北京买房定金被中介扣了怎么办：卖方去世继承人谈不拢

补充角度：十万定金是直接转给房主本人的，这一点在立案时要用银行流水把收款账户和房主身份对应上，别只拿一份转账截图。北京法院对定金交付的审查比较细，转账备注最好写了“购房定金”，聊天记录里也要有房主确认收到定金的原话，这两样凑齐了，定金合同成立这一环就稳了。

管辖这块提醒一句，房屋所在区法院立案时会把继承纠纷和合同纠纷分开看，你告的是返还定金，案由走房屋买卖合同还是定金合同，直接影响诉讼费计算。标的小十万按财产案件算，诉讼费不高，但要把三个继承人的身份信息查全，北京这边立案窗口对被告信息要求严，缺一个都可能被退回补正。

补充角度：卖方去世后，先别急着起诉，第一步去不动产登记中心拉一份房屋登记信息，看这套房现在登记在谁名下、有没有被继承过户。如果还挂在已故卖方名下，起诉时可以把“要求继承人在遗产范围内承担责任”写清楚，法院审理时自然会查遗产范围；要是已经过户给某个子女，那个人就是重点被告，别九个人平均用力。

还有个时间点要盯住，定金纠纷的诉讼时效从你知道卖方无法履行、继承人明确谈不拢那天起算，别拖。北京这边有些继承人会先口头答应退、再拖着不办，这种沟通要留痕，微信、短信都算，能证明时效中断。真到了法院，对方拿时效抗辩，你手里有这些记录就不慌。

补充角度：另外提醒，起诉同时申请财产保全查封房屋，要提供担保，北京这边可以用保全责任险，保费不高。查封的目的是防止继承分割时房子被另卖或抵押，一旦过户给第三人，你再追就麻烦了。保全申请和起诉状一起递，别等立案后再补，时间差里房子可能就动了。

房子在继承分割期间，最好先把查封做了再去谈。北京的不动产登记事务中心可以查抵押和查封状态，一旦发现有人要卖或者要抵押，当天就向法院递保全申请，比事后追着继承人跑要有效得多。

补充角度：钱没进中介账户这点要反复确认，把转账记录、收款账户名调出来，如果收款人确实是房主本人，中介在这笔定金上就没有返还义务，别把精力耗在找中介身上。但中介如果参与了谈价、催款、承诺退款，这些聊天记录也别删，万一继承人拿“中介代办”说事，你能证明钱的实际去向。

还有一个替代思路，如果继承人里有人愿意继续履行合同、把房子卖给你，那定金就不用退，直接抵房款，这条路比打官司快。北京二手房交易里，继承人达成一致后办继承过户再网签，周期大概几个月，你可以先发一份书面催告，限个合理期限让他们表态，愿意继续履行的就签补充协议，不愿意的再起诉，进退都有余地。

补充角度：定金能不能双倍返还，关键看合同目的实现不了是不是归责于收受定金一方。卖方去世属于客观不能履行，不是你的过错，这个方向对你有利。但合同里如果写了“因不可抗力或出卖人死亡合同自动解除、定金无息退还”这类条款，那可能只能要回本金，先把合同原文逐条看一遍，特别是补充协议和中介提供的格式条款。

金额计算上，十万定金没超过主合同标的额的百分之二十，这个比例要自己核一下，总房款多少、定金占比多少，超了的部分不产生定金效力，只能按预付款主张返还。北京法院对超额定金会分开处理，你起诉时把十万全按双倍主张，超部分可能被驳，不如起诉状里就把本金和双倍罚则分开写清楚，减少被部分驳回的风险。

补充角度：继承人放弃继承这件事要提前防，北京这边放弃继承得在遗产处理前书面作出，口头不算。你可以在起诉前发一份律师函给三个子女，明确告知债务存在、要求表态，他们收到后如果还想放弃，就得掂量放弃的后果。函件用EMS寄，保留面单和签收记录，将来对方说没收到、不知道这笔债，你有据可查。

程序上还有个细节，立案时案由如果选继承纠纷，诉讼费按遗产价值算可能偏高；选房屋买卖合同纠纷，按争议金额算更划算。两种案由在北京不同法院的立案口径不完全一样，递材料前先打电话问一下目标法院立案庭，把案由和诉讼费算清楚再递，避免立完案又改，耽误时间。

补充角度：风险上提醒一句，别私下跟某一个继承人签退款协议就撤诉。那个人可能根本没分到房子，签了也执行不到钱，其他继承人还会说你已经放弃对他们的主张。要谈就三个一起谈，或者谈成的协议里写明其他继承人的责任不免除，否则撤诉容易、再起诉就难了。

继承人不配合的时候，可以先走调解。北京各街道的调解组织和法院的诉前调解都能出调解书，拿到调解书一样可以申请强制执行，周期通常比判决短一两个月，钱也更容易谈拢。

补充角度：定金是转给房主本人的，这笔钱的返还义务跟中介没关系，但中介手里通常有房源核验、合同签署、双方身份的材料，起诉前可以书面向中介调取这些材料，中介有配合义务。北京这边中介门店留存的身份信息和联系方式，往往比你自己查的准，拿这些去立案，被告信息一次就能填对，少跑冤枉路。

还有个执行层面的考虑，就算判决继承人返还，能不能拿到钱还得看遗产状况。起诉时一并申请查封房屋，判决生效后直接申请执行拍卖，比拿着判决书去找人要钱实在。北京法院对查封房产的处置流程比较成熟，关键是保全要早做，别等判决下来房子已经过户或抵押了。

补充角度：三个子女作为第一顺序继承人一并列为被告，这个思路没问题，但起诉状里请求事项要写细：请求判令三被告在继承遗产范围内返还定金十万并承担双倍返还责任，别只写“返还定金”。北京法院对请求不明确的会要求补正，写清楚了审理方向也明确，继承人想以“没分到遗产”抗辩，也得先举证遗产范围。

最后提醒证据链的完整性，合同、转账凭证、房主收款确认、死亡证明、亲属关系证明、催告记录，这几样按时间顺序编好目录。北京立案和庭审都看重材料组织，尤其是继承人多的案子，法官时间有限，材料清楚的一方在事实认定上不吃亏。个案差异大，带着原件找律师过一遍再递，稳妥。