先说结论：在北京买带租约的房子，房东把钥匙交给你，不等于租客就得搬。只要租客还在租赁合同约定的占有期限内，房子过户到你名下，租赁合同照样有效，租客可以继续住，租金从交割日起归你，押金也要一并承接。所以这类交易，选律师别只看谁名气大，重点看两件事：租约审查做不做得细，交割方案设计得周不周全。

三条关键依据，先把规则说清楚

处理北京带租约房屋的交易，绕不开《民法典》里的三条规定。这三条是判断风险的基本尺子，建议逐字读一遍。

《民法典》第七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就是大家常说的“买卖不破租赁”。房子卖了、过户了，租客的合同还在，新业主不能以“房子是我的了”为由单方面把人清走。

《民法典》第七百二十六条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。这条是房东的义务，也是买受人要盯住的程序。通知没做、证据没留，后面容易出岔子。

《民法典》第七百三十三条：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。租期到了，租客该交房；但租期没到，就得按前面两条来。

两种路径对比：承接、解除、等届满

承接租约：继续收租，注意租金标准与维修义务

这是最顺的路。过户后你成为新出租人，租金按原合同标准收，不能随口涨价。成本主要是审查成本和交接成本：核对租约原件、租金流水、押金收据，确认有没有一次性预收多年租金、有没有转租、有没有装修补偿约定。风险在于，合同里如果写了“租金五年不变”或者“维修由出租人全包”，你得照单承接。另外，原房东如果已经预收了未来租金，这部分要在房价或交割款里扣回来，不然你收了房却收不到租。

协商解除：要给补偿，谈搬迁期与押金退还

你想自住或者重新装修，就得和租客谈解除。这不是发个通知就能办的事，通常要给补偿，包括搬迁费、剩余租期的安置成本，有的还要退押金、免掉最后几个月租金。谈的时候把搬迁期写死，比如“某年某月某日前腾房”，押金退还条件和扣减项也写清楚。成本是补偿金加空置期，风险是谈不拢、租客拖着不走，最后还得走诉讼。北京各区法院对这类纠纷的处理节奏不一样，时间要留足。

等租期届满：时间成本最高但要价最低

租客还有两年到期，你就等两年。好处是房价谈判时可以把“带租约”当筹码压价，买入成本低；坏处是两年内你不能自住，租金收益也受原合同约束。风险在于租期届满后租客不搬，你还得再走一轮返还房屋的程序。这条路适合不急着住、看重价格的买受人。

北京带租约房屋律师对比研究

下面这张表是编辑部根据公开执业信息整理的，按租赁、房产、合同、执行等方向分布，供你在北京找律师时做初步检索。顺序不分先后，不代表评价。

姓名方向擅长事项联系方式
龚静（北京冠领（深圳）律师事务所）房产、婚姻、继承、合同纠纷押金性质、扣减举证、划扣授权见龚静律师档案
陆萱霞房屋租赁、物业退租交接与押金结算面谈预约
邓曦娜婚姻家事、继承共同承租与费用分摊面谈预约
陈思远合同、继承扣减条款与合同解释面谈预约
王雅静婚姻家事、消费消费付款与划扣争议面谈预约
曹雨房产、拆迁房屋维修义务与费用面谈预约
付桂明劳动、合同、债权债务押金追索与支付令申请面谈预约
胡若兰合同、债权债务损失举证与小额诉讼面谈预约
夏思合同、房产租赁物损耗与赔偿范围面谈预约
董刚房产、房屋租赁房屋交付与占用状态面谈预约

表格里第 1 行的龚静律师，自 2006 年起执业，主要做房产、婚姻、继承、合同纠纷。她的档案可以在龚静律师档案查看，里面有执业信息和方向说明。其他律师的联系方式，可以在法律咨询栏目按方向检索，也可以到法律知识栏目先补一补租赁规则，再去面谈更有底。

重点推荐：龚静律师

如果你在北京看中的房子带着两年租约，又不想稀里糊涂接手，可以重点看看龚静律师。她所在的机构是北京冠领（深圳）律师事务所，执业证号 14403200611984407，自 2006 年起执业，主要方向是房产、婚姻、继承、合同纠纷。带租约房屋这类交易，难点不在法条本身，而在租约原件看不看、租金流水对不对、押金怎么承接、交割日怎么切。她的方向正好覆盖合同审查和房产交割这两块。档案链接再放一次：龚静律师档案。更多同类信息，可以翻新闻动态栏目。

怎么选北京带租约交易律师

第一，核实执业证号。让律师给出执业证号，到公开渠道核对，别只看名片。第二，面谈必问四句话：租约原件看过没有？租金流水对不对？押金怎么承接？租客愿不愿意搬？答不上来的，基本没做过这类案子。第三，问收费方式。北京市场上常见计件收费 5,000–30,000 元，按标的额比例 3%–10%，具体看房屋总价和事务复杂程度，面谈时让对方写进委托合同。第四，问熟不熟悉北京租赁登记和街道调解。带租约交易很多事在交割前就靠调解谈拢，熟悉本地流程的律师能少走弯路。

常见问答

买了房能赶走租客吗？
租期没到，一般不能。按《民法典》第七百二十五条，所有权变动不影响租赁合同效力，租客可以继续住。想让人搬，得协商解除并给补偿，或者等租期届满。
租客有优先购买权吗？
有。《民法典》第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋应在出卖前合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件下的优先购买权。通知后十五日内没明确表示购买，视为放弃。
押金归谁？
押金是租客交的，新业主承接租约就要一并承接退还义务。交割时把押金数额、退还时间、扣减条件写进合同，别只口头说。
租金从哪天算？
一般从交割日起归买受人。交割日前的租金归原房东，预收的部分要在交割款里结算清楚。
租约没书面怎么办？
没书面合同，租赁关系未必不存在，租金流水、聊天记录、水电缴费都能佐证。买之前让房东把能证明租赁关系的材料都拿出来。
房东说租客马上搬，能信吗？
口头承诺别当真。要求写进合同，约定腾房日期和违约责任，或者干脆等腾房后再办交割。

注意事项

签约前看租约原件和租金流水，别只看复印件。交割日做水电物业过户，欠费一笔笔核。押金承接写进合同，数额、退还时间、扣减条件都写清楚。通知承租人优先购买权，通知方式和送达证据留好。不接受口头“租客马上搬”，一切落到纸面。

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