北京买房意向金与定金区别：退还条件与举证口径

在北京买房，很多人都有过这样的经历：看中一套房，中介说“先交点意向金锁房源”，签认购书时又变成“定金”，网签前还有一笔“诚意金”。等到交易黄了，才发现这些钱的名目不一样，退法也完全不一样。先把结论说在前头：意向金、诚意金、预订金这些叫法，都不是法律上的概念，法律真正认的只有定金和违约金。名目决定退还条件，也决定你后面要举什么证、找谁说理。

三个名目的法律地位对照

先看一张表，把三类钱摆在一起对照，区别一目了然。

名目	是否有法律依据	能否适用罚则	是否要交付才成立	常见单证
定金	有，《民法典》有明确规定	可以，适用定金罚则	要，实际交付才成立	认购书、定金协议、收据、转账记录
违约金	有，属于违约责任约定	可以，按约定或依法调整	不要，约定即可主张	买卖合同、补充协议
意向金、诚意金	没有专门规定，属于当事人自创名目	一般不适用罚则	交付后才谈得上退与不退	中介单据、看房确认单、微信记录

这张表最该记住的一点是：写“定金”两个字，法律才可能让钱“罚”下去；写“意向金”“诚意金”，除非单子上另有约定，通常只能按普通款项处理，该退就得退。北京的中介单子、认购书、买卖合同用的名目五花八门，签之前先看清上面写的是哪个词，比事后争“这钱到底是什么性质”有用得多。

定金的成立与上限

定金这件事，《民法典》第五百八十六条说得很清楚：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

把这条拆成四个要点：

定金合同自实际交付定金时成立。也就是说，光在纸上写“定金”不算数，钱没到对方手里，定金合同还没成立。
定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十。北京一套五百万的房子，定金上限就是一百万，超过的部分不产生定金效力。
超过百分之二十的部分不产生定金效力。多交的那部分，性质上按普通款项处理，不能拿它去适用定金罚则。
实际交付的数额多于或者少于约定的，视为变更约定的定金数额。约定交十万，实际只转了三万，就以三万为定金。

实践中常见一种情况：合同写“定金五十万”，实际只转了二十万。这时候定金数额按二十万算，不是按五十万算。反过来，约定二十万实交五十万，超出的三十万也不产生定金效力。这条口径在北京各区法院处理房屋买卖纠纷时，基本是一致适用的。

定金罚则的适用条件

定金能不能“罚”，看《民法典》第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

还有第五百八十八条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

给付方不履行

买房人交了定金，后来不买了，或者该办的手续拖着不办，导致合同目的落空，这时候无权要求返还定金。注意，不是“稍微晚几天”就必然罚没，得看是不是达到“致使不能实现合同目的”的程度。

收受方不履行

卖方收了定金，又把房子卖给别人，或者拒不配合过户，导致合同目的落空，买方可以要求双倍返还定金。这是定金罚则对买方最有用的一面。

不能实现合同目的

这是定金罚则的门槛。轻微的履行瑕疵、可以补救的迟延，通常不直接触发罚则。北京房屋买卖里，贷款没批下来、购房资格出问题、房屋被查封，这些是否构成“不能实现合同目的”，要结合具体约定和证据判断。

定金与违约金只能择一

合同里既写了定金又写了违约金，一方违约时，守约方只能选一个来主张，不能两个一起要。选哪个更划算，要看数额和实际损失。定金不够弥补损失的，还可以就超出定金数额的损失请求赔偿。

意向金能不能退的关键

意向金没有专门法律规定，退不退，主要看单子怎么写的、钱交给了谁、交易走到哪一步。常见三种情形：

单子上写明“可退”，或者压根没约定不退的，应当退。没有约定不退，收钱一方就没有扣留的依据。
写明转为定金，且已实际交付、条件成就的，可以适用定金罚则。关键看有没有“转为定金”的明确表述，以及钱是否真的到了卖方或约定账户。
写成服务费，又没有促成合同成立的，不应扣留。中介没把合同促成就收服务费，缺乏依据。

北京二手房交易里，意向金多由中介代收。这时候要特别注意：钱是打给中介公司账户，还是打给经纪人个人账户，直接影响到后面找谁要。

中介的角色与义务

《民法典》第九百六十二条：中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

《民法典》第九百六十三条：中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。

两句话归纳：中介得如实报告，隐瞒重要事实、提供虚假情况的，报酬要不到还得赔；只有促成了合同成立，才能按约定收报酬，交易没成，不能主张全额报酬。北京买房遇到中介把意向金说成“不退的定金”，或者交易没成就扣着钱不给，这两条就是你的依据。

举证清单与固定方法

钱能不能退，很多时候不是法律问题，是证据问题。下面六类材料，建议按表格里的方法固定。

材料	证明什么	怎么固定	常见缺陷
转账流水	钱什么时候、从谁转给谁、金额多少	银行打印或App导出，保留完整对手信息	只截金额，看不到收款方全称
收款凭据	收款方以什么名目收的钱	收据、发票、电子回单原件留存	只写“收到款项”，没写名目
中介单据	中介以什么身份收钱、约定怎么退	拍照留底，要求加盖公司章	只有经纪人签字，没有公司章
微信与邮件记录	双方对名目、退还条件的真实意思	完整导出聊天记录，不要只截片段	删过消息，上下文断裂
看房记录	中介是否实际提供了服务	保留看房确认单、带看记录	事后补签，时间对不上
合同与补充协议	名目、数额、退还条件、违约责任	签前逐条看，签后留存原件	只拿复印件，补充协议没盖章

这些材料里，转账流水和收款凭据是基础，微信记录往往决定“名目”和“退还条件”的认定。北京法院审理这类纠纷，很看重双方在磋商过程中的真实表述。您如果想系统了解这一类问题，可以看看法律知识栏目里的其他文章。

北京落地的交易监管与办事路径

在北京买二手房，尽量走官方渠道，能少很多扯皮。二手房交易可以走网签，房款尽量走资金监管，定金和房款都不要直接打给个人账户。打到个人账户，一旦出事，追起来费时费力。

遇到中介违规收费，可以向房屋所在区房管局反映，也可以拨12345。房屋权属情况，可以到区不动产登记中心线上查询，先确认房子有没有查封、抵押。真要走诉讼，向被告住所地或者房屋所在地的基层法院提起，北京各区法院支持网上立案与在线交费，材料齐全的话不用反复跑现场。