北京租房押金退还规则：房东能扣哪些费用

在北京退租，房东列了一堆项目要扣押金，这事儿太常见了。先把结论说清楚：押金是担保，不是房东可以随意支配的钱。租期届满，你按约定状态把房子还回去，房东就该退押金。要扣，得拿出证据证明损坏是你造成的、维修确实花了多少钱。空口列项目、随口报个数，法律上站不住脚。

押金的法律性质：它是担保，不是罚款

很多租客把押金和定金、违约金混在一起，其实差别很大。用一句话概括：押金是担保履约的，本身不产生罚则，退不退、扣多少，要看合同约定和房屋实际状态。

押金：你交给房东的一笔钱，用来担保你会按时交租、不损坏房屋、到期腾房。租期届满、你按约定返还房屋，这笔钱就该退。它不是房东的收入，也不是提前收的违约金。
定金：有明确的罚则。交定金的一方违约，定金不退；收定金的一方违约，要双倍返还。租房里一般很少用定金，多数是“押一付三”里的押金。
订金：法律上没有“订金”这个法定概念，一般按预付款处理。交易没成，通常要退，不适用双倍罚则。
违约金：是违约后按合同约定或法律规定支付的赔偿，和押金不是一回事。房东不能一边扣着押金，一边再按违约金标准重复要钱。

所以，房东说“押金就是保证金，我想扣就扣”，这话不对。押金扣减必须对应具体的、真实的损失或欠费，而且要有依据。

租赁期满的返还义务：什么叫“按约定状态返还”

《民法典》第七百三十三条规定：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

这条是退租纠纷里最核心的一条。关键在最后半句——“按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态”。什么意思？就是你正常住、正常用，房子会有正常的磨损，这种磨损不算损坏。墙面轻微发黄、地板有日常走动的磨痕、家具边角有使用痕迹，这些都属于“按照租赁物的性质使用后”的正常状态。房东不能拿这些当理由扣押金。

反过来说，如果你把墙砸了个洞、把地板泡水泡变形了、把门锁弄坏了，那就超出了正常使用的范围，属于人为损坏，房东可以要求你修复或者赔偿。

房东能扣与不能扣的费用

下面这张表，把常见项目分清楚。判断标准就两条：是不是你造成的、合同有没有约定。

能扣的项目	不能扣的项目
人为损坏的维修费：比如你砸坏墙面、泡坏地板、弄坏家电，维修实际花了多少钱，可以扣，但要提供维修票据或合理报价。	正常磨损：墙面自然发黄、地板日常磨痕、家具正常使用痕迹，这些不算损坏，不能扣。
欠缴的租金：租期内没交齐的租金，可以从押金里扣。	自然老化：水管老化、电器用久了性能下降、墙面因年份久远开裂，这些是房屋自身老化，不能算你头上。
欠缴的水电燃气费：你住期间产生、没结清的费用，可以扣，但要有账单依据。	合同没约定的项目：合同里没写的“深度保洁费”“空气治理费”“设施折旧费”，房东临时加出来扣，一般不支持。
合同约定的清洁费：如果合同明确写了退租时要收清洁费、金额也写清楚了，可以按约定扣。	重复收费：已经算进租金或物业费里的项目，不能再从押金里扣一遍。

提醒一句：能扣不等于房东说了算。每一项扣款，房东都得说清楚是什么、多少钱、依据在哪。说不清的，你完全可以不认。

押金与租金的抵销规则

《民法典》第五百六十八条规定：当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。

放到租房场景里，你欠房东租金，房东欠你押金，两边都是钱，种类品质相同，符合条件的可以相互抵销。但要注意三点：

要通知对方。你说“用押金抵租金”，得让房东知道，通知到达房东时才生效。光在心里想不算。
合同另有约定的，从约定。如果合同写了“押金不得抵租金”，那就得按合同来。
抵销不能附条件、不能附期限。不能说“等我下个月有钱了再抵”。

实践中，退租时用押金抵最后一个月租金很常见，但最好提前和房东书面确认，避免后面扯皮。

举证责任怎么分：谁主张，谁举证

打官司也好，协商也好，证据是关键。举证责任的分担，简单说就是“谁主张，谁举证”。

房东主张损坏，由房东举证。房东要证明：损坏确实存在、损坏是你造成的、维修实际花了多少钱。要准备：入住时的房屋状况记录、退租时的对比照片视频、维修合同和发票、付款凭证。
你主张已按约定返还，由你举证。你要证明：退租时房屋状态符合约定、水电燃气已结清、钥匙已交还。要准备：退租时的照片视频、交接单、水电燃气结清凭证、交钥匙的记录。
入住和退租时的照片视频最管用。入住时拍一遍，退租时再拍一遍，同一角度对比，清清楚楚。有条件的话，让房东在交接单上签字确认。

没有证据，光靠嘴说，谁都不占优势。所以，从入住第一天起就养成留证据的习惯。

常见误区对照表

下面这四个误区，几乎每个退租纠纷里都能碰到。对照看看，别被绕进去。

误区	正确认识
押金就是房东的保证金，可以随便扣。	押金是担保，扣减必须有依据。房东要扣，得证明损坏是你造成的、费用真实发生。
墙面发黄、地板有磨痕，要赔。	这属于正常磨损，按《民法典》第七百三十三条，符合“按照租赁物的性质使用后的状态”，不算损坏，不用赔。
口头说好退押金就行。	口头约定容易反悔。退押金的时间、金额、扣款项目，最好写进交接单或微信文字确认。
搬走交钥匙就等于退租。	交钥匙只是返还房屋的一部分。还要办交接、结清费用、确认房屋状态，才算完整退租。交接单很重要。

北京落地专节：退租纠纷怎么处理

在北京遇到押金纠纷，协商不成可以走法律途径。管辖口径是：向房屋所在地的基层人民法院起诉。比如房子在朝阳区，就去朝阳区人民法院；在海淀区，就去海淀区人民法院。

北京各区法院都支持网上立案，可以通过北京法院审判信息网或“北京移动微法院”提交材料。金额较小的，可以申请小额诉讼程序，审理更快、程序更简便。具体金额标准以法院当时的规定为准。

起诉要备的材料，建议提前整理好：

租赁合同（原件或清晰复印件）
押金转账记录（银行流水、微信或支付宝转账截图）
房屋交接单（入住和退租时的）
照片视频（入住时和退租时的对比）
水电燃气结清凭证

除了起诉，还可以向北京市住建部门反映住房租赁纠纷，或者拨打12345市民服务热线投诉。这些渠道适合先尝试协商调解，能谈拢就省事。

常见问答

合同里没写押金能退，还能要回来吗？

能。押金是担保性质，合同没写“不退”，租期届满你按约定返还房屋，房东就该退。没写清楚扣款项目的，房东临时加项目扣钱，一般没有依据。

房东不退押金，能报警吗？

报警可以，但警察一般按民事纠纷处理，主要做调解，不会直接强制房东退钱。真要解决，还是走协商、投诉或向房屋所在地基层法院起诉的路子。

转租的二房东，押金找谁要？

看合同跟谁签的。你和二房东签的合同，押金就找二房东要。如果二房东跑路，且原房东知情或同意转租，可以结合具体情况向原房东主张，但难度较大，建议保留好合同和转账记录。

退租时房东让我先交钥匙再退押金，合理吗？

交钥匙和退押金是两件事。可以交钥匙，但一定要办交接单，写清楚房屋状态和押金退还时间。别交完钥匙就找不到人，留好书面或微信记录。

本内容为一般法律信息，不构成针对具体案件的法律意见，具体请咨询执业律师。

以上为一般性解答，个案请咨询执业律师。