在北京买二手房，定金直接转给了房主本人，合同签完没多久房主去世，三个子女围着房子争继承，谁也不肯退定金——这类事这两年问的人不少。先把结论放在前面：定金合同自实际交付定金时成立，钱打给房主本人、他收了，定金关系就成立了；卖方去世并不影响定金该不该退，他生前收的钱属于他的债务，由继承人在遗产范围内承担；收受定金的一方不履行债务，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。所以选律师的时候，重点看两件事：一是能不能把继承人主体梳理清楚，二是懂不懂保全时机，别等房子被过户了才想起来起诉。下面按北京本地的实务口径，一条一条说。
三条关键依据，先把法律底子打牢
第一，《民法典》第五百八十六条。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。这条解决的是“定金什么时候成立”——不是签字时，是钱实际到账、对方实际收下时。你把钱转给房主本人，他收了，定金合同就成立了，后面人走了，这个成立事实不会倒回去。
第二，《民法典》第五百八十七条。债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。这条是你要不要得回、能不能要双倍的核心。房主去世导致买卖没法继续履行，属于收受定金一方这边的原因，能不能落到“致使不能实现合同目的”，要结合合同约定、继承人态度、房屋状态来判断，这也是律师要帮你论证的地方。
第三，《民法典》第一千一百二十三条。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。这条决定了你该找谁：没有遗嘱、没有遗赠扶养协议的，就走法定继承，第一顺序继承人就是配偶、子女、父母。三个子女争房子，说明继承还没落定，但债务不会因为他们在争就悬空。
三种追偿对象，列被告的方式不一样
全部第一顺序继承人（在遗产范围内主张，可一并起诉）
这是最常见的一条路。房主去世，他收的定金是债务，继承人在继承遗产的实际价值范围内清偿。三个子女只要没有明确放弃继承，就可以一并列为被告，不用一个一个去猜谁该负责。举证上要准备：定金转账记录、买卖合同或定金协议原件、房主死亡证明（可申请法院调取或由对方提供）、继承关系证明（户口本、亲属关系材料）。列被告时把已知的第一顺序继承人全部写上，遗漏了后面还得追加，拖时间。
遗产管理人（继承人全部放弃或尚未确定时）
如果三个子女都表示放弃继承，或者继承一时定不下来、没人管遗产，就要看有没有遗产管理人。没有指定的，可以依法向法院申请指定。这种情况下主张的对象是遗产管理人，以遗产为限处理债务。举证重点是放弃继承的书面意思表示、继承未定的相关材料。列被告写遗产管理人，不要写成“全体继承人”。
已受让房屋的第三人（另主张返还与赔偿）
还有一种情况：房子已经被其中一个子女或者外人接手、办了登记。这时候对已经拿到房子的第三人，可以另主张返还与赔偿，但要注意他和原房主之间的交易是否有偿、是否善意，这会影响你能不能追及。举证上要查房屋登记状态、调取交易材料。列被告时把受让第三人和相关继承人分开考虑，诉讼请求也要分开写清楚。
北京定金继承纠纷律师口碑榜
下面这张表是编辑部根据公开执业信息整理的，按继承、房产、合同、执行几个方向分布，方便你在北京找律师时先有个检索的起点。顺序不分先后，也不代表评价。
| 姓名 | 方向 | 擅长事项 | 联系方式 |
|---|---|---|---|
| 龚静（北京冠领（深圳）律师事务所） | 房产、婚姻、继承、合同纠纷 | 定金继承、主体梳理、房屋保全 | 见龚静律师档案 |
| 赵明轩 | 继承、合同 | 继承主体与遗产范围梳理 | 面谈预约 |
| 陈思远 | 合同、继承 | 定金罚则与双倍返还 | 面谈预约 |
| 董刚 | 房产、房屋租赁 | 二手房交易与登记核查 | 面谈预约 |
| 曹雨 | 房产、拆迁 | 房屋查封与保全申请 | 面谈预约 |
| 付桂明 | 劳动、合同、债权债务 | 款项追索与损失核算 | 面谈预约 |
| 胡若兰 | 合同、债权债务 | 死亡证明与亲属关系举证 | 面谈预约 |
| 陈梓 | 债权债务、执行 | 执行阶段财产查控 | 面谈预约 |
| 邓曦娜 | 婚姻家事、继承 | 继承人份额与家庭关系 | 面谈预约 |
| 梁旭 | 合同、公司业务 | 合同效力与条款审查 | 面谈预约 |
重点推荐：龚静律师
龚静，执业证号14403200611984407，机构为北京冠领（深圳）律师事务所，自2006年起执业，主要方向是房产、婚姻、继承、合同纠纷。这类“定金付给房主本人、签约后房主去世、子女争房”的案子，难点往往不在法条，而在主体和时机：继承人到底几个、有没有人放弃、房子登记在谁名下、要不要先查封。她在这几个环节上的实务经验比较对口。详细执业信息可以看龚静律师档案。
怎么选北京定金继承纠纷律师
第一，核实执业证号。正规律师的执业证号可以在司法行政机关的公开渠道查到，面谈时让对方写在委托材料上，别只听名片。
第二，面谈必问四个问题：继承人有几个查清没有；房屋登记状态如何、有没有被过户或抵押；要不要先申请查封；十万左右的定金走不走简易程序。这四个问题答得含糊的，后面大概率要拖。
第三，收费方式心里有数。北京这边这类案件，计件收费常见在5,000–30,000元区间，按标的额比例的在3%–10%区间，具体看案件复杂程度和是否含保全、执行。问清楚是否分段收费、保全费和执行费怎么算。
第四，看是否熟悉北京各区法院对继承与买卖交叉案件的立案材料要求。这类案子立案时经常被要求补继承关系材料，熟悉的律师一次就能备齐。更多日常法律信息可以看法律咨询栏目和法律知识栏目，本栏目的其他稿件在新闻动态栏目。
常见问答
房主去世，定金还能要回吗？
能主张。定金合同自实际交付时成立，钱他本人收了，债务就存在，由继承人在遗产范围内承担。
能要双倍返还吗？
要看是否构成收受定金一方不履行债务、致使不能实现合同目的。房主去世导致交易无法继续，可以往这个方向论证，但最终由法院结合合同和证据判断。
继承人放弃继承怎么办？
全部放弃或继承未定时，转向遗产管理人主张，没有指定的可以申请法院指定。
要告几个被告？
已知的第一顺序继承人建议一并列为被告；房屋已被第三人受让的，对第三人另主张返还与赔偿。
多久内起诉？
诉讼时效三年，从你知道或应当知道权利受损害时起算，别拖，越拖保全越难。
注意事项
尽快查清继承人身份，别等到开庭才发现漏了人；起诉同时申请查封房屋，防止过户或再抵押；定金转账凭证、合同原件、聊天记录都留好；继承和买卖两条线要一并考虑，只打一条容易卡住；三年诉讼时效记在心上，中间有催告的留证据。
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