在北京退租，房东列了一堆项目要扣押金，这事到底谁说了算？先给结论：押金是担保，不是房东的“罚款池”。你按合同约定的状态把房子还回去，房东就该退押金。房东说要扣，得房东拿出证据来——哪里坏了、是不是你弄坏的、修了多少钱，都要有依据。空口说“墙面旧了”“地板有印子”就扣钱，站不住脚。
一、押金到底是什么性质
很多租客把押金和定金、违约金混在一起，一听说要扣就慌。其实它们不是一回事。
- 押金：是担保。你交一笔钱放在房东那儿，保证自己会按合同履行义务，比如按时交租、不损坏房屋、到期腾房。它本身不产生罚则，退不退、扣多少，要看合同约定和房屋实际状态。
- 定金：是法定的担保方式，有“定金罚则”。交定金的一方违约，定金不退；收定金的一方违约，要双倍返还。押金没有这个规则。
- 订金：一般只是预付款性质，法律上没有定金罚则的效力，能不能退要看具体情况和约定。
- 违约金：是合同里约定的违约责任，比如提前退租赔一个月租金。违约金要有合同依据，不能随口定。
所以，房东不能把押金当成违约金随便扣。要扣，得说清楚扣的是什么、依据在哪。
二、租赁期满，你该把房子还成什么样
《民法典》第七百三十三条规定：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。
这条很关键。它说的是“按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态”，不是“原封不动的状态”。房子住了一年两年，墙面自然发黄、地板有轻微磨痕、家具边角有使用痕迹，这都属于“按性质使用后的状态”。换句话说，正常磨损不算损坏，房东不能拿这个扣押金。
什么叫正常磨损？举几个北京租房里常见的例子：墙面因为年头久了发黄、起皮；木地板走动多了有浅划痕；沙发坐垫塌陷一点；门把手松动。这些是使用的自然结果。什么叫人为损坏？墙上被砸出洞、地板被水泡变形、门被踹坏、烟头烫坏台面。这两类要分开看。
三、租赁合同的基本定义与范围
《民法典》第七百零三条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
注意“使用、收益”这四个字。你付租金，买的是房屋的使用权和收益权。你在里面正常生活、做饭、睡觉、放东西，都是行使这个权利。押金的作用，是担保你在行使权利的时候不越界——不破坏房屋、不欠费、到期腾退。它担保的是履约，不是限制你正常使用。房东不能因为“你住过”就扣钱，住过就有使用痕迹，这是租赁的应有之义。
四、房东能扣与不能扣的费用
实践中争议最大的，就是哪些能扣、哪些不能扣。下面这张表可以对照看。
| 能扣的项目 | 不能扣的项目 |
|---|---|
| 人为损坏的维修费：比如砸坏墙面、泡坏地板，要有维修票据或合理报价 | 正常磨损：墙面自然发黄、地板浅磨痕、家具正常使用痕迹 |
| 欠缴的租金、水电燃气费：以实际欠费凭证为准 | 自然老化：水管老化、家电因年头久自然损坏（非人为） |
| 合同明确约定的清洁费：比如合同写了退租要专业保洁，且费用合理 | 合同没约定的项目：比如“折旧费”“空气净化费”“重新刷墙费” |
| 合同约定的违约金：比如提前退租按约定赔一个月租金 | 房东单方列出的“损耗费”“体验费”等无依据项目 |
看这张表的核心逻辑：扣钱要有依据。要么是合同白纸黑字写了，要么是实际发生的损失且有凭证。房东自己列个单子，写“墙面翻新2000元”，但拿不出损坏证据和维修票据，这种扣法很难得到支持。
五、举证责任怎么分
谁主张，谁举证。这是民事诉讼的基本规则。放到押金纠纷里：
- 房东主张损坏、主张扣钱：房东要举证。证明损坏确实存在、损坏是承租人造成的、维修实际花了多少钱。证据可以是入住时的房屋状况记录、退租时的对比照片视频、维修合同和发票、交接单等。
- 承租人主张已按约定返还、要求退押金：承租人也要举证。证明自己交过押金、租期届满已腾房、房屋返还时的状态。证据包括租赁合同、押金转账记录、退租交接单、退租时的照片视频、水电燃气结清凭证。
说白了，双方都要留证据。但扣钱这个动作是房东发起的，房东的举证责任更重。房东说“这里坏了”，就得拿出坏了的证据；说“修了三千”，就得拿出三千的凭证。拿不出来，扣款就缺乏依据。
最管用的证据是什么？入住时和退租时的照片、视频，加上双方签字的交接单。入住时拍一圈，退租时再拍一圈，同一个角度对比，一目了然。交接单上写清楚房屋状态、水电燃气读数、钥匙交还情况，双方签字。这两样东西，比事后吵一百句都管用。
六、押金能不能抵租金
《民法典》第五百六十八条规定：当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
这条讲的是抵销。押金和租金都是钱，种类品质相同，理论上可以抵。但要注意两点：一是抵销要通知对方，通知到了才生效，不能自己悄悄抵了不说；二是合同另有约定的从约定。如果合同写了“押金不得抵租金”，那就按合同来。北京租房合同里常见这种条款，签的时候要看清楚。
实践中，租客想用押金抵最后一个月租金，房东不同意的，容易起争议。稳妥的做法是：按合同约定走，该交租交租，该退押金退押金，两笔账分开算。真要抵，提前书面或微信通知房东，留好记录。
七、常见误区对照表
| 误区 | 正确认识 |
|---|---|
| 押金就是房东的钱，可以随便扣 | 押金是担保，扣钱要有依据和证据，不能随意扣 |
| 墙面发黄、地板磨痕要赔 | 属于正常使用磨损，按《民法典》第七百三十三条，不构成损坏，不应赔 |
| 口头说好退押金就行 | 口头约定难举证，最好有书面或微信记录，写明退还金额和时间 |
| 搬走交钥匙就等于退租 | 交钥匙不等于完成交接，要有交接单或双方确认房屋状态的记录 |
八、在北京，押金纠纷怎么落地处理
如果你在北京遇到押金不退，可以按下面的路径走。
协商和投诉渠道：先和房东书面沟通，微信、短信都行，把诉求和证据发过去。协商不成，可以向房屋所在地的住建部门反映，或者拨打12345市民服务热线，反映住房租赁纠纷。这些渠道能起到督促作用，但不能强制房东退钱。
诉讼管辖：押金纠纷属于合同纠纷，一般向房屋所在地的基层人民法院起诉。北京各区法院都支持网上立案，可以通过北京法院审判信息网或相关诉讼服务平台提交材料。争议金额较小的，可以申请适用小额诉讼程序，审理更快、程序更简。具体是否适用，由法院根据标的额和案件情况决定。
起诉要备的材料：
- 租赁合同（证明租赁关系和押金约定）
- 押金转账记录（证明你交了押金、交了多少）
- 交接单（证明房屋返还时的状态）
- 入住和退租时的照片、视频（证明房屋状态对比）
- 水电燃气结清凭证（证明没有欠费）
- 和房东沟通退押金的聊天记录、短信、邮件
材料越齐，事实越清楚。北京法院审理这类案件，重点看合同约定和证据对比。你手里有入住和退租的影像资料，房东又拿不出损坏和维修的凭证，结果通常对你有利——但这不是承诺，具体还要看个案证据和法官判断。
九、常见问答
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