在北京买二手房，交完定金、签完合同，一查档才发现：卖方在签约之后又把房子抵押给了银行，解押还一直往后拖。这种情况该怎么办？先把结论说在前面：房子有抵押，法律上并不是绝对不能卖，但必须先解押才能办过户；签约后卖方另设抵押，直接影响合同履行，买方可以要求他限期消除抵押，也可以视情况主张解除合同、追究违约责任。定金能不能要回来，要看是谁不履行、合同目的是否落空，不能一概而论。下面按北京二手房交易的实际情况，一条一条说清楚。

一、抵押登记怎么查：先看法律的红线

查抵押这件事，很多人以为看看房产证就行，其实房产证上看不出最新的抵押状态。真正管用的是不动产登记机构的登记信息。北京这边，房屋所在区的不动产登记事务中心可以查，抵押登记的时间、抵押权人、被担保数额这些都能查到，有的窗口可以当场打印查询结果。

查之前，先弄明白哪些房子法律上根本不能转让。《城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

对照这条看，权属有争议的房子、还没依法登记领取权属证书的房子、被查封或者被以其他形式限制转让的房子，都不能转让。抵押本身不在这一条的列举里，但抵押会带来“限制转让”的实际后果——不解押，登记机构不会给你办过户。所以签约前、签约后都要查，尤其是签约后隔一段时间再查一次，防的就是卖方中途另设抵押。

二、已抵押的房子能不能卖：三种情形分开看

能卖，但怎么卖、风险多大，差别很大。北京二手房交易里常见的是下面三种情形，风险从低到高排一下：

情形风险程度必备条款
签约前已经解押最安全，可以直接走网签查档结果作为合同附件，写明“房屋无抵押”
抵押中，由卖方自行还款解押常见，但拖时间、拖资金是主要风险约定解押最后期限、责任方、逾期违约金，解押完成后再网签或同步网签
抵押中，由买方代偿解押风险最高，钱出去容易回来难书面约定代偿款抵扣房款、代偿后必须配合涂销、卖方违约时的退款与赔偿责任

第一种最省心，查档确认无抵押，直接网签。第二种最常见，关键是“时限”和“违约责任”两件事必须写死，不能只写“卖方负责解押”这种空话。第三种风险最高，买方拿钱替卖方还贷，本质上是把钱先垫出去，必须书面写明代偿款算作房款的一部分、解押后如何涂销、卖方不配合怎么办。没有书面约定就代偿，出了问题很难说清。

三、定金合同什么时候成立：交付才算数

很多人以为签了定金条款，定金合同就成立了，其实不是。《民法典》第五百八十六条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

这条讲了两件事。第一，定金合同是实践性合同，钱实际交到对方手里才成立，只写在合同里没付，定金规则用不上。第二，定金数额有上限，不得超过主合同标的额的百分之二十，超出的部分不产生定金效力。北京二手房总价高，定金动辄几十万，付之前先算一下比例，超过部分按预付款处理，别指望适用定金罚则。

四、签约后另设抵押算什么性质：属于影响履约的重大事项

签约后卖方又把房子抵押给银行，这个行为怎么定性？《民法典》第五百九十七条规定：因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

按这条看，因为出卖人的原因导致房屋所有权不能转移的，买受人可以解除合同并要求他承担违约责任。签约后另设抵押，直接削弱了卖方的履约能力——房子上多了一道抵押权，不解押就过不了户。这属于买方可以要求限期消除的重大事项。卖方拖着不办，买方不是只能干等，可以书面催告，给出合理期限；期限到了还不解押，就可以考虑主张解除合同并追究违约责任。这里要提醒一句：催告要留痕，微信、短信、书面函件都行，但内容要写清楚期限和后果。

想进一步了解北京二手房网签和资金监管的流程，可以看看北京二手房网签与资金监管全解：流程、材料与风险。

五、定金怎么要回来：看是谁不履行

定金能不能退、能不能双倍退，核心看两点：谁不履行，合同目的是否落空。《民法典》第五百八十七条规定：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

翻译成大白话：买方反悔不买了，定金拿不回来；卖方反悔不卖了，或者拖着不解押导致过不了户，属于收受定金一方不履行债务，应当双倍返还定金。这里的前提是“致使不能实现合同目的”，不是随便拖几天就自动触发，要看拖到什么程度、有没有补救可能。

合同解除之后，钱怎么退？《民法典》第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

六、补充协议要写清的五项

  • 解押的最后期限与责任方：写明确切日期，谁去办、办到什么程度算完成，别写“尽快”“近期”这种没法考核的词。
  • 解押与网签的先后顺序：是先解押再网签，还是同步推进，要写清楚，避免一方拿网签当筹码拖着不解押。
  • 逾期不解押的违约金标准：按日计算还是按总价比例，写具体数字或计算方式，别只写“承担违约责任”。
  • 定金与首付的支付节点：哪一步付多少、付到哪个账户、是否走资金监管，都要写明白，避免钱付了事没办。
  • 解除合同时的退款期限：解除后多少天内退、退到哪个账户、逾期不退怎么处理，一并写清。

七、北京落地：查档、解押与立案怎么走

查档

在北京查房屋抵押情况，去房屋所在区的不动产登记事务中心，带好身份证明和房屋相关信息，抵押登记时间一般可以当场打印查询结果。签约前查一次，签约后隔段时间再查一次，两次结果都留好。

网签

北京二手房网签通过住建部门的交易平台办理，网签主体必须与不动产登记的权利人一致。卖方如果已经不是登记权利人，或者房子上有抵押没处理，网签这一关就会卡住。

解押

立案

八、常见问答

有抵押的房子能网签吗？
抵押没解除，通常过不了户，网签环节也会受影响。稳妥做法是先解押再网签，或者在补充协议里把解押与网签的先后顺序写清楚。
解押要多久？
没有统一时限，取决于预约还款排期、银行出结清材料的速度和登记机构办理涂销的时间。能确定的是，拖得越久对买方越不利，所以补充协议里要写死最后期限。
卖方拖着不解押怎么办？
先书面催告，给出合理期限并保留送达痕迹；期限到了仍不解押，导致合同目的无法实现的，可以主张解除合同并追究违约责任。
定金能双倍要回吗？
要看是不是收受定金一方不履行债务、致使不能实现合同目的。符合这个条件的，应当双倍返还；只是拖延、还有补救可能的，未必直接触发双倍返还。
代偿解押安全吗？
风险最高。钱先垫出去，必须书面约定代偿款抵扣房款、解押后配合涂销、卖方违约时的退款与赔偿责任，没有书面约定不建议操作。
查档要带什么？
一般带身份证明和房屋相关信息，到房屋所在区的不动产登记事务中心办理，抵押登记时间通常可以当场打印。具体材料以窗口要求为准。

延伸阅读

本内容为一般法律信息，不构成针对具体案件的法律意见，个案请咨询执业律师。