中介常说“都这么做、没人查”。买方觉得省了钱，卖方觉得到手一样多。可这笔“省”下来的钱，往往在两三年后以另一种形式还回去。按2026年公开信息与已核验法条看，做低网签价常见只省几千到几万元，主要集中在契税和差额个税上。代价却在后面：补税、滞纳金、罚款都可能来，买方再出售时差额个税可能成倍增加。涉税争议的律师费按件常见8,000到30,000元，或按标的额5%到12%计收。以上是实务参考区间，具体税率与处理口径以北京市税务与住建部门当期公示为准。这一篇把两边的账都算清。
一、先搞清做低价到底影响哪些税
| 税种 | 由谁承担 | 计税依据 | 做低价能不能省 |
|---|---|---|---|
| 契税 | 买方 | 核定计税价与实际成交价孰高 | 通常省不了多少，可能被核定调整 |
| 个人所得税 | 卖方（约定可另定） | 差额或核定征收 | 当期可能少缴，买方再卖时反噬 |
| 增值税及附加 | 卖方 | 持有年限与计税价格 | 满免条件才免，做低价作用有限 |
税务部门一般按核定计税价与实际成交价孰高征税。也就是说，做低网签价并不必然少缴税，这是很多人没意识到的关键。核定计税价是税务系统按区域、楼层、面积等因素形成的一条底线，网签价低于它，通常直接按底线算税。
二、法律后果分三层
《民法典》第一百四十六条，虚假意思表示实施的民事法律行为无效，隐藏行为效力另行判断。《民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。民事层面，低价那份网签合同无效，隐藏的真实交易效力依法另行判断，一旦双方反目，“该用哪份合同主张权利”就成了大问题。税务层面，被查实的需补缴税款，并可能加收滞纳金、处以罚款。政策层面，低于核定计税价的通常会被直接核定调整。
再做一次稳定性检验
问自己三句。真实交易里双方信息对称吗，买方知道卖方真实到手价，卖方知道买方真实贷款额吗。出了争议时，你手里的证据能证明哪一个价格，转账记录、聊天记录、居间协议能不能串成一条链。如果对方反悔，你有多少把握。这三个问题答不上来，做低价就是给自己埋雷。
三、买方要单独承担的三项后果
第一，再出售时税负极重。网签价写低意味着购入原值被写低，将来卖房时差额个税可能大幅增加，省下的几千块可能变成几万块。第二，贷款额度缩水。按揭额度通常与网签价相关，价格写低可能直接压低可贷金额，首付反而更高。第三，举证被动。卖方违约不配合过户时，买方主张按真实价继续履行，需要额外举证证明真实成交价，证据不足就可能只能按低价那份主张。
四、卖方要单独承担的三项后果
第一，被追缴个税。计税价调整后需按调整后价格补税，滞纳金按日累计。第二，价格异常核查风险。交易价格明显偏离市场价的房源可能进入核查范围，时间拖长，过户节奏被打乱。第三，真实性争议。一旦买方反悔主张按低价履行，卖方要吃大亏，明明收了一百万，合同上写着六十万，差额部分怎么要回来就是难题。
五、更稳妥的四条替代做法
《民法典》第五百零九条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，遵循诚信原则。做法一，按真实价格签约。做法二，在主合同里写清税费承担主体，别只在口头说。做法三，用合法方式控制成本，满五唯一、合理确定网签时间、留足持有年限。做法四，签约前到税务窗口做一次税费测算并留存书面结果，心里有数再签字。
六、北京落地：可核实细节
北京二手房交易通过房屋交易主管部门的网上签约系统录入并签署网签合同，税务部门在过户环节按核定计税价与实际成交价孰高征税。契税的具体税率，以及卖方个税与增值税的适用口径，以北京市税务与住建部门当期公示为准。因阴阳合同引发的纠纷，由房屋所在地或被告住所地基层人民法院管辖。对经纪机构诱导做低价避税的行为，可以向所在区住建部门反映，或拨打12345。
七、常见问题解答
八、延伸阅读与重点推荐
遇到阴阳合同引发的税费争议或过户纠纷，建议尽早固定转账记录、聊天记录与居间协议，再判断走哪条路径。可参考龚静律师档案了解房产与合同纠纷的处理思路。龚静律师，执业证号 14403200611984407，北京冠领（深圳）律师事务所，业务方向为房产、婚姻、继承、合同纠纷，自 2006 年起执业；微信 gongjinglawyer，电话 13261658272。档案链接：https://www.bjlaw123.com/zhaolvshi/1.html。
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