租客拖欠租金还赖着不走，房东怎么合法收回房子——请律师结合案情与北京实际情况解答。
先说结论
先说结论：不能直接换锁清房，这属于自助行为、可能反被索赔；正确做法是书面催告、解除合同、起诉并申请强制执行。
法律依据
《民法典》第七百二十一条，承租人应按约定期限付租金、第七百二十二条，无正当理由欠租可催告后解约、第五百六十三条，迟延履行主要债务经催告不履行可解除、第五百七十七条，违约方应继续履行或赔偿损失、第七百三十三条，租赁期满承租人应返还房屋。
具体拆解
北京落地
在北京，房屋租赁纠纷由房屋所在地或被告住所地的基层人民法院管辖，通常就是房屋所在区法院。起诉状可以现场提交，也可以通过北京法院线上诉讼服务平台提交，标的额较小的可能适用简易程序或小额诉讼程序。诉讼中申请财产保全，可以向法院提供担保后办理，防止租客转移财产。腾退判决生效后，向一审法院或财产所在地法院申请强制执行，执行立案一般通过人民法院在线服务或法院执行服务窗口办理。租赁备案与居住证登记信息，可以作为确定承租人身份的辅助材料。租客失联，起诉时法院可以依法适用公告送达。
补充一点：材料要提前备齐，租赁合同、租金收付记录、催告的快递底单和签收截图、房屋交接清单、水电物业欠费凭证，都按时间顺序整理成册，起诉时一并提交。催告最好用 EMS 并在详情单上写明“催缴租金及解除合同通知”，保留寄件人存联。
还要提醒一句：从催告到起诉通常给租客十五到三十天合理期限，别催告第二天就起诉。诉讼费按标的额比例收取，几千元欠租的案件受理费一般几十元，周期三到六个月。沟通时避免口头承诺减免或延期，一切以书面为准，谈妥还款也要落到纸面并约定逾期即恢复原主张。
风险提示
别自己换锁或清房，这一条几乎所有败诉案例都栽在这里，一定要走法院；别只发微信不开书面函件，微信记录容易被删且难以完整固定；别用扣身份证、扣财物的方式施压，涉嫌违法；别在没有解除合同的情况下直接起诉腾退，主张合同已解除加返还房屋比主张腾退更顺；别忘记主张解除后的占用使用费，从解除日到实际搬出这段时间不主张，损失就自己承担了。
以上为一般性解答，个案请咨询执业律师。
本文答复人：龚静律师，执业证号 14403200611984407，执业机构为北京冠领（深圳）律师事务所，业务方向为房产、婚姻、继承、合同纠纷，自 2006 年起执业。微信 gongjinglawyer，电话 13261658272。
补充角度：我补充一点，千万别忽略证据保全。龚律师提到材料要备齐，但我建议你尽快对租客的欠租事实做一次证据固定：比如通过微信聊天记录导出并公证，或者用可信时间戳固定电子催告记录。万一租客失联或抵赖，这些证据能直接证明欠租起算点和金额。北京法院对电子证据认可度较高，但前提是来源清晰、未经篡改。
从程序节奏看，你催告期满后别急着起诉，先确认合同是否已合法解除。如果租客在催告期内部分付款，要重新计算合理期限。另外，起诉时诉讼请求要写明确：一是确认合同解除，二是返还房屋，三是支付欠租及占用费。这三项分开写，法院判决和执行都更顺畅。北京基层法院对这类案件处理很快，简易程序一般三个月内出结果。
补充角度：我提醒一个容易踩的坑：北京很多房东和租客签的合同里约定了仲裁条款，如果有，你就不能直接去法院起诉，得先去仲裁委申请仲裁。仲裁裁决同样可以申请强制执行，但流程和费用不同。所以先翻翻合同有没有仲裁约定，没有的话再按龚律师说的去房屋所在区法院立案。
另外，腾退执行阶段你也要配合。判决生效后，如果租客不搬，你申请强制执行时最好提供租客的准确下落和财产线索，比如他名下车辆、银行账户或工作单位。北京法院执行局可以采取查封、冻结、限制高消费等措施。如果租客确实没财产，至少能把他纳入失信名单，逼他主动搬走。别自己上门赶人，交给执行法官处理。
补充角度：从金额计算角度补充：欠租本金、违约金、占用使用费要分开列。占用使用费可以参照原租金标准，从合同解除日算到实际腾退日。如果合同约定了逾期付款违约金，注意别超过实际损失的合理范围，北京法院通常支持年利率24%以内。诉讼费按你主张的总金额算，几千块欠租的案件受理费也就几十元，但别漏算占用费，否则这部分损失法院不会主动判。
还有时效问题：租金债权诉讼时效是三年，从每笔租金应付日起算。如果你一直没书面催告，可能部分租金已过时效。所以尽快发EMS催告函，既能中断时效，又能满足解约的催告前提。北京法院对时效抗辩审查较严，租客一旦提出，过时效的部分就难要回了。别拖，越早发函越稳妥。
补充角度：如果租客是公司或个体工商户，你可以考虑同时起诉实际经营人。北京法院允许在租赁合同纠纷中追加实际使用人为共同被告，前提是你有证据证明他实际占有房屋。这样判决后执行范围更大，避免公司空壳没钱、个人逍遥法外。起诉时把工商信息、现场照片、水电缴费记录一并提交，证明实际使用关系。
替代方案上，如果欠租金额不大、你只想尽快收回房子，可以试试北京法院的诉前调解程序。立案前法院会先安排调解员联系租客，很多租客怕留诉讼记录，调解阶段就主动搬走或分期付款。调解成功可以申请司法确认，同样有强制执行力。这比完整诉讼快一两个月，但调解不成还得转正式立案，你得权衡时间成本。
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