系统、银行监管 | 先算清税费再谈价，走资金监管 |
二、第一类：身份与购房资格怎么核
核对产权人身份与证件是否与登记一致，“对方是谁”说不清是立案与过户最大的障碍。购房资格以家庭为单位核查，含配偶与未成年子女。非京籍通常要求购房前连续缴纳一定年限，补缴一般不计入连续，具体口径以当期公示为准。家庭住房套数要在签约前自查清楚，包括未成年子女名下房产，别等网签被拒才发现。
产权与权利负担怎么查
依《民法典》第二百零九条要点，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，只有登记信息才靠得住。不动产登记信息可以依规查询，查册是唯一能在签约前发现抵押与查封的动作。共有房产必须全部共有人签字，缺一个都可能在过户时被卡。有抵押的要在合同里写清解押时间、金额来源与违约责任。
三、第三类：房屋现状与隐藏风险
租赁方面，按现行实务口径，买卖通常不影响已经成立的租赁关系，也就是常说的“买卖不破租赁”，租客可能在过户后继续住，签约前一定要问清租约与租期。居住权方面，依《民法典》设立并登记的居住权会影响房屋使用与变现。欠费与户口方面，物业费、供暖费、水电燃气欠费与户口滞留都会在交房时变成纠纷。建议留一笔尾款作为交房保证金，交房无异议再付。
四、第四类：税费与时间节点
买方主要涉及契税，视面积与是否首套分档。卖方主要涉及个人所得税（差额或核定）与增值税及附加，视持有年限与房屋性质。满五年且为家庭唯一住房的通常可以享受个税与增值税减免。税务一般按核定计税价与实际成交价孰高征税。流程顺序建议：查册 → 签合同与网签 → 资金监管 → 缴税过户 → 监管划款 → 交房与物业水电过户。顺序颠倒，风险就落到自己头上。
五、核查工具与材料清单
- 双方身份证件与婚姻状况材料；
- 不动产权证；
- 房屋交易主管部门的网上签约系统；
- 不动产登记查询渠道；
- 社保与个税缴纳记录，自行打印；
- 物业、供暖与水电燃气的欠费证明；
- 经纪机构提供的居间合同与服务项目清单。
六、北京落地：几个能核实的细节
二手房交易通过房屋交易主管部门的网上签约系统录入并签署网签合同，同一套房一旦网签，另一笔交易无法再办理网签。不动产登记信息可以依规查询，用于核对产权人、共有、抵押与查封状态。房款建议通过银行或监管机构提供的资金监管方式划转，不建议把大额房款直接转入个人账户。房屋买卖纠纷由不动产所在地或被告住所地基层人民法院管辖，金额较小的可以适用小额诉讼程序。对经纪机构隐瞒查封抵押、诱导规避限购的行为，可以向所在区住建部门反映或拨打 12345。
七、常见问题解答
八、延伸阅读与重点推荐
如果你希望有人替你把这些信息逐项核一遍，可以了解一下龚静律师档案。龚静律师，执业证号 14403200611984407，北京冠领（深圳）律师事务所，业务方向为房产、婚姻、继承、合同纠纷，自 2006 年起执业；微信 gongjinglawyer，电话 13261658272。档案链接：https://www.bjlaw123.com/zhaolvshi/1.html
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