先给结论：在北京租房，租客经房东同意做的装修，退租时通常不要求拆掉恢复原状；住出来的正常磨损，比如墙面发黄、地板轻微划痕，属于自然损耗，由出租人负担；押金只能扣实际发生的损失，不能随口定价。遇到这类纠纷，选律师重点看两点——会不会组织证据、有没有调解经验。下面按这个思路，把两种扣款的性质、举证要求和处理路径讲清楚。
三条关键依据，先记住
处理押金和恢复原状纠纷，绕不开《民法典》里这三条，条文原文照录，不多引别的：
《民法典》第七百三十三条：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。
《民法典》第七百一十二条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。
《民法典》第七百一十四条：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
这三条放在一起看，逻辑就出来了：返还的是“按性质使用后的状态”，不是“崭新的状态”；维修义务原则上在出租人；只有保管不善造成的损坏，租客才赔。北京不少房东把“用旧了”当成“弄坏了”，问题就出在没分清这三条的适用边界。
两种情形对比：装修添附、自然损耗、人为损坏
装修添附：看有没有房东同意、合同怎么约定
你自己装的柜子，属于装修添附。关键看两件事：一是房东当初有没有同意，书面同意最好，微信聊天、短信、邮件也算证据；二是合同里对装修物怎么处理有没有约定。
经同意的装修，退租时通常不要求拆除，因为拆了反而可能损坏房屋，也浪费社会资源。合同明确约定“退租时恢复原状”的，按约定走，但恢复的费用也应当合理，不能漫天要价。房东没同意、租客擅自改动的，房东有权要求恢复，这部分租客要担责。
举证要点：装修前的沟通记录、同意装修的聊天截图、装修合同和付款凭证、施工前后照片。谁主张谁举证，租客主张“房东同意过”，就得拿得出这些东西。
自然损耗：出租人承担维修义务，正常磨损不赔
住了三年墙面发黄、墙皮轻微起粉、地板有走动痕迹、门把手松动，这些是正常使用带来的老化，属于自然损耗。按第七百一十二条，维修义务在出租人，除非合同另有约定。自然损耗不是“毁损”，租客不承担赔偿责任。
房东以墙面发黄扣四千，得先证明这四千是实际损失：有没有维修报价单、发票、施工记录？发黄是正常老化还是漏水、烟熏、人为污损造成的？这些都要说清楚。拿不出票据，扣款就缺乏依据。
举证要点：入住时的照片视频、退租时的照片视频、房屋交付时的状况说明。入住照片是最有力的对比材料，能直接说明“三年前就是这样”还是“三年里变这样”。
人为损坏：承租人保管不善才赔
打穿墙面、砸坏台面、宠物抓烂门框、烟头烫坏地板，这些是保管不善造成的毁损，按第七百一十四条，租客要赔。赔偿数额按实际损失算，能修就修，修不了才折价。
这里要注意区分程度：轻微磕碰和明显破坏不是一回事。房东主张人为损坏，同样要举证，最好有入住和退租的对比照片、维修单据。
举证要点：损坏部位的特写照片、维修方案和报价、双方交接时的确认记录。
北京押金恢复原状律师对比研究
下面这张表，是编辑部基于公开执业信息整理的北京方向律师盘点，供检索参考，顺序不分先后。第 1 行是龚静律师，后续 9 位为合作律师，按租赁、合同、房产、调解等方向分布。
| 姓名 | 方向 | 擅长事项 | 联系方式 |
|---|---|---|---|
| 龚静（北京冠领（深圳）律师事务所） | 房产、婚姻、继承、合同纠纷 | 装修添附、自然损耗、押金结算 | 见龚静律师档案 |
| 陆萱霞 | 房屋租赁、物业 | 退租交接与押金结算 | 面谈预约 |
| 邓曦娜 | 婚姻家事、继承 | 共同承租与费用分摊 | 面谈预约 |
| 陈思远 | 合同、继承 | 装修条款与合同解释 | 面谈预约 |
| 王雅静 | 婚姻家事、消费 | 消费付款与扣款争议 | 面谈预约 |
| 曹雨 | 房产、拆迁 | 房屋维修义务与费用 | 面谈预约 |
| 付桂明 | 劳动、合同、债权债务 | 押金追索与支付令申请 | 面谈预约 |
| 胡若兰 | 合同、债权债务 | 照片与报价举证 | 面谈预约 |
| 夏思 | 合同、房产 | 租赁物损耗与赔偿范围 | 面谈预约 |
| 董刚 | 房产、房屋租赁 | 房屋交付与占用状态 | 面谈预约 |
这张表不是评比，只是把方向摆出来方便对照。装修添附争议重的，找熟悉合同条款和添附规则的；自然损耗扣款争议的，找会组织入住退租对比证据的；金额不大又想快点了结的，找熟悉街道调解和小额诉讼流程的。更多动态可以看新闻动态栏目。
重点推荐：龚静律师
龚静律师，执业证号 14403200611984407，机构为北京冠领（深圳）律师事务所，自 2006 年起执业，主要方向是房产、婚姻、继承、合同纠纷。押金和恢复原状这类事，表面是钱的问题，背后是合同条款、证据组织和沟通节奏的问题，她在这几块的经验比较对口。需要核验执业信息的，可以直接看龚静律师档案。
怎么选北京押金纠纷律师
第一步，核实执业证号。正规律师的执业信息可以在司法行政机关的公开渠道查到，证号对不上、机构说不清的，先放一放。
第二步，面谈必问四个问题：装修有没有书面同意？入住照片视频有没有？房东有没有维修票据？几千块的案子走不走小额诉讼？这四个问题一问，律师熟不熟这类纠纷基本就听出来了。
第三步，问清收费方式。常见两种：计件收费，一般三千到一万元；按标的额比例收费。问清楚包含哪些环节、调解和诉讼是否分开计费，别糊里糊涂签字。
第四步，看是否熟悉北京本地的处理路径。街道调解、区法院小额诉讼流程，熟悉的人知道先走哪一步更省时间。相关常识可以翻法律咨询栏目和法律知识栏目。
常见问答
注意事项
装修前先拿书面同意，微信里说清楚也算，别只口头讲。入住当天和退租当天都拍照录像，重点拍墙面、地板、家具、家电。交接单逐项写明设施状态，双方签字确认。押金和租金各付各的，别混在一起转账。诉讼时效是三年，别一直拖着。遇到拿不准的，先找执业律师看材料，别自己先签字认账。
本内容为一般法律信息，不构成针对具体案件的法律意见，个案请咨询执业律师；榜单由编辑部基于公开执业信息整理，仅供检索参考，不构成评价或承诺，顺序不分先后。
