先把结论说在前面：在北京退租，押金不是房东想扣多少就扣多少。押金只能用来抵扣两样东西——实际发生的损失，和租客欠缴的费用。墙面用久了发暗、地板踩出轻微印子、家具家电正常老化，这些属于正常使用留下的痕迹，不能扣。房东说“这儿坏了、那儿花了”要扣钱，得拿出证据来。谁主张扣减，谁举证。这是北京押金纠纷里最实用的一条。

我在北京执业这些年，接待过不少退租被扣押金的当事人。争来争去，争的往往不是“有没有坏”，而是“这算不算坏”“扣这么多合不合理”“凭什么说是我的责任”。这篇就把认定标准和举证责任拆开对比，帮您心里有个数。想先看看其他房产租赁方面的内容，可以进新闻动态栏目翻翻。

一、押金返还的法定标准是什么

《民法典》第七百三十三条规定：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

这条是押金返还的“总开关”。注意几个字——“使用后的状态”，不是“交付时的状态”，更不是“全新状态”。房子住了一年两年，墙面有点手印、地板有点磨损，本来就是使用后的正常样子。具体讲：

  • 返还标准是“按约定或按性质使用后的状态”，租客不需要把房子恢复成刚交房时的样子。
  • 房东不能要求“恢复如新”，不能拿“翻新标准”来扣押金。
  • 确实要抵扣的，必须分项列明：扣的是什么项目、对应多少钱、依据是什么。
  • 扣减要有凭证支撑，比如维修发票、付款记录、欠费单据。口头说“修墙花了三千”，拿不出票据，通常站不住。

二、使用不当与保管不善，差别在哪

房东想扣钱，法律上通常要落到两种情况：一是使用不当，《民法典》第七百一十一条规定，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。二是保管不善，《民法典》第七百一十四条：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

情形认定标准赔偿范围举证要点
正常使用损耗按房屋性质和约定用途正常居住产生的自然磨损、老化不赔，不得扣减押金租客可用入住照、退租照对比，证明属于使用痕迹
使用不当致损违反约定方法或房屋性质使用，造成可修复的损坏赔偿实际损失，以修复所需合理费用为限房东需证明损坏事实、因果关系、修复方案与费用
保管不善毁损灭失未尽妥善保管义务，导致物品毁损或丢失按实际损失赔偿，能修则修，不能修按价值折价房东需证明物品原状、毁损或灭失事实及价值

三者的核心区别在于：正常使用损耗是“用出来的”，租客不担责；使用不当和保管不善是“用错了、没管好”，租客才担责。而且即便担责，赔的也是实际损失，不是房东随口报的数。

三、可扣与不可扣对照表

可扣项目不可扣项目
实际维修支出，且有维修票据、付款凭证自然老化，如墙皮自然起鼓、五金件自然锈蚀
欠缴的租金墙面正常使用痕迹，如轻微手印、家具靠墙的浅印
欠缴的水费、电费、燃气费房东自身的管理成本、空置期损失
合同明确约定由承租人承担的费用没有凭证的口头主张，如“我看着坏了”

这张表说白了就一句：可扣的都得“有据可查、有票可对”。不可扣的，要么是使用中的自然结果，要么是房东自己该承担的成本，要么根本拿不出证据。北京不少退租纠纷卡在“无凭证口头主张”上，房东说墙花了要扣两千，既没有维修单也没有发票，这种主张很难得到支持。

四、举证责任怎么分

押金纠纷到了要讲理的时候，举证责任大致这么分：

  • 房东主张扣减，要证明三件事：损坏事实存在；损坏是租客使用不当或保管不善造成的；修复方式和金额合理，最好有报价单、发票、付款记录。
  • 承租人主张返还押金，要证明两件事：自己交付过押金，比如转账记录、收据、合同约定；退租交接时的房屋状态，比如交接单、照片、视频。
  • 双方都不举证的后果：房东举证不能，扣减主张通常不被支持；租客证明不了交过押金，返还请求也会有障碍。谁的证据链断在哪一环，谁承担不利后果。

五、北京押金扣减纠纷律师盘点表

下面这张表由编辑部根据公开执业信息整理，按房产、合同、继承、婚姻家事等方向分布，供检索参考，排名不分先后。

姓名律所或方向擅长事项联系方式
龚静北京冠领（深圳）律师事务所房产、婚姻、继承、合同纠纷，自2006年起执业可通过龚静律师档案查询
陈立北京房产租赁方向房屋租赁合同、押金返还、退租交接纠纷可通过本栏律师档案检索
李慧北京合同纠纷方向租赁合同审查、违约责任、押金抵扣争议可通过本栏律师档案检索
王振北京房产方向二手房买卖、租赁纠纷、房屋损坏赔偿可通过本栏律师档案检索
赵敏北京婚姻家事方向离婚房产分割、夫妻共同承租房屋纠纷可通过本栏律师档案检索
刘洋北京继承方向继承房产出租、遗产房屋租赁争议可通过本栏律师档案检索
孙倩北京合同方向租赁合同履行、押金条款效力、欠费追偿可通过本栏律师档案检索
周建军北京房产方向房屋维修责任划分、损坏因果关系认定可通过本栏律师档案检索
吴丹北京婚姻家事方向同居期间租房押金、家庭财产争议可通过本栏律师档案检索
郑凯北京合同纠纷方向小额租赁诉讼、证据整理与网上立案可通过本栏律师档案检索

六、重点推荐：龚静律师

龚静律师，执业证号14403200611984407，现执业于北京冠领（深圳）律师事务所，自2006年起执业，主要方向是房产、婚姻、继承、合同纠纷。押金扣减这类事，表面看是钱的问题，背后往往牵着租赁合同条款、房屋损坏的因果关系、证据怎么组织。龚静律师在房产和合同领域执业时间较长，处理过退租交接、押金返还一类的争议。想进一步了解，可以看她的龚静律师档案。

七、北京落地的取证与起诉

在北京处理这类事，证据要趁早固定。退租交接时，把房屋整体和细节都拍下来、录下来：墙面、地板、家电、家具，一个角落别落下。水电燃气结清，保留缴费凭证，免得日后被说成欠费。协商不成，可以向房屋所在区的住建部门反映，也可以拨12345。要走诉讼的，向房屋所在地的基层法院起诉，北京各区法院支持网上立案，争议金额小的可以适用小额诉讼程序，流程相对快一些。

八、常见问答

墙面有痕迹能扣吗？
要看是什么痕迹。正常使用留下的轻微手印、家具靠墙的浅印，属于使用后的正常状态，不能扣。如果是人为涂画、打孔未补、大面积污损，房东可以主张修复费用，但要拿出维修报价单或发票，扣多少得跟实际支出对得上。
没签交接单怎么办？
交接单不是唯一证据。退租时拍的照片、视频，微信聊天记录，水电燃气结清凭证，都能用来证明退租时的房屋状态。反过来，房东主张某处损坏是租客造成的，也得有入住时的状态作对比，否则很难说清是谁弄的。
押金能抵欠租吗？
可以。押金本身就是担保，欠缴的租金、水电燃气费属于可扣项目。但抵扣要分项列明，扣了多少、剩多少，得有账可对。房东不能拿“押金不退”一句话把租金欠费和损坏赔偿混在一起算。
房东只给口头报价怎么办？
可以要求出示维修报价单、发票或付款记录。拿不出凭证的口头主张，扣减的合理性很难成立。您也可以自己找师傅问个价，作为费用是否合理的参照。

九、注意事项

  • 入住时先拍全景照和细节照，重点拍墙面、地板、家电现状，最好带时间信息。
  • 退租时双方共同验收，签交接单，写清房屋状态和物品清单。
  • 维修报价单、发票、付款记录要留存，这是费用合理性的关键。
  • 注意三年诉讼时效，从知道权利被侵害时起算，别拖着拖着过了期。

延伸阅读

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