北京律师网：北京买房遇纠纷多久能解决，租客不搬——请律师结合案情与北京实际情况解答。
先说结论
先说结论：在北京，租赁在先、买卖在后的，租客有权住到租期届满，你强行收房站不住脚。想尽快拿钥匙，只能协商补偿或者等租期到。走诉讼腾房，普通程序一般六个月左右，简易程序三个月左右，实际还要看排期和案情。
法律依据
《民法典》第七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《民法典》第七百二十六条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
《民事诉讼法》第一百五十二条：人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，经本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。
具体拆解
第一，买卖不破租赁。房子换了主人，原来的租赁合同对你这个新房主继续有效。租客不是赖着不走，他手里有合同，你拿房本也顶不掉。
第二，先看租约真假。核对合同签订时间、租金流水、实际居住情况。真租约，你就得认；假租约，比如卖方过户前突击补签、租金明显偏低还没流水，那就有得争。
第三，两条路可选。一条是等租期届满再收房，稳但慢；另一条是和租客谈，给一笔补偿让他提前搬，谈成了最快，谈不成还是回到原点。
第四，诉讼有时间成本。真要走诉讼，普通程序六个月，简易程序三个月，这是审限，不含立案前准备和执行。腾房判决下来，对方不搬还得申请强制执行，时间还要往后算。
北京落地
买房前别只盯着房本，到房屋所在地的社区和物业核实实际居住情况，问清楚谁在住、住了多久。
签合同时写明“房屋无租赁、无占用”和违约条款，留一笔尾款作履约保证，出事手里有筹码。发现租约可疑的，注意固定租金支付流水，判断是不是对抗买卖的虚假租赁。相关问题也可以看看法律咨询栏目里的同类问答。
风险提示
租约签得很长、租金明显偏低又拿不出流水的，要警惕，这类合同往往是卖方为了压价或者拖延交房做的局。个案差异大，具体怎么办请咨询执业律师。具体个案请咨询执业律师，本文仅供参考。
补充角度：我先说取证这块，别光盯着租赁合同本身，去物业调一下门禁记录、水电燃气缴费单，看看到底谁在里面住、住了多久。如果租客拿出的合同签得很新，但物业登记显示入住时间对不上，这就是突破口。另外租金流水也要拉出来看，有没有连续、规律的转账记录，金额是不是明显低于周边行情，这些细节能帮法院判断租赁关系的真实性。
再说诉讼节奏，真要起诉腾房，别只盯着审限那几个月。立案前先做诉前财产保全意义不大，但可以在起诉同时申请行为保全，要求对方不得改变房屋现状，防止他临走前搞破坏。另外腾房判决生效后，执行局排期也得一两个月，建议起诉时就同步准备好强制执行申请书，判决一生效立刻递交，别等。
补充角度：我经手过几个类似案子，发现很多买方签合同时压根没看房就过户了，等到拿钥匙才发现里面有人。你这种情况，先翻翻买卖合同里有没有“交付时房屋空置”的约定，如果有，卖方就构成违约，你可以直接发函主张逾期交房违约金，不用等腾房官司打完。这个函件还能作为后续谈判的筹码。
还有一点，租客如果主张优先购买权被侵害，虽然一般不能推翻你的过户，但他可能以此为由拒绝配合搬离，甚至起诉要求赔偿。你作为新房主，可以书面告知租客：你已合法取得所有权，其优先购买权问题应向原房东主张，与你的收房无关。把责任边界划清楚，别被他牵着走。
补充角度：我换个角度，先看你跟卖方的合同里有没有约定租金归属。过户之后租金收益归你，但很多合同没写清楚，卖方就钻空子继续收。你可以根据过户时间和实际收租情况，算一笔账，发律师函要求卖方返还，同时告知租客后续租金直接付给你，不配合的可以起诉。
另外，租客不搬的情况下，你强行断水断电风险很大，北京法院对这类自助行为认定比较严，搞不好租客反诉你赔偿损失。正确做法是发书面通知，限期要求其与卖方协商或向你支付租金，保留送达凭证，为后续诉讼铺垫。别图一时痛快，把自己搞成被告。
补充角度：我提醒一个容易被忽略的点：诉讼时效。如果你主张卖方返还过户后的租金，这个请求权从你知道或应当知道之日起算，别拖太久。另外，租客占着房子，你主张占有使用费的话，也要注意起算时间，一般从你取得所有权且要求其搬离被拒之日起算，证据上要有书面催告记录。
再说替代方案，如果租期确实长、租客又难缠，你可以考虑跟租客协商变更合同，比如适当降租换他提前搬，或者你帮他找替代房源承担搬家费。这种方案比打官司快，成本也可控。谈的时候带上律师或者中间人，把协议条款写死，别留模糊空间。
补充角度：我补充一下证据固定的操作细节。租客说合同没到期，你要核实合同上的签字是不是卖方本人签的，可以申请笔迹鉴定。另外，合同约定的租金支付方式、押金金额这些细节，跟卖方和租客之间的转账记录能不能对上，对不上就有问题。把这些疑点整理成书面材料，起诉时一并提交，法官一看就明白。
程序上，起诉腾房可以把卖方列为第三人，要求法院一并查明租赁关系真伪。这样做的目的是让卖方到庭说明情况，他要是说不出个所以然，法院对租客的主张就会打折扣。另外，起诉时诉讼请求写清楚：判令租客腾退房屋并支付占有使用费，占有使用费标准可以参照周边租金，别漏了这项。
补充角度：我处理过类似案子，发现很多买方忽略了卖方是否把租赁合同原件给了你。你手里如果没有租约原件，光凭租客一张嘴，你连租期多长、租金多少都搞不清。建议你书面要求卖方提供租赁合同副本和租金收取记录，他不配合的话，这本身就能作为他违约的证据，将来索赔有依据。
另外，如果租客确实有真合同，你可以考虑代位行使卖方的权利。比如卖方欠租客押金或者补偿，租客拿这个拖着不搬，你可以跟租客谈：押金问题你去找卖方，我这边可以配合你向卖方追索，但搬离时间不能拖。把矛盾引回卖方身上，别自己扛。
补充角度：我说个实务中常见的误判：很多人以为只要租约在过户前签的，就一定是真的。其实北京法院会看租赁合同有没有登记、租客有没有实际居住的连续性证据。你可以去街道流管站查一下租客的居住登记，如果登记地址跟房屋对不上，或者登记时间跟合同时间矛盾，这就是硬伤。
再一个，如果租客是公司名义签的合同，比如说是员工宿舍，那要查这个公司跟卖方有没有关联关系，是不是卖方自己控制的壳公司。关联公司之间签的租赁合同，法院审查会更严，你可以申请调取工商信息，把关联关系摆出来，主张合同无效或者对你没有约束力。
补充角度：我提醒一点，你作为新房主，在租客不搬期间也要履行房屋安全维护义务。比如房屋漏水、电路老化，租客找你修，你不能以“不是我租的”为由拒绝，否则出了事故你要担责。建议你书面告知租客：房屋安全由你负责，但租金应向你支付，把权利义务理清楚。
另外，如果租客主张优先购买权被侵害，要求你赔偿，你要注意抗辩：优先购买权的权利主体是承租人，义务主体是出租人即卖方，你作为买方没有通知义务。这个抗辩点要提前准备好，别被租客带偏节奏。
补充角度：我补充一个谈判技巧：跟租客谈的时候，别一上来就说给多少钱，先问他有什么困难、什么时候能搬。很多租客其实也不想耗，就是觉得搬家麻烦或者想多要点。你帮他把搬家成本算清楚，比如找房中介费、搬家费、误工费，打包一个数，比他自己开口要更可控。
另外，如果卖方在交易时隐瞒了租赁情况，你可以依据买卖合同追究他的违约责任，包括逾期交房违约金和实际损失。这个诉讼跟腾房官司可以分开打，也可以合并，看哪个更划算。建议先发函固定卖方隐瞒的事实，再决定下一步。
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