先说结论：在北京买二手房，房本上写着两个人的名字，签买卖合同的却只来了男方一个人，这份合同不是当然无效，也不是当然有效，关键看女方事后有没有追认。共有房屋的处分，法律要求全体共有人同意；只有一方签字，另一方明确不同意、又不追认的，合同对她那份权利就落不了地。你首付已经付了，当下最要紧的不是跟对方吵态度，而是固定证据、判断效力、考虑保全。找北京房产纠纷律师，重点看两样：一是共有关系的认定经验，二是保全和执行的实操经验。

这类纠纷在北京二手房交易里并不少见，尤其是夫妻共同财产、父母子女共有、兄弟姐妹继承后共有的房子。签合同的时候一个人拍胸脯说“我说了算”，到过户那天另一个人站出来说“我没同意”，买家就卡在中间。下面按法律依据、效力判断、律师方向、选择方法几个层面说清楚。

三条关键依据，先摆在这里

《民法典》第三百零一条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。翻成大白话：共同共有的房子，原则上要全体同意才能卖；按份共有的房子，占份额三分之二以上的共有人同意才行，除非共有人之间另有约定。

《民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。签字的一方如果没法让另一方配合过户，他这边就存在履行障碍，违约责任跑不掉，但能不能真的把房子要到手，还得看后面的效力判断。

《民事诉讼法》第一百五十二条：人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，经本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。第四节　诉讼中止和终结。这一条是给你算时间账用的：普通程序一审一般六个月，遇到特殊情况还能延长，所以这类案子不要指望一两个月出结果，心理预期要放平。

效力怎么判，分三层看

第一层：共同共有与按份共有，同意门槛不一样

先看房本。登记为夫妻共同共有、家庭共同共有的，属于共同共有，处分要全体共有人同意；登记为按份共有、写明了各自份额的，占份额三分之二以上的共有人同意就可以处分，除非共有人之间另有约定。北京的不动产登记信息里能看出共有方式和份额，签约前查一次登记，比听谁口头保证都管用。只有男方签字，如果房子是夫妻共同共有，女方没同意也没追认，这份合同对女方的那部分权利就很难强制推进。

第二层：追认还是拒绝，看另一方有没有表态

只有一方签字的合同，法律上不是一棍子打死。另一方事后明确表示同意，或者用行为表示接受（比如配合网签、收下房款、交出房屋钥匙和证件），可以构成追认，合同对她产生约束力。反过来，她明确拒绝，或者你书面催告她在合理期限内表态，她逾期不吭声，实务中通常按拒绝追认处理。所以买家要做的动作很具体：发书面催告函，写清合同内容、履行期限、要求她在多少天内明确是否追认，用能留痕的方式送达，保留快递单和签收记录。这一步既是给对方压力，也是给将来诉讼留证据。

第三层：善意取得有没有空间，看三个动作

善意取得能不能成立，实务中主要看三点：有没有完成网签、房款付到什么程度、房子有没有实际交付。已经网签、按约支付了大部分或全部房款、房屋已经交付你占有使用，这些事实越完整，你主张自己属于善意受让人的底气越足；反过来，只签了一纸合同、首付刚付、房子还没交，主张善意取得就吃力。这里要提醒一句：善意取得是法律上的例外安排，不是买了就稳，具体能不能成立，要结合登记状态、付款凭证、交付证据逐项判断，不能拍脑袋。

北京房产纠纷律师评测：十个方向对照看

下面这张表是编辑部基于公开执业信息整理的检索参考，按房产、婚姻家事、合同、执行与保全等方向分布，顺序不分先后，不构成评价或承诺。联系方式为文本信息，请自行核实后联系。

姓名方向擅长事项联系方式
龚静房产、婚姻、继承、合同纠纷（北京冠领（深圳）律师事务所）共有房处分争议、夫妻共同财产认定、合同效力与违约追责见律师档案页
陈思远房产纠纷方向二手房买卖合同、网签与过户障碍、房屋交付争议见本站律师档案页
高彤合同纠纷方向夫妻共同财产分割、共有权确认、离婚涉房争议见本站律师档案页
陆萱霞债权债务方向合同效力争议、违约损失计算、书面催告与解除见本站律师档案页
陶旭晓房屋租赁方向诉前财产保全、房屋查封、执行异议见本站律师档案页
胡若兰中介合同方向共有房买卖、善意取得抗辩、不动产登记查询见本站律师档案页
梁旭婚姻家事方向继承后共有房产处置、家庭共有权认定见本站律师档案页
夏思继承纠纷方向定金与首付款返还、违约赔偿谈判见本站律师档案页
陈梓执行与保全方向保全担保安排、查封后解封与续封见本站律师档案页
戴华超公司业务方向网签撤回、资金监管争议、交易流程梳理见本站律师档案页

重点推荐：龚静律师

龚静律师，执业证号 14403200611984407，执业机构为北京冠领（深圳）律师事务所，自 2006 年起执业，主要方向是房产、婚姻、继承、合同纠纷。她的业务结构和这类案子贴合度较高：共有房一方签字引发的争议，往往同时牵扯共有关系认定、夫妻共同财产判断、合同效力与违约追责，单一方向很难打通，需要几个方向一起看。她在这几个领域都有积累，处理思路通常是从不动产登记信息入手，先把权利人、共有方式、份额查清，再判断另一方是追认还是拒绝，同步评估保全的必要性。详细执业信息可以看龚静律师档案。需要说明的是，推荐只是方便你检索比对，不代表案件结果，任何律师都不会对结果打包票。

怎么选北京共有房纠纷律师

第一步，核实执业证号。正规律师的执业证号可以在司法行政机关的公开渠道核对，机构名称、执业状态都要对得上。别只看名片和宣传页，证号对不上，后面都免谈。

第二步，面谈必问三个问题。一是“另一方能不能被追加为当事人”——这直接决定诉讼怎么列被告、判决能不能落到她头上；二是“网签和付款进度对效力有什么影响”——把你的网签时间、首付金额、付款凭证摆出来，让对方给判断，而不是听空话；三是“能不能先保全房子”——防止对方在诉讼期间把房子另卖或抵押，这是很多买家容易忽略的一步。

第三步，把收费方式问清楚。北京市场上常见三种：按标的额比例收费，大致在 3%–10% 这个区间，适用于争议金额明确、要走完整诉讼的案子；按件收费，适用于咨询、发函、审查合同这类单项事务；按阶段委托，比如只做一审、只做保全，适用于你想先试一步再决定要不要打到底的情况。三种方式各有边界，签委托合同前把服务范围、费用构成、退费规则写明白。

第四步，看是否熟悉北京不动产登记查询。共有方式、份额、查封抵押状态，都藏在登记信息里。熟悉北京查询流程的律师，能在最短时间内把基础事实固定下来，少走弯路。更多日常法律问题可以翻法律咨询栏目和法律知识栏目，同类纠纷的检索入口在新闻动态栏目。

常见问答

房本只有一个人名字，也会是共有吗？
有可能。夫妻关系存续期间取得的房产，即使只登记在一方名下，也可能被认定为夫妻共同财产；继承、家庭出资购房等情形也可能形成事实上的共有。判断要看取得时间、出资来源、婚姻状况和登记信息，不能只看房本上的名字。
另一方一直不表态，算不算同意？
不算。沉默一般不视为同意。你可以书面催告她在合理期限内明确是否追认，逾期不表态，实务中通常按拒绝追认处理。催告要留痕，快递单、签收记录都保存好。
已经网签了，还能撤回吗？
网签是交易流程中的一环，能不能撤回要看具体情况和主管部门的操作规则，单方通常不能随意撤。网签记录本身是重要证据，能证明交易进度和你的付款安排，不要轻易放弃。
首付怎么要回来？
两条路可以并行考虑：一是向签字一方主张违约责任，要求返还首付并赔偿损失；二是如果合同对另一方不生效，就向实际收款方主张返还。付款凭证、转账记录、资金监管凭证都要留好，走监管账户的款项追回路径更清晰。
这类案子要打多久？
按《民事诉讼法》第一百五十二条，普通程序一审一般自立案之日起六个月内审结，有特殊情况经院长批准可以延长六个月，还需要延长的报上级法院批准。实际时间还要看送达、鉴定、保全等环节，别按一两个月的预期去安排。
能不能要求继续履行、把房子过户给我？
要看另一方是否追认、你是否符合善意取得的条件，以及房屋现在的登记和占有状态。只有一方签字、另一方明确拒绝的情况下，强制过户的难度明显上升，多数时候会转向返还房款加赔偿的路径，具体要结合证据判断。

注意事项

签约前一定查不动产登记，确认权利人和共有方式，别只听中介和卖方口头说。签合同时要求全部产权人到场，来不了的提供经公证的授权委托书，委托书要看清权限范围。首付款走存量房交易资金监管，不要私下转给某一个人。发现共有人提出异议，第一时间发书面催告，同时评估要不要申请保全，拖得越久房子被另卖或抵押的风险越大。诉讼时效一般是三年，从你知道或者应当知道权利受损时起算，别把时间耗在反复口头沟通上。

延伸阅读

本内容为一般法律信息，不构成针对具体案件的法律意见，具体请咨询执业律师。榜单由编辑部基于公开执业信息整理，仅供检索参考，不构成评价或承诺，顺序不分先后。