共有房产怎么分割？一方不同意卖就永远分不了吗？

补充角度：你这种情况得先明确是按份共有还是共同共有。如果是继承来的房子，登记在多人名下但没写份额，法院通常先按法定继承确定份额再分割。北京各基层法院对这类案子立案时要求提供亲属关系证明和死亡证明，材料不齐可能立不上案，提前备好。

对方不同意卖，你可以直接起诉要求分割。北京法院处理这类案子，如果双方都想要房，会组织竞价，谁出价高谁拿房，再按份额补偿对方。如果都不想要，就走司法拍卖。拍卖前法院会委托评估，评估费一般从拍卖款里优先扣，不用你先垫。

补充角度：你表哥占一半，你占一半，按份共有随时可以要求分割，这个没问题。但要注意，如果房子是继承来的且没办继承手续，得先把继承析产和共有物分割一起处理，否则法院可能让你先走继承程序。北京这边一般可以合并审理，但诉状要把两个请求都写清楚。

折价补偿的金额怎么算很关键。北京法院通常以评估价为基准，参考市场成交价。如果你想要房，得准备好一笔现金补偿对方，法院判决后一般给几个月履行期。拿不出钱的话，对方可以申请强制执行，最后房子还是可能被拍卖。所以先掂量自己能不能拿出这笔钱。

补充角度：别忽略共有期间的支出结算。物业费、供暖费、贷款月供、装修款，谁垫付的都要留好票据。北京法院分割时会把这些作为债权债务一并处理，从应付款里抵扣。没有票据的部分，法院很难支持，所以现在就开始整理银行流水和缴费凭证。

如果房子有贷款没还清，分割会更麻烦。银行作为抵押权人，拍卖款要先还贷。北京实务中，法院一般会先征询银行意见，拍卖后优先清偿贷款本息，剩余部分再按份额分。想留房的一方，得先把贷款结清或办转按揭，否则没法单独过户。

补充角度：你担心对方拖着不分，其实按份共有不存在永远分不了的问题。但要注意诉讼时效之外的另一个坑：如果对方长期独占房屋使用，你可以主张占有使用费。北京法院对这类请求支持与否有分歧，关键看有没有排除你使用的证据，比如换锁、拒交钥匙的记录。

替代方案可以考虑先发律师函谈折价收购，谈不成再起诉。北京有些案子在诉前调解阶段就解决了，调解成功可申请司法确认，省诉讼费和时间。如果对方态度强硬，直接起诉反而更快，别在调解上耗太久。

补充角度：起诉时案由写共有物分割纠纷，管辖在房屋所在地基层法院。北京有些法院要求先做继承析产，有些可以直接合并，立案前打个电话问清楚，免得白跑。诉请要明确，是要求折价补偿还是拍卖变价，写模糊了法院会让你补正。

房价谈不拢就申请法院委托评估。北京评估机构摇号确定，评估费通常几千到一万多，最后按份额分担。评估报告出来后，双方可以围绕报告价谈判，谈不成法院就按评估价判折价补偿。注意评估基准日越早越好，拖久了房价波动对谁都不利。

补充角度：如果双方都不想要房，那就走拍卖。北京法院有司法拍卖平台，双方都可以参与竞买，想留房的一方可以在拍卖中把房子买回来。拍卖成交后，法院出裁定书，买受人凭裁定办过户，原共有关系消灭。这条路对方不同意也拦不住。

风险提醒：别私自把房子出租或换锁。北京法院对侵犯共有人权益的行为会判赔偿，而且可能影响你在分割中的诚信评价。另外，物业费、贷款别断供，断供影响征信，分割时欠款照样从你份额里扣，得不偿失。

补充角度：你表哥不同意卖，不影响你起诉。但要注意，如果房子是唯一住房且对方实际居住，北京法院拍卖时会考虑居住问题，可能要求给对方一定腾退期或安置补偿。这不影响分割，但会影响拍卖节奏，做好时间预期，别指望三五个月就拿到钱。

折价补偿的支付方式可以谈分期。北京法院判决一般给三到六个月履行期，你可以跟对方协商分期付，写进调解协议。如果对方要房但拿不出钱，你可以要求拍卖，法院不会因为对方不同意就判他拿房，关键看谁有能力支付补偿款。

补充角度：共有基础丧失是共同共有分割的前提，但你们是按份共有，随时可以请求分割，不用证明基础丧失。北京法院对按份共有分割请求基本都支持，争议主要在分割方式和补偿金额。所以起诉时重点放在怎么分，而不是能不能分。

替代方案：如果房子价值不高、诉讼成本不划算，可以考虑协议转让份额。你把份额卖给别人或对方，签份额转让协议办变更登记。北京不动产登记中心对按份共有份额转让可以办，但要注意其他共有人有优先购买权，得先书面通知对方。

补充角度：证据固定方面，不动产权证、继承公证书或判决书、共有份额证明是基础。北京法院还要求提供房屋现状照片、物业费缴费记录、还贷流水。如果对方独占房屋，拍视频记录换锁情况、居住状态，这些在主张占有使用费时有用。

时效问题：按份共有分割请求权不适用诉讼时效，随时可以提。但如果你主张对方支付占有使用费或垫付费用返还，这部分适用三年时效，从你知道权利被侵害时起算。北京法院对超过三年的部分可能不支持，早点起诉更稳妥。