北京买房定金被中介扣了怎么办：小产权房过不了户——请律师结合案情与北京实际情况解答。
先说结论：在北京，小产权房不能上市交易，约定过户本身就办不了，定金该退。
先说结论
你不想买，不算无理反悔。房子过不了户，是卖方和中介的问题。两万定金，你有底气要回来。
法律依据
《城市房地产管理法》第三十八条：未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。
《民法典》第五百九十七条：出卖人未取得处分权致所有权不能转移的，买受人可解除合同并主张违约责任；法律、行政法规禁止或限制转让的标的物，依照其规定。
《民法典》第一百五十七条：行为无效、被撤销或确定不发生效力后，取得的财产应当返还；有过错的一方赔偿对方损失，各方都有过错的各自担责。
具体拆解
第一，法律直接禁止转让。没领权属证书的房子不得转让，这不是合同怎么写能绕过去的。村里“改个名”，改的不是产权登记。
第二，办不了过户，问题不在你。卖方从一开始就履行不能。你提出不买，是止损，不是违约。
第三，合同目的落空，你有权解除。买房图的是拿到能登记的房子。目的实现不了，你可以解除合同并要求返还定金。
第四，中介这关它也过不去。明知不能过户还撮合交易、承诺“村里改名”，如实报告义务没尽到。定金经它手扣着，它得说清楚凭什么。
北京落地
北京的小产权房，多分布在通州、大兴、昌平的部分村域，只有集体土地手续。这类房屋不能网签，不能办不动产权证，也无法办理按揭和抵押。中介嘴里的“村里改名”，只是村里的登记记录，和不动产登记不是一回事。
遇到这种承诺，可以向房屋所在区住建部门反映，或拨 12345。想起诉要回定金，由房屋所在区人民法院管辖，两万元可以走小额诉讼，成本不高。更多类似问题可看法律咨询栏目。
风险提示
别抱“先住着以后再说”的心态。遇上拆迁、继承、离婚，这类房子的权益都可能落空，钱房两空不是吓唬人。已经交钱的，尽快书面主张返还，微信记录、转账凭证、中介承诺都留好。个案情况不同，请咨询执业律师。
免责声明：本文仅为一般法律信息参考，不构成针对具体个案的法律意见，也不承诺任何处理结果。
问：中介说定金不退，我该先做什么？
答：先书面提出返还要求，保留聊天和转账记录，再考虑向住建部门反映或起诉。
问：两万元打官司划算吗？
答：金额不大可走小额诉讼，由房屋所在区法院管辖，具体成本建议先咨询律师。
以上为一般性解答，个案请咨询执业律师。
补充角度：你手里最关键的是证明中介“明知”的证据。中介承诺“村里改名”这种话，微信文字、通话录音都行，哪怕是事后补录，只要对方在录音里承认当时知道过不了户，性质就变了。北京法院对中介未尽如实报告义务的认定，很看重这点。别急着删聊天记录，先把原始载体保存好。
定金到底交给谁了，这个得先弄清楚。如果是直接转给卖方，中介只是在中间传话，你追索的对象就是卖方；如果是中介代收或者扣着不放，那就把中介一起列为被告。起诉前查一下收款账户的户名，转账凭证上能看出来，这决定了你起诉状里怎么列当事人。
补充角度：别被“定金不退”吓住。定金罚则适用前提是收定金一方守约、交定金一方违约，现在房子根本过不了户，卖方自己就没法履行，定金罚则没有适用空间。你书面通知的时候，直接写明因房屋无法办理产权转移登记，合同目的不能实现，要求返还，不要写成“我不买了”，措辞上别给对方留下你违约的口实。
时间上要抓紧。这类纠纷拖久了，中介和卖方容易互相推，甚至把责任往你身上引。书面主张发出去以后，给对方一个明确的期限，比如七到十天，到期不退就直接去房屋所在区法院立案。两万块钱走小额诉讼一审终审，审理周期短，别在反复协商上耗太多时间。
补充角度：北京这边小产权房交易，中介往往还会让你签一份“居间服务合同”或者“定金收据”，上面可能写着你自愿承担风险之类的条款。这种条款不能免除中介的法定义务，但你签字了，对方就会拿来抗辩。把当时签的所有书面材料翻出来，看看有没有对你不利的表述，提前想好怎么解释。
还有一个现实问题：中介公司可能是个小门店，真判了也可能执行不到位。起诉前查一下这家公司的工商登记和涉诉情况，如果它名下没什么财产，考虑把经办的中介人员、卖方一起列上，增加回款的可能性。别只盯着一个主体。
补充角度：如果中介是链家、我爱我家这类有品牌的公司，除了起诉，还可以走他们的内部投诉渠道。品牌中介对门店违规撮合小产权房交易是有内部处罚机制的，投诉到总部客服或者区域管理部，有时候比打官司回款快。保留好投诉记录，后面诉讼也能用上。
换个思路，你可以先向房屋所在区的市场监管部门反映中介虚假宣传、隐瞒房屋不能过户的事实。行政投诉不收费，处理周期也比诉讼短，中介被约谈后主动退定金的案例不少。投诉和起诉不冲突，可以同时推进，哪边先有结果走哪边。
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