北京买房定金被中介扣了怎么办：公司卖房没开股东会

补充角度：定金这块我提醒一句，二十万有没有超过合同标的额的百分之二十，得先拿总房价算一下。超出部分不产生定金效力，只能按预付款主张返还，算错了请求金额，庭上容易被对方抓住做文章。

另外，中介扣着钱不给，得看清楚这钱现在到底在谁账上。如果打进了中介监管账户或者中介自己账户，中介就可能被列为共同被告；如果已经转给卖方公司，那就要盯住公司。起诉前先查清资金流向，别告错人白跑一趟。

补充角度：公司卖房没开股东会，这个说法对方大概率会拿来当抗辩。我的看法是，你手里那份合同上盖的是公章还是合同专用章、签字人是不是法定代表人或者有授权，这几点直接决定你能不能把表见代理坐实。把签约当天的授权文件、名片、微信记录都固定下来，比事后争论开没开会管用得多。

还有一个时间节点要盯紧：对方如果发了解除通知，你得在合理期限内明确表示不同意，别拖着不回。拖着不回，对方可能主张你默认接受。建议用书面函件或者能留痕的方式回过去，写清楚你要求继续履行或者双倍返还，把态度摆在前面。

补充角度：二十万这个标的在北京走诉讼，诉讼费按财产案件算下来不高，但时间成本得算进去。简易程序审限三个月，可对方要是提管辖异议或者申请追加当事人，拖上三五个月很常见。所以先别急着立案，发一份律师函过去，很多公司收到函就愿意坐下来谈，比直接起诉省事。

另外提醒一点，如果合同里约定了定金和违约金并存，你只能择一主张，不能两个都要。哪个金额高、哪个举证容易，得提前算清楚。定金双倍是四十万，违约金看合同怎么写，选错了少拿钱，这个账得让律师帮你算明白。

补充角度：我关注的是房屋本身能不能交易。办公用房在北京限购和用途管制上跟住宅不一样，有的项目根本不允许分割销售，或者产权证还没办下来。如果房子本身就不具备过户条件，那合同目的落空的责任可能不全在对方，定金能不能双倍返还得重新评估，这个点必须先查档确认。

还有，中介在这单里是什么角色也要分清。是居间还是代收代付，合同里写没写中介的监管义务。如果中介明知房子有问题还促成交易，你可以把中介一并主张赔偿。别只盯着卖方公司，钱在中介手里的时候，中介的责任跑不掉。

补充角度：从证据角度说，你现在最该做的是把“对方不履行”这件事固定成书面或者可留痕的形式。光有转账凭证只能证明你付了钱，证明不了对方拒绝履行。发一条明确的催告信息，问清楚什么时候网签、什么时候过户，对方回复拖延或者拒绝，这就是你主张双倍返还的关键证据。

另外，法定代表人签字这块，签字人如果不是登记的法代，得看他有没有公司授权。没有授权但盖了公章，实务中一般还是认公司担责，但对方可能拿这个做文章拖延。建议把签约时的所有材料按时间顺序整理成一份证据目录，立案时一次性交上去，别零零散散补。

补充角度：定金合同是实践合同，钱实际交付才成立，这一点对你有利。但要注意，你转钱的时候备注写的是什么，写“定金”和写“购房款”法律效果不一样。如果备注含糊，对方可能主张这是预付款不是定金，双倍返还的基础就没了。先把转账记录调出来看清楚。

还有，对方只肯退一半，这个“一半”是怎么算的、有没有书面依据，得让对方说清楚。口头说的不算数，最好让对方把退款方案落到纸面上。他一旦书面写了退一半的理由，将来在法庭上就是对他不利的自认，这东西比你自己举证管用。

补充角度：再提醒一个落地操作：起诉前先上执行信息公开网查一下这家公司有没有被执行记录。如果有，说明它偿付能力可能有问题，那你就要考虑是不是尽快保全，别等判决下来公司账上已经没钱了。二十万不算大，但保全做在前面，拿回钱的概率完全不一样。

买公司名下的房子，签约前多要一份营业执照复印件和法定代表人身份证复印件，和合同上的公章对着看，三样一致再付款。这一步不花钱，但能挡掉大部分主体不清的麻烦。

补充角度：中介扣着定金不给，这里有个责任竞合的问题。你可以告卖方公司违约要求双倍返还，也可以告中介返还代收款项，两条路选哪条，取决于钱现在在谁手里、谁有履行能力。别一上来就把两方都告了，诉讼请求写乱了，法官还得让你释明，耽误时间。

另外，解除协议千万别签，这个主答说得对。我再加一句：就算要谈和解，也得写明是“部分退款不影响其余权利主张”，别写成“一次性了结”。一字之差，剩下的二十万就没了。和解文本最好让律师过一遍再签。

补充角度：补充一个管辖上的细节，房屋买卖合同纠纷由不动产所在地法院专属管辖，这个没得选。但如果你的请求纯粹是定金返还，性质上偏合同之债，对方可能拿管辖做文章提异议。立案时把请求写清楚，是基于房屋买卖合同的定金责任，管辖就稳在房屋所在区。

最后说金额，双倍返还是四十万，但你实际损失可能不止这些，比如中介费、贷款办理费、房价上涨的差价。这些能不能一并主张，要看合同约定和证据。别只盯着四十万，把能算的损失列个清单，让律师帮你筛一遍，该主张的一次主张到位。