在北京买二手房，签完合同交了定金，卖家突然说不卖了。这种事不少见。你最先要弄明白一件事：卖家反悔，不是简单把定金退给你就完了。按现行法律，你可以主张双倍返还定金，也可以按合同主张违约金，这两条路一般只能选一条走，哪个算下来多就选哪个。如果房子已经涨价，卖家转手卖给了别人，涨出来的差价损失也可以一并主张。下面按北京这边的实际情况，一条条给你讲清楚。
一、定金罚则：收钱的卖家反悔，要双倍返还
《民法典》第五百八十七条规定得很直白：收受定金的一方不履行债务，或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金；给付定金的一方不履行的，无权请求返还定金。
放到北京二手房交易里，就是：你作为买方交了定金，卖家收了定金却反悔不卖，导致这单买卖做不成，那卖家要还你双倍定金。比如你交了10万定金，卖家反悔，正常要退你20万。
这里有几个点要提醒你。
- 定金数额有上限。定金合同自实际交付定金时成立，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。
- “定金”和“订金”“押金”“意向金”不是一回事。写的是“订金”，一般按预付款处理，卖家反悔通常只退原数，不适用双倍返还。
- 要能证明钱确实是“定金”。合同里写清“定金”二字、转账备注写明定金，比事后扯皮强得多。
所以你在北京买房，合同上那两个字怎么写，直接决定卖家反悔时你能拿回一倍还是两倍。
二、违约金的约定与调整
《民法典》第五百八十五条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
北京二手房买卖合同里，违约金通常有两种写法。一种是写死一个比例，比如“违约方按房屋成交总价的20%支付违约金”；另一种是写计算方法，比如“按逾期天数每天按总价万分之五计算”。
卖家反悔不卖，属于根本违约，一般直接触发那个固定比例的违约金条款。
但要注意，违约金不是合同写了多少法院就判多少。如果卖家觉得约定的违约金“过分高于”你实际遭受的损失，他可以请求法院适当减少。北京法院在实务中，通常会结合你的实际损失、合同履行进度、卖家过错程度、房价涨跌情况来综合判断。你交的定金、已经付的房款、为买房支出的中介费、评估费，这些都可能被算进损失里。
反过来，如果违约金约定得偏低，你实际损失更大，也可以请求往上调。核心逻辑是：违约金以补偿实际损失为主，不是让人靠违约发财，也不是让违约的人占便宜。
三、差价损失怎么算：房子涨价的部分能要
《民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
这条是差价损失的根。北京房价这些年有涨有跌，但卖家反悔的案子，多数发生在房子涨价、卖家觉得卖亏了的时候。你原来花500万买，合同签完卖家不卖了，同小区同户型现在卖到560万，这60万差价就是你实打实的损失——你拿着原来那笔钱，已经买不到同样的房子了。
这个差价损失可以作为实际损失主张。怎么认定？通常两条路：
- 参照同小区、同户型、同时段的实际成交价。你可以从中介、成交记录等渠道收集证据。
- 委托专业评估机构对房屋在某个时点的市场价值做评估，用评估价和合同成交价的差额来算。
北京法院对差价损失的态度，总体是认可的，但要看证据。你说涨了60万，得有东西支撑，光靠嘴说不行。
四、定金与违约金能不能并用
这是问得最多的问题。结论先给你：不能并用，只能择高主张。
《民法典》第五百八十八条明确：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
| 情形 | 合同怎么写的 | 你能怎么主张 |
|---|---|---|
| 只约定定金 | 合同只写了定金，没有违约金条款 | 主张双倍返还定金；定金不够弥补损失的，还可就超出部分主张赔偿 |
| 只约定违约金 | 合同只写了违约金比例或计算方法 | 直接按合同主张违约金；违约金低于实际损失的，可请求增加 |
| 两者都约定 | 既写了定金，又写了违约金 | 二选一，哪个算下来多选哪个，不能两个都要 |
说白了，就是你先算两笔账：双倍定金是多少，违约金是多少，挑高的那个主张。如果定金罚则算下来明显低，而违约金约定得很高，那就走违约金。反过来也一样。
五、继续履行还是赔偿：看房子现在在谁名下
卖家反悔，你面前其实有两条路，走哪条，取决于房子现在的产权状态。
- 房子还没过户、还在卖家名下，也没有卖给别人的：你可以主张继续履行，要求法院判卖家配合你把房子过户给你。这条路的好处是你还能拿到房，不用再去市场上高价买。
- 房子已经过户给别人了：继续履行客观上已经做不到，只能主张赔偿损失，包括定金或违约金，加上房价上涨的差价损失。
- 房子虽然没过户，但卖家已经和别人签了合同、办了网签：情况会复杂一些，要看两份合同谁在先、谁已经实际履行、网签状态如何，最终能不能强制过户，需要结合具体证据判断。
所以第一步，先去查清楚这套房子现在的产权状态和网签情况，再决定要房还是要钱。
六、常见误区对照表
| 常见误区 | 正确认识 |
|---|---|
| 定金和违约金可以一起要 | 不能并用，只能择高主张，哪个多选哪个 |
| 卖家赔个定金就完事 | 卖家反悔要双倍返还定金；定金不够弥补损失的，超出部分还能主张赔偿 |
| 房子涨价了不能算损失 | 房价上涨的差价属于实际损失，可以主张，用成交价或评估价来证明 |
| 网签了就不能再卖 | 网签有约束作用，但不等于房子绝对不能再卖；卖家一房二卖仍可能发生，关键看产权状态和履行情况 |
七、北京落地专节：流程、管辖和实务口径
在北京打这类官司，有几件事你得心里有数。
网签和资金监管。北京二手房交易一般要走存量房网上签约，也就是网签，同时通过资金监管账户走房款。网签之后，这套房的交易状态在系统里是有记录的。卖家想绕开你再卖，会留下痕迹，这对你取证是有利的。资金监管账户里的钱，也能证明你实际付款的进度。
不动产登记查册。你可以到不动产登记机构查询房屋的权属状况，看房子现在登记在谁名下、有没有抵押、有没有被查封。这一步是判断能不能主张继续履行的前提。
管辖法院。二手房买卖合同纠纷，一般由被告住所地或者合同履行地法院管辖。房子在北京哪个区，通常就在房子所在地的基层法院起诉，也就是不动产所在地的基层人民法院。具体立案前建议再核实一下。
北京法院的实务口径。从北京法院审理这类案件的普遍做法看，对卖家因房价上涨而恶意反悔的，一般会支持买方主张差价损失，惩罚性色彩相对明显；对违约金过高的，会结合实际损失适当调整；对已经一房二卖、房子过户给他人的，重点转向赔偿，而不是强制过户。
评估机构的作用。差价到底多少，双方经常吵不出结果。这时候委托有资质的评估机构，对房屋在合同约定过户时点或违约时点的市场价值做评估，评估报告往往成为法院认定差价的关键依据。你自己找的成交截图、中介证明也有用，但评估报告的证明力通常更强。
八、常见问答
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