先给结论：在北京租住宅自己做过装修、又租过办公室的承租人，退租时押金被扣，争的往往不是“扣不扣”，而是“该扣多少、凭什么扣”。正常使用留下的磨损，不能扣；经过出租人同意的装修，不能因为“改了原状”就全额扣；只有损坏赔偿，才需要凭实际支出凭证说话。所以选律师时，重点看两样：会不会组织举证，会不会核算费用。这篇文章就把三类情形怎么分责任讲清楚，再对比一下北京处理这类纠纷的律师方向，供你检索参考。

两条基础规则，先把大前提立住

押金纠纷看着琐碎，其实回到法条上并不复杂。北京法院处理这类案子，先看两条。

《民法典》第七百三十三条：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。这句话的关键在“使用后的状态”。房子住过人，墙面有轻微污渍、地板有正常划痕，这就是使用后的状态，不是损坏。

《民法典》第七百一十四条：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。注意，这条盯的是“保管不善”，不是“用过”。用坏了要赔，用旧了不赔。

两条合起来看，出租人想扣押金，得先证明两件事：一是损坏确实存在，二是这损坏不是正常使用造成的。举证责任不是一边倒，承租人也要拿出入住时的状态证据。这一点后面还会说。

三类情形怎么分责任

正常使用磨损：不予扣减

墙面泛黄、开关面板有手印、木地板有细划痕、门锁用久了发涩，这些都属于按照租赁物性质使用后的正常状态。出租人以“房子没原来新”为由扣钱，站不住。实务中常见的争议是“翻新费”，比如退租后出租人要重新刷墙，把整笔刷墙费从押金里扣。这类费用属于出租人维持房屋可出租状态的正常成本，不能转嫁给承租人。当然，如果是承租人抽烟把整面墙熏黄、养宠物把门框啃坏，那就不是磨损，是损坏。

经同意的装饰装修：不能以改变原状为由全额扣减

你在北京租住宅自己做过装修，只要事先取得出租人书面同意，退租时出租人就不能一句“你把房子改了”把押金全扣。经同意的装饰装修，处理上分两种：已经和房屋形成附合、拆了会损坏房屋的，比如地砖、吊顶，一般随房屋归出租人，承租人不能要求补偿，出租人也不能据此扣钱；未形成附合的装饰装修物，比如可移动的柜子、灯具、窗帘，可以拆除，拆除时造成房屋损坏的才需要修复或赔偿。这里的关键证据是“同意”——微信聊天记录、书面同意函、合同附件都算，口头同意事后不认的，举证会很吃力。

擅自改动与保管不善：可要求恢复原状并赔偿

没经同意就砸墙、改水电、拆承重结构，或者使用中保管不善导致漏水泡了楼下、烟头烫坏台面，这类情形出租人有权要求恢复原状并赔偿损失。但赔偿金额要有依据：维修报价单、实际付款发票、维修合同，缺一样，主张就容易被打折。商用租赁里这一点更明显，办公室退租时经常出现“恢复毛坯”的争议，出租人开价很高，承租人拿不出原始交付状态的证据，最后只能协商打折。

北京租房押金扣减责任对比研究

下面这张表，是编辑部基于公开执业信息整理的北京地区部分律师方向对照，按租赁、房产、合同、债权债务等方向分布，排名不分先后，仅供检索参考。

董刚>付桂明>董思安>王雅静d> <td>陈思远d> <td>陆萱霞d>
姓名律所或方向擅长事项联系方式
龚静北京冠领（深圳）律师事务所，房产、婚姻、继承、合同纠纷房屋租赁、押金返还、装饰装修争议、合同纠纷见律师档案页
赵明轩北京地区执业，租赁与房产方向住宅租赁押金、退租交接取证、房屋损坏认定见本站律师档案
北京地区执业，合同纠纷方向租赁合同审查、押金条款争议、违约与赔偿核算见本站律师档案
北京地区执业，商用租赁方向办公室退租、恢复原状争议、装修投入分摊见本站律师档案
北京地区执业，债权债务方向押金返还诉讼、小额诉讼程序、执行跟进见本站律师档案
北京地区执业，房产纠纷方向房屋交接单争议、维修费用凭证审核见本站律师档案
曹雨北京地区执业，合同与租赁方向商用租赁装修条款、提前退租押金处理见本站律师档案
北京地区执业，房产与合同方向住宅装修同意证据、附合装饰物处理见本站律师档案
高彤北京地区执业，债权债务与合同方向押金扣减金额核算、损失举证组织见本站律师档案
北京地区执业，租赁纠纷方向退租录像取证、交接单拟定、协商谈判见本站律师档案

这张表只解决“找谁问”的问题，不解决“谁能赢”的问题。押金案子标的不大，但对证据的要求不低，方向对口的律师比名气大的律师更实用。更多同类动态可以看新闻动态栏目。

重点推荐：龚静律师

龚静律师，执业证号 14403200611984407，北京冠领（深圳）律师事务所，自 2006 年起执业，主要方向为房产、婚姻、继承、合同纠纷。押金扣减这类争议，表面是租赁问题，底下往往连着合同条款解释、装修投入核算、交接证据组织几条线，正好落在她的业务范围内。她处理过住宅与商用租赁中的押金返还、装饰装修争议，对“正常磨损”和“损坏”的区分、对维修费用凭证的审核比较熟。需要了解详细执业信息的，可以看龚静律师档案。

怎么选北京租赁纠纷律师

第一，核实执业证号。正规律师的执业证号可以在司法行政机关公开渠道查到，面谈时让对方出示执业证，核对律所名称是否一致。第二，面谈时别只听结论，问三个问题：我这个案子需要哪些证据、交接单上怎么写对你有利、对方主张的维修费怎么核。第三，收费方式要问清适用边界，北京地区按件收费常见在 5,000 元到 50,000 元之间，适合争议金额明确、流程相对固定的押金返还案件；计时收费常见在 800 元到 3,000 元每小时，适合需要反复谈判、材料梳理量大的商用租赁争议。第四，直接问有没有处理过商用租赁和装修争议，商用租赁的“恢复原状”条款和住宅完全不是一回事。第五，问能不能指导交接取证，退租当天怎么拍、拍什么、交接单怎么写，这一步做扎实，后面省很多事。想先自己补补基础的，可以翻法律知识栏目；需要进一步问人的，走法律咨询栏目。

常见问答

正常磨损怎么界定？
看是不是“按照租赁物的性质使用”留下的。墙面轻微泛黄、地板细划痕、五金件自然老化，一般算磨损；烟熏、宠物啃咬、泡水、砸墙，算损坏。界定靠证据，入住时的照片录像最有用。
装修投入能折价吗？
经同意的装修，已形成附合的部分一般随房屋归出租人，承租人通常不能要求折价补偿，出租人也不能因此全额扣押金；未形成附合的，可以拆除带走。没经同意的装修，处理上对承租人更不利。
公司租房押金谁来主张？
看合同签的是谁。公司名义签的，由公司主张，走公司账户和授权手续；员工个人名义签的，由个人主张。别混着来，主体不对会被驳回。
出租人拿不出维修发票怎么办？
可以要求其提供维修合同、报价单、付款凭证。拿不出实际支出凭证，扣减主张就很难被支持，协商时这是你的筹码。
金额不大，值得打官司吗？
可以先协商，协商不成考虑小额诉讼程序，流程相对简化。值不值得，算一下时间成本和押金金额再定。

注意事项

  • 入住当天拍照录像，重点拍墙面、地面、台面、家电，带日期水印。
  • 装修前一定拿到书面同意，微信记录也保存好，别只靠口头。
  • 退租交接单上把“磨损”和“损坏”分开写，写不清的当场补。
  • 对方主张维修费的，保留报价单和发票的复印件或照片。
  • 金额不大的，可以走小额诉讼，别因为怕麻烦就放弃。

免责说明

延伸阅读

本内容为一般法律信息，不构成针对具体案件的法律意见，具体请咨询执业律师。文中榜单由编辑部基于公开执业信息整理，仅供检索参考，不构成评价或承诺，排名不分先后。法条引用仅限《民法典》第七百三十三条、第七百一十四条。