北京买房定金被中介扣了怎么办：房子没到上市年限

补充角度：这案子我建议先把定金性质钉死。十二万到底占合同总价多少，您得先算清楚。北京经适房总价普遍不低，如果没超两成，这钱就是定金，卖方不履行就得双倍返还；要是超了，超出部分只能按预付款要回来，不能主张双倍，差着好几万呢。别一上来就喊双倍，先把数字对清楚再跟对方谈。

再提醒一点，中介带看时的聊天记录、承诺能过户的语音、微信里那句“放心到期肯定能办”，这些现在就得截图存好。北京这边中介跑得快，门店一撤人找不着，回头追责连主体都锁不定。您把中介公司全称、经办人姓名、签约门店地址记下来，将来另案起诉中介有据可查，别等到房子的事结了才发现中介那头没证据。

补充角度：走诉讼的话，我建议您把卖方和中介一起列上，别只告卖方。北京各区法院对这类保障房买卖纠纷处理思路不完全一样，有的区先看合同效力，有的区直接按返还处理，一并列中介能省一次诉讼。管辖在房屋所在区，立案时把合同、转账凭证、房屋性质查询单交齐，简易程序三个月内能出结果，比您干等着强。

钱算清楚再谈。十二万如果是定金，您主张的是返还十二万还是双倍二十四万，得看合同总价和您实际损失。北京这边法院对经适房买卖，通常不支持继续履行，但返还本金加利息是稳的。您可以把同期贷款利息算进去，谈的时候先按二十四万开口，留出让步空间，别一上来就报底价，谈判桌上先高后低才不吃亏。

补充角度：有个时间点您得盯紧：从知道房子过不了户那天起，别拖太久不主张。北京法院对这类纠纷虽然不至于立马卡您，但拖过两三年，对方拿“您早该知道”说事，您就被动了。建议现在就发一份书面函给卖方和中介，写明要求退款和期限，用快递寄、留底单，这一步既是催告也是固定时间节点，后面起诉时用得上。

另外，您得防着卖方玩“钱退一半、剩下打欠条”的路子。北京这边我见过不少，欠条一打人就拖，拖到最后执行都难。真要谈退款，必须一次性到账再签解除协议，协议里写清逾期不退按日加付违约金，别接受分期。卖方名下有没有房、有没有被执行记录，起诉前顺手查一下，该保全就保全，别等判决下来人没钱。

补充角度：您先确认一下这房子到底是哪类经适房。北京有老经适房、新经适房，还有按限价房管理的，上市年限和补缴口径都不一样，有的满五年补土地收益就能过，有的压根不能上市。去不动产登记中心拉一份房屋信息查询单，上面写着房屋性质和取得时间，拿着这个再判断合同能不能履行，比听中介口头说靠谱得多。

还有个替代思路：如果卖方愿意退钱但一时拿不出全款，您可以跟他谈“解除合同加房屋抵押担保”，让他拿这套房或别的财产给您设个担保，写进解除协议里。北京这边调解阶段这么操作的多，比空口欠条强。但前提是这房子得能办抵押登记，办不了就别接，宁可起诉也别拿一张纸回家。