在北京买二手房，走中介还是自己找房，很多人第一反应是“能省多少钱”。真正该先问的是：出了事，谁来兜。中介居间和自行成交，差别不在省不省钱，而在风险由谁承担。中介要担的是有没有尽到如实报告义务；自行成交时，房源真不真、有没有抵押查封、钱怎么交，全得你自己一项项核对。这篇就把北京买二手房的两条路摊开对比。

一、两条路横向对照

对比项中介居间自行成交
房源来源与真实性核查中介带看、核对产权信息，负如实报告义务自己找房，自己查册核实
费用构成按经纪服务合同约定收服务费，另有评估、贷款等费用省中介服务费，但代办、律师、评估费用仍可能发生
资金交付与监管中介通常引导走资金监管全靠自己坚持，容易直接打款给卖方
网签与过户办理中介协助准备材料、跑流程自己跑窗口或在网上操作
贷款与评估中介对接银行，协调放款节点自己联系银行，节点自己盯
出问题时的责任主体中介有过错可追责风险全落在买卖双方身上

以上为一般情形，具体以实际交易与合同约定为准。费用参考区间：中介服务费按经纪服务合同约定收取，买卖双方协商承担，实务中常见按成交价的一定比例计收；自行成交虽省下中介服务费，但资金监管、网签、贷款与过户仍需按流程办理，律师或代办的分段服务常见 2,000 到 8,000 元；房价标的大、权属复杂的二手房纠纷律师费按件 8,000 到 30,000 元，或按争议标的额 6% 到 12% 计收。以上均为实务参考，不是官方定价，以双方书面委托合同约定为准。

二、中介这一侧：义务与责任边界

《民法典》第九百六十二条，中介人应如实报告订约事项，隐瞒重要事实或提供虚假情况损害委托人的，不得请求报酬并应赔偿。《民法典》第九百六十三条，促成合同成立的，委托人应按约定支付报酬；报酬无约定或约定不明的，依第五百一十条仍不能确定的，按中介人的劳务合理确定。要点有三：如实报告是核心义务，房源权属、抵押查封、产权人身份、共有人是否同意出售都要报；促成成立才有报酬；刻意隐瞒重大事实的，报酬拿不到还要赔损失。

未成交与“跳单”的边界

《民法典》第九百六十四条，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬，但可按约定请求必要费用。《民法典》第九百六十五条，委托人接受中介服务后，利用中介提供的交易机会或媒介服务，绕开中介直接订约的，应向中介人支付报酬。判断跳单看有没有利用中介提供的交易机会，不是看有没有通过中介签约。房源本就是你从其他渠道已知的，主张空间较大；反之，即使自己签约也可能要付报酬。签合同前，把服务内容与收费写清楚。

三、自行成交的六个关键动作

  • 查册：依规查询不动产登记信息，核查产权人、共有情况、抵押与查封状态。
  • 核人：核对卖方身份证件与产权登记信息是否一致，夫妻共有房产要求配偶一并到场或出具书面同意。
  • 走资金监管：大额房款不要直接打给卖方个人账户，通过银行或交易主管部门认可的资金监管方式划转。
  • 网签：签订买卖合同并办理网上签约，防范一房二卖。
  • 先过户后交房：明确户口迁出、物业交割、水电燃气物业费结清的时间与责任。
  • 贷款与评估：涉及按揭的，提前与银行确认贷款资格、评估与放款节点，避免放款延迟造成违约。

四、自行成交最容易踩的四个坑

《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，法律另有规定的除外。《民法典》第二百一十五条，物权合同自合同成立时生效，未办物权登记不影响合同效力。《民法典》第一百四十八条，一方以欺诈手段使对方违背真实意思订约的，受欺诈方有权请求撤销。四个坑：签了合同不等于拿到产权，只有过户登记才算；签约到过户期间对方可能另行出售或设抵押，资金监管与网签要同步做；卖方隐瞒抵押查封、共有人未同意出售，可能构成违约甚至欺诈，可主张撤销并索赔；自行成交没有专业机构做权属核查，风险全由双方承担，金额大的交易至少做一次合同与权属审查。

五、怎么选：四条判断标准

房产权属清晰、卖方是唯一产权人、资金与流程你都能自己控，自行成交可行，但查册与资金监管要严格落实。涉及共有、继承、抵押、动迁安置房转商品房等复杂情形，建议走中介或专业代办，省下的服务费很可能不够覆盖风险。不熟悉网签、贷款与过户流程的，至少做一次专业咨询或代办。无论走哪条路，合同条款都要自己看，把付款节点、过户时间、违约责任、户口与物业交割写清楚。

六、北京落地

北京二手房交易通过房屋交易主管部门的网上签约系统办理网签，具体方式可向不动产登记事务中心与交易服务窗口咨询。不动产登记信息可以依规查询，购买前核对产权人、共有情况、抵押与查封状态。房款可以通过银行资金监管方式划转，避免直接交付产生纠纷。房地产经纪机构及其从业人员由住建部门主管，违规收费、未明码标价可向所在区住建部门反映，也可拨打 12345 市民热线。房屋买卖纠纷由不动产所在地或被告住所地基层人民法院管辖，金额较小的可走小额诉讼程序。更多办事流程可看首页办事指引。

七、常见问题解答

自己去房管局能查到抵押吗？
依规可以查询不动产登记信息，抵押、查封状态一般能反映出来。带上身份证明与查询所需材料，按窗口要求办理。
网签和过户有什么差别？
网签是把买卖合同在网上签约系统里固定下来，防一房二卖；过户是去登记机构办产权转移。网签不等于拿到产权。
资金监管一定要做吗？
不是强制，但大额房款强烈建议做。钱放监管账户，过户完成再划转，能大幅降低钱房两空的风险。
中介没促成要不要付中介费？
未促成合同成立的，不得请求报酬，但可按约定要必要费用。若你利用了中介提供的交易机会绕开签约，仍可能要付报酬。
中介隐瞒了查封怎么办？
属于隐瞒重要事实，中介不得请求报酬，还要赔偿损失。保留聊天记录、带看记录、书面材料，及时主张权利。
卖方配偶不同意卖算不算无效？
共有房产未经共有人同意出售，可能影响履行，受影响的买方可主张违约或撤销。签约时要求配偶到场或出具书面同意最稳妥。
户口没迁走怎么办？
合同里要把户口迁出时间、违约金写清楚。事后协商不成，可按合同追究违约责任，别只靠口头承诺。
能不能先交定金再查册？
不建议。先查册、先核人，确认权属干净再谈定金。真要交，也把“查册不通过定金退回”写进书面约定。

八、内链与相关阅读

买卖之前，把产权信息、合同草稿、聊天记录、付款凭证先整理成一份材料清单，再找专业人士逐项过一遍，比事后补救省钱得多。

作者：龚静律师，执业证号 14403200611984407，北京冠领（深圳）律师事务所，业务方向为房产、婚姻、继承、合同纠纷，自 2006 年起执业。微信 gongjinglawyer，电话 13261658272。

免责声明：本文为法律知识科普，仅供参考，不构成对任何具体案件的法律意见，也不承诺任何结果。具体交易与纠纷请结合合同约定和实际证据咨询专业人士。

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