房产纠纷拖得久，多半不是法院慢，而是证据和保全没在立案前准备好。流程本身是固定的六步，把每一步该做什么、要多久想清楚，你就能自己判断案子走到了哪。这篇讲北京房产纠纷诉讼流程，从立案到执行要多久、花多少钱，一次说清。
一、流程总览：六步走完一个房产案件
下面这张表把北京房产纠纷诉讼流程拆成六步，你可以对着看自己的案子卡在哪。前三步基本决定了整个案子的时长和成本，80%的功夫都在开庭之前。
| 阶段 | 主要动作 | 一般耗时 | 能不能省 |
|---|---|---|---|
| ①立案前准备 | 整理证据、查被告信息、确定管辖 | 1到4周 | 不能省，越充分越快 |
| ②立案与送达 | 递交材料、缴费、法院送达 | 1到4周 | 送达顺利可省一半 |
| ③举证与鉴定 | 交换证据、申请评估鉴定 | 1到6个月 | 鉴定周期省不掉 |
| ④开庭审理 | 开庭、质证、辩论 | 1到3个月 | 调解可缩短 |
| ⑤判决与生效 | 出判决、送达、过上诉期 | 1到2个月 | 不上诉就快 |
| ⑥执行 | 申请执行、查控、拍卖 | 3到12个月 | 有财产线索最快 |
二、第一步立案前准备
《民事诉讼法》第一百二十二条讲的是起诉必须符合四个条件：原告与本案有直接利害关系、有明确的被告、有具体的诉讼请求和事实理由、属于法院受理范围和受诉法院管辖。这四个条件缺一不可，少一个法院就会退材料。材料清单一般是：身份证明、房产证或购房合同加付款凭证、争议事实的证据（合同、聊天记录、转账记录、现场照片）、被告身份信息。管辖法院通常是被告住所地或不动产所在地，房产案件多数落在不动产所在地。
协议管辖与专属管辖要分清
有些购房合同里写了“争议由某法院管辖”，这叫协议管辖，但涉及不动产权利的纠纷属于专属管辖，约定在不动产所在地之外的，往往不生效。拿不准的时候，先按不动产所在地去递，被退了再调整，别自己猜。
三、立案与保全
立案可以通过北京法院线上诉讼服务平台提交，也可以到有管辖权的法院诉讼服务中心现场递交。房产案件最怕对方在诉讼期间把房子过户或抵押，起诉时同步申请财产保全很重要。申请保全要向法院提供担保，常见做法是找保险公司出具保全保函，费用通常按保全金额的一定比例收。保全申请要写清请求查封的财产和理由，房产要写清坐落位置和产权证号。
保全做不做，差别很大
不保全也能起诉，但判赢了对方名下没财产，就是一纸空文。保全的价值在于把房子先“冻”住，让对方没法处置。担保方式除了保函，还有现金担保和实物担保，法院会看情况定。
四、举证、鉴定与调解
《民法典》第五百零九条讲的是当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并遵循诚信原则履行通知、协助等义务。《民法典》第五百七十七条讲的是不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。落到房产案件里，有三件事最影响结果：一是举证期限是硬性期限，逾期提交的证据可能不被采纳；二是房屋质量、装修价值、租金标准这类争议常要做司法鉴定或评估，周期从一两个月到半年都有；三是法院在开庭前后会组织调解，调解成功可以申请出具调解书，调解书有强制执行力，拿到钱往往比等判决更快。
简易程序、普通程序与小额诉讼怎么区分
《民事诉讼法》第一百六十五条讲的是，基层人民法院及其派出法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单金钱给付案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之五十以下的，适用小额诉讼的程序审理，实行一审终审；标的额超过该标准但在二倍以下的，双方也可以约定适用。程序选择直接影响时间和上诉权。房产案件里涉及确权、腾退、分割的，一般走普通程序，别指望靠小额诉讼提速。
五、判决、上诉与执行
一审判决不服，可以在法定期限内上诉，二审是终审。判决生效后对方不履行，要在法定期限内申请强制执行，申请执行期间适用法律规定的期间，具体期限和起算规则以现行规定为准。执行立案后，法院可以查询、查封、拍卖房产，还可以限制高消费、纳入失信名单。执行阶段最常见的问题是对方无财产可供执行，所以诉讼阶段就要把对方的财产线索准备好，别等判决下来才去找。
执行里的几个现实问题
房子有抵押的，拍卖款要先还银行；房子是唯一住房的，处置起来程序更复杂；对方是公司且已经没经营的，执行难度会明显上升。这些都要在起诉前想一遍。
六、北京落地
北京房产类纠纷一般由不动产所在地或被告住所地的基层人民法院管辖。立案可以通过北京法院线上诉讼服务平台提交材料并查询进展。诉讼费按标的额分段计算，立案时可以到法院诉讼服务中心问具体标准，撤诉和调解结案的，诉讼费按规定减半收取。涉及房产过户的，判决或调解书生效后可以向不动产登记机构申请办理。调解可以向街道人民调解委员会或法院调解平台申请，一般不收费。
北京房产案件的费用参考
北京房产类纠纷律师费实务参考区间：按件8000到30000元；按争议标的额6%到12%计收；只做一次证据梳理与起诉状代写的分段服务，常见2000到6000元。诉讼费由法院按标的额分段收取，一般由败诉方承担。保全担保费、评估费、鉴定费属于第三方费用。以上均为实务参考区间，不是官方定价，具体以双方书面委托合同约定为准。
- 身份证明：身份证、户口本，公司要营业执照和法定代表人身份证明
- 房产权属：房产证、购房合同、网签合同、付款凭证、贷款合同
- 争议证据：合同、聊天记录、转账记录、现场照片、物业证明
- 被告信息：姓名、身份证号、住址，公司要工商登记信息
- 保全材料：保全申请书、担保保函、财产线索说明
七、常见问题解答
八、内链与相关阅读
想进一步了解房产纠纷的处理思路，可以看这几篇：龚静律师档案、首页办事指引、房产纠纷证据清单、二手房买卖合同纠纷处理、房屋腾退执行实务、财产保全申请要点、诉讼费计算与减免、离婚房产分割流程、继承房产过户办理。
本文内容为一般性法律知识介绍，不构成针对具体案件的法律意见。个案情况不同，处理方式会有差异，请结合自身材料咨询专业律师后再作决定。
把房产证、合同、付款凭证、聊天记录按时间顺序整理成一份清单，标清楚每一笔钱和每一次沟通，再来咨询，效率会高很多。
作者：龚静律师，执业证号 14403200611984407，北京冠领（深圳）律师事务所，业务方向为房产、婚姻、继承、合同纠纷，自 2006 年起执业。微信 gongjinglawyer，电话 13261658272。
以上为一般性解答，个案请咨询执业律师。
