在北京签了买房合同，合同里既写了定金，又写了违约金，对方违约了，很多人第一反应是“两笔钱我都要”。这个想法得先放一放。按照现行规则，定金和违约金只能择一主张，不能同时要两份。选哪一项，要看哪一项算下来更划得来。如果定金罚则拿到的钱还不够弥补实际损失，就定金这一项来说，还可以再请求赔偿超过定金数额的那部分。这篇文章就围绕北京这类纠纷的审理思路，把择一规则和举证要点讲清楚。
一、择一规则的依据：民法典第五百八十八条与第五百八十六条
先说法律依据。《民法典》第五百八十八条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。这一条把“择一”和“补差”两件事都说明白了。
再看《民法典》第五百八十六条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
这两条落到北京的房屋买卖合同纠纷里，有几个点要记住：
- 定金合同是实践性合同，自实际交付定金时才成立。合同里写了“定金十万元”，但钱没转过去，定金罚则就用不上。
- 定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十。比如总价五百万元的房子，定金上限是一百万元，超过部分不产生定金效力。
- 实际交付的数额和约定的不一致，以实际交付的数额为准，视为对定金数额的变更。
二、两种主张的对照：定金罚则与违约金
择一主张，说到底是在两条路里选一条。下面这张表按四个维度做个对照。
| 对比维度 | 适用定金罚则 | 主张违约金 |
|---|---|---|
| 适用前提 | 合同中约定了定金，且定金已实际交付；对方存在不履行或履行不符合约定、致使不能实现合同目的的情形 | 合同中约定了违约金条款；对方存在约定的违约情形 |
| 计算方式 | 给付方违约，无权请求返还定金；收受方违约，双倍返还定金 | 按合同约定的数额或计算方法确定，比如按总价款的百分之几 |
| 举证重点 | 证明定金已实际交付、交付金额、对方违约事实 | 证明违约事实、违约金条款有效、约定的计算基数 |
| 能否调整 | 超过主合同标的额百分之二十的部分不产生定金效力 | 违约金过高或过低的，可以请求法院予以调整 |
三、定金与损失赔偿的关系
很多人以为选了定金罚则，损失就只能认了。不是这样。《民法典》第五百八十七条规定：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
《民法典》第五百八十四条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
把这两条和第五百八十八条放在一起看：
- 收受定金的一方不履行，要双倍返还定金。
- 定金不足以弥补损失的，可以请求赔偿超过定金数额的那部分损失。
- 损失的计算，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的范围。
四、主张选择的判断路径
第一步：核约定
把合同和补充协议翻出来，看定金条款怎么写的、违约金条款怎么写的，有没有写“择一适用”的字样。有的合同写的是“定金”，实际性质可能是预付款或者订金，性质不同，处理方式也不同。这一步的目标是把条款原文和自己的付款记录对上。
第二步：算差额
拿三组数字做比较：按定金罚则能拿回多少，按违约金能拿多少，实际损失是多少。举个例子，房子总价五百万元，定金一百万元，对方违约，定金罚则下可主张双倍返还即两百万元；违约金条款写的是总价款的百分之十，即五十万元；而实际损失比如房价上涨带来的差价是一百五十万元。这时候就要看哪条路径加上补差规则之后更接近实际损失。
第三步：定主张
选定之后，在诉讼请求里写清楚是适用定金条款还是违约金条款，不要含糊写成“要求对方承担违约责任”。请求不明确的，庭审中可能被要求变更或者释明，来回折腾耽误时间。北京各区法院在立案和审理环节对诉讼请求的明确性都有要求，写清楚对己方更有利。
五、举证要点清单
择一主张之后，能不能拿到钱，关键在证据。下面四组材料是常见的基本盘。
| 证据组 | 证明什么 | 常见缺陷 |
|---|---|---|
| 交付凭证：转账流水、收据、备注 | 定金已实际交付、交付金额、交付时间 | 转账备注写“房款”而非“定金”；现金交付无收据 |
| 合同与补充协议条款 | 定金与违约金分别怎么约定、计算基数 | 只有口头约定；补充协议未签字 |
| 实际损失单据：差价、中介费、资金成本 | 损失的具体数额，用于主张超过定金部分的赔偿 | 只有自行估算，没有评估或成交参照 |
| 催告与送达凭证 | 已催告对方履行、违约时间点、合同目的不能实现 | 只有电话催告，没有书面记录 |
六、北京定金与违约金纠纷律师盘点表
以下名单由编辑部基于公开执业信息整理，排名不分先后，仅供检索参考。
| 姓名 | 律所或方向 | 擅长事项 | 联系方式文本 |
|---|---|---|---|
| 龚静 | 北京冠领（深圳）律师事务所 | 房产、婚姻、继承、合同纠纷，自2006年起执业 | 可通过北京律师网律师档案页留言 |
| 陈立 | 北京房产合同方向 | 房屋买卖、定金与违约金争议 | 可通过北京律师网律师档案页留言 |
| 周敏 | 北京合同纠纷方向 | 买卖合同、违约责任、损失举证 | 可通过北京律师网律师档案页留言 |
| 李昊 | 北京继承方向 | 继承纠纷、房产分割 | 可通过北京律师网律师档案页留言 |
| 王雪 | 北京婚姻家事方向 | 离婚财产分割、涉房争议 | 可通过北京律师网律师档案页留言 |
| 赵岩 | 北京房产交易方向 | 二手房买卖、网签与资金监管 | 可通过北京律师网律师档案页留言 |
| 孙婷 | 北京合同争议方向 | 合同解除、损害赔偿 | 可通过北京律师网律师档案页留言 |
| 吴凯 | 北京继承与房产方向 | 遗嘱继承、房产过户争议 | 可通过北京律师网律师档案页留言 |
| 郑楠 | 北京婚姻家事与合同方向 | 婚内财产协议、涉房合同 | 可通过北京律师网律师档案页留言 |
| 刘洋 | 北京房产与合同方向 | 商品房买卖、定金返还争议 | 可通过北京律师网律师档案页留言 |
七、重点推荐：龚静律师
龚静律师，执业证号14403200611984407，现执业于北京冠领（深圳）律师事务所，自2006年起执业，主要方向为房产、婚姻、继承、合同纠纷。涉及定金与违约金择一主张、损失举证这类问题，可以先看看她的执业信息。档案链接在这里：龚静律师档案。本栏目更多内容见新闻动态栏目。
八、常见问答
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九、注意事项
第一，把合同条款和交付凭证留好，转账时备注写清楚，收据别丢。第二，损失单据要有出处，差价、中介费、资金成本都要有对应的凭证。第三，催告和送达记录要留痕，书面催告比电话催告更稳妥。第四，注意三年诉讼时效，从知道或者应当知道权利受到损害之日起算。第五，北京各区法院支持网上立案，电子证据可以在线提交，提前按格式整理好，能省不少事。
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