北京租房押金不退怎么办：房东要收折旧费——请律师结合案情与北京实际情况解答。
先说结论
先说结论：在北京，正常使用产生的折旧由出租人承担，合同没约定的折旧费不能从押金里扣。房东把沙发、床垫、冰箱的折旧和刷墙费凑成一万二，等于把你的押金全吃掉，这个做法站不住脚。
法律依据
《民法典》第七百一十二条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。
《民法典》第七百一十四条：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
《民法典》第七百三十三条：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。
具体拆解
第一，先分清折旧和损坏。住了两年，沙发塌一点、床垫软一点、墙面旧一点，这是正常使用的自然老化，叫折旧，钱该房东出。
第二，维修义务在房东。第七百一十二条讲得很清楚，出租人要履行维修义务。
第三，扣款要有依据。合同里根本没写折旧费，房东单方列一张折旧清单，对你没有约束力。
第四，扣款要有凭证。维修发票、更换记录、损坏照片，拿不出来，光凭一张手写单子，这扣款站不住。
第五，剩余押金必须退。扣掉实际损失后的部分，应当在合理期限内返还。拖着不退，你可以主张占用期间的利息。更多押金纠纷的处理思路，可以看法律咨询栏目里的相关问答。
北京落地
在北京签租房合同，把押金退还时限、扣款情形、维修责任这三条写清楚，能省掉大半争议。别嫌麻烦，白纸黑字最管用。
入住时做交接清单，家电家具逐项写明现状并拍照，退租时对着同一份清单核。有照片有签字，房东再列折旧单就没那么容易。
争议金额不大的，可以向房屋所在地的区人民法院起诉，走小额诉讼程序，成本低、周期短。协商不成的，也可以向街道住房租赁管理服务站反映，请第三方调解。
风险提示
在“房屋设施完好、押金已结清”的交接单上签字，事后基本主张不了，签字前一定逐项看清楚。
房东口头说“先扣着，结算完再退”，一拖就是几个月，别等，尽早书面催告，留好聊天记录和快递凭证。
本文只作一般性参考，不构成对具体案件的处理意见，个案请咨询执业律师。
补充角度：你这个案子我建议先把退租当天的现场情况固定下来。房东列的一万二折旧单，你让他把每一项对应的购买时间、原始价格、使用年限写清楚，同时把沙发床垫墙面现在的状态拍照录像，最好带时间水印。他要说损坏，就得指得出哪一处是人为弄坏的，正常用了两年塌一点软一点，这在举证上很难算到你头上。
另外提醒你注意押金和最后几个月租金的关系。如果房东已经把你的押金全扣了，别再拿租金去抵，否则他反过来说你欠租，性质就混了。书面催告里把金额拆开写：押金多少、他主张扣多少、你认为应退多少，限定一个七天的回复期。到期不退，直接去房屋所在地法院立案，小额诉讼一审终审，比来回扯皮快得多。
补充角度：从程序上讲，你别被房东拖着走。他发折旧清单，你不用逐项跟他辩论，直接回一份书面意见：合同没有折旧费约定，本人不认可该扣款，请于某日前退还全部押金。用微信发一遍、快递寄一遍，地址写合同上的房东联系地址，保留签收记录。这个动作的意义在于把“协商不成”的时间点定下来，后面算利息、起诉都有个起算依据。
还有个细节，交接那天如果房东拿着一张写好的结算单让你签，上面有“设施完好、押金已结清”之类的字，千万别签。你可以签“钥匙已交、物品清单已核对”，但涉及押金结清的表述要划掉。已经签了的，赶紧把当时的聊天记录、通话录音找出来，证明签字时双方对扣款还有争议，这个在法庭上能救你。
补充角度：在北京处理这类纠纷，我一般建议当事人先算一笔账再决定走哪条路。一万二的争议，起诉的话诉讼费不高，小额诉讼流程也快，但你要准备合同、押金支付凭证、交接清单、催告记录这几样。如果金额再小一些，街道的住房租赁管理服务站调解其实更省事，调解员介入后房东往往愿意让步，毕竟他也怕真进法院。
另外你要留意房东主张的刷墙费。墙面正常使用发黄发旧，属于自然损耗，不该你出；但如果确实有钉眼、涂鸦、大面积污渍，那部分他主张修复费是有空间的。所以别一概不认，把刷墙这一项单独拎出来看有没有照片依据，有就谈个合理价格，没有就明确拒绝。分开处理比整体对抗更容易谈成。
补充角度：我补充一个容易忽略的点：你交押金时的凭证一定要找出来。很多租客押金是转给房东个人微信或者中介代收的，转账记录上没写“押金”两个字，房东到时就可能不认这笔钱的性质。有合同的按合同金额对，没写清楚的把当时的聊天记录翻出来，证明这笔转账就是押金，这是你主张返还的基础。
最后说个风险提醒。房东如果一直拖着不结算，你别只在微信上问“押金什么时候退”，这种话太软。要明确写“本人已于某日退租并交还房屋，请你于某日前退还押金若干元，逾期本人将依法主张返还并要求支付占用期间利息”。措辞到位，既是催告也是证据。真走到起诉那一步，这份记录能直接说明你已经给过合理期限，对方仍不履行。
你的情况和上面不一样？
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