北京中介代收定金与转付流程有哪些规定

在北京买房，很多人会把定金直接交给中介，觉得“反正都是给卖方的钱，谁收不是收”。可一旦交易没成，麻烦就来了：中介说这笔钱已经扣成了服务费，你想要回来，他说“我帮你谈成了，这是应得的”。这时候你就得问一句：这笔钱当初是以什么名目收的？收的时候有没有说清楚要转付给卖方？中介到底有没有权利自己留下？

说白了，中介代收定金，核心就两件事：一是名目，二是去向。名目决定了这笔钱能不能适用定金罚则，去向决定了中介有没有义务把钱转付出去。中介想扣钱，得有合同依据；想转付，得尽到如实报告的义务。这两条捋不清楚，钱就容易卡在中介手里。下面我按北京二手房交易的实际情况，把这里面的规则一条条拆开讲。

一、代收定金的四种常见名目，差别很大

同样一笔钱，写在收据上的名字不同，法律后果完全不一样。北京的中介机构在实务中常见的名目有四种，我列个表对比一下。

名目	法律依据	能否适用定金罚则	能否单方扣留	常见单证
定金	《民法典》第五百八十六条、第五百八十七条	可以，交付方违约无权返还，收受方违约双倍返还	不能，中介只是代收，不是收受定金的一方	定金收据、买卖合同定金条款
意向金/诚意金	一般按预付款或缔约诚意处理，不当然适用定金规则	通常不可以	不能，交易未成原则上应退还	意向金收据、认购意向书
中介服务费	《民法典》第九百六十三条	不适用	要看是否促成合同成立、是否有明确约定	服务费发票、佣金确认书
代收代付	基于委托关系，中介代为收取并转付卖方	本身不适用，看基础合同性质	不能，必须按约定转付	代收凭证、转付记录

看明白了吗？如果收据上写的是“定金”，那这笔钱在法律上是担保买卖合同履行的，中介只是替卖方收着，它不是收受定金的一方，没有资格自己扣下。如果写的是“意向金”“诚意金”，那它连定金都算不上，交易没成通常要退。如果写的是“服务费”，那得看中介有没有真的促成合同成立、有没有事先约定。最怕的就是收的时候写“定金”，扣的时候说“服务费”，名目一变，性质就变了，这是很多纠纷的根源。

二、定金的成立与上限

《民法典》第五百八十六条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

这条讲得很清楚，我拆成几点说：

定金合同不是签了字就成立，而是要等你实际把钱交出去才成立。你只是口头答应给五万，钱没转，定金合同还没生效。
定金数额不能超过主合同标的额的百分之二十。比如房子总价五百万，定金最多一百万。超过的部分，不产生定金的效力，只能按预付款处理。
你实际交的钱和约定的不一致，法律上视为你们变更了约定的定金数额。约定给十万，实际只转了六万，那定金就是六万。

在北京的二手房交易里，定金数额通常不会顶到百分之二十，常见的是几万到几十万。但你要注意，中介代收的时候，收据上写的是不是“定金”，金额有没有超过总价的百分之二十，这些都影响后面能不能主张双倍返还。

三、定金罚则与谁有权主张

《民法典》第五百八十七条规定：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

《民法典》第五百八十八条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

这两条是定金罚则的核心，我分几个小问题讲。

给付方不履行，会怎样

如果你是买方，交了定金后自己不买了，或者不按约定履行，导致合同目的实现不了，那你无权要求返还定金。注意，这里说的是“致使不能实现合同目的”，不是随便一点小违约就能没收定金。比如你晚交了两天首付款，但卖方同意继续交易，那就不属于“不能实现合同目的”，定金不能随便扣。

收受方不履行，会怎样

如果收受定金的一方不履行，导致合同目的实现不了，那就要双倍返还定金。这里的关键是：谁是收受定金的一方？如果你把钱交给中介代收，中介只是代收人，真正的收受方是卖方。所以主张双倍返还，对象是卖方，不是中介。中介扣着钱不给，那是另一个法律关系。

什么叫“不能实现合同目的”

简单说，就是合同已经没法继续履行了。比如卖方把房子卖给了别人、房子被查封无法过户、买方明确表示不买了。这种情况下，定金罚则才有适用的空间。如果只是双方对付款时间、交房时间有争议，合同还能继续谈，那就不一定构成“不能实现合同目的”。

定金与违约金只能择一

如果合同里既约定了违约金，又约定了定金，一方违约时，守约方只能选一个：要么要违约金，要么要定金罚则。不能两个都要。但如果你选了定金，发现定金不够弥补损失，还可以就超过定金数额的损失部分要求赔偿。

四、中介的如实报告义务

《民法典》第九百六十二条规定：中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

这条对中介的约束很直接：

中介就订立合同的事项，应当向委托人如实报告。比如房屋有没有抵押、有没有查封、卖方是不是产权人、定金收了多少、转付没有。
中介故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬，还应当承担赔偿责任。

回到你遇到的问题：中介说钱扣成了服务费。那你要问，中介有没有就这笔钱的去向如实报告？收的时候说没说这是定金、要转付卖方？如果中介收的时候说是定金，事后却自己扣下，这就可能构成隐瞒重要事实。在这种情况下，中介请求支付报酬的权利本身就有问题。

五、报酬请求权的前提与计算

《民法典》第九百六十三条规定：中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。

这条讲的是中介什么时候能要报酬、怎么算：

中介促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。注意，前提是“促成合同成立”。交易没成，原则上没有报酬请求权。
没有约定或者约定不明确的，先按《民法典》第五百一十条确定；还不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。
因中介提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。也就是说，买卖双方各承担一部分。
中介促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人自己负担。

所以，中介能不能扣你这笔钱当服务费，关键看两点：第一，合同有没有成立；第二，你们有没有关于服务费的明确约定。如果交易没成，中介又拿不出事先约定的服务费条款，那它扣钱的基础就很薄弱。

六、代收与转付的正确流程

在北京做二手房交易，钱的事最好一开始就写清楚。下面这些动作，建议你逐项落实：

收款前书面确认名目与账户。让中介书面写清楚这笔钱是定金、意向金还是服务费，打到哪个账户，是公司账户还是监管账户。
要求出具加盖机构公章的收款凭证。收据上要写清楚收款事由、金额、日期，不能只有经办人签字。
注明该款项是否转付卖方。如果是定金，要写明由中介代收后转付卖方，并约定转付时间。
交易未成立时的退还机制。写清楚什么情况下退、退给谁、多长时间内退。
要求中介定期书面确认款项状态。比如每周或每个节点，让中介书面确认钱还在不在、转付没有。

这些动作看着琐碎，但真出问题时，每一份书面记录都是你的证据。你也可以在本站法律知识栏目里找到更多关于定金和中介纠纷的科普内容。

七、举证清单与固定方法

打官司就是打证据。下面这六类材料，建议你对照着整理。

材料	证明什么	怎么固定	常见缺陷
转账流水与备注	你实际支付了多少钱、付给了谁	银行打印流水，保留转账时的备注	备注没写“定金”，只写“房款”
收款凭据	中介以什么名目收了这笔钱	保留原件，拍照备份	只有经办人签字，没有公司公章
代收单据	中介是代收还是自己收	要求出具代收凭证并注明转付义务	单据上没写是否转付卖方
微信与邮件记录	双方对定金名目、去向的沟通	截图保存，保留原始载体	只有语音，没有文字确认
买卖合同与补充协议	定金条款、服务费条款、违约责任	保留签署原件	合同里没写服务费，事后才提
催告与送达凭证	你什么时候要求过退还或转付	用快递寄送并保留回执	只在微信里说，没有送达记录

八、北京落地的交易监管与办事路径

在北京买二手房，资金安全比什么都重要。几个实操路径你要知道：

北京二手房交易可以走网签与资金监管。定金和房款尽量不直接打给个人账户，能走监管账户就走监管账户。钱在监管账户里，谁也动不了，交易完成才划转，这是最稳妥的。

如果发生中介违规收费，可以向房屋所在区房管局反映，或者拨12345。把收款凭证、转账记录、沟通记录准备好，说清楚事情经过。

房屋权属情况，可以到区不动产登记中心线上查询。查清楚房子有没有抵押、查封，产权人是谁，这些直接关系到合同能不能继续履行。

如果协商不成要起诉，向被告住所地或者房屋所在地的基层法院提起。北京各区法院支持网上立案与在线交费，不用一趟趟跑法院。