在北京买二手房，很多人第一次见中介就被要求签一张看房确认书，接着微信转一笔钱“锁房”。房子没买成，门店指着确认书上“定金不退”几个字拒绝退款。先说结论：看房确认书通常只能证明中介带你看过房，不等于居间合同，也不等于定金合同。这笔钱能不能退，关键看三点——双方怎么约定的、有没有收据、钱转给了谁。下面按北京本地的实际做法，一处一处拆开讲。

一、看房确认书到底证明了什么

看房确认书最常见的写法是：确认某年某月某日，中介带看了某小区某套房，下方一行小字“看房人确认，所看房屋信息属实”。它的核心作用是留下带看记录，防止客户绕开中介直接找房主成交。它证明的是“带看”这个事实，不是“委托卖房”“委托购房”的合同关系。

《民法典》第九百六十二条规定：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”这条说的是中介的如实报告义务：房龄、抵押、查封、共有权人是否同意出售、是否凶宅这些影响成交的事，中介有义务讲清楚。讲不清楚或者故意瞒着，报酬请求就站不住。

所以看房确认书本身既不是居间合同，也不是定金合同。居间合同要约定服务内容、报酬标准、双方权利义务；定金合同要有明确的定金意思表示和交付。一张带看单上印几个字，达不到这个程度。当然，如果确认书背面密密麻麻写了委托条款、报酬条款、定金条款，那就另当别论，要逐字看。

二、这笔钱是不是定金

《民法典》第五百八十六条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。”

这条有三层意思，对北京买房人很实用。第一，定金合同是实践合同，钱实际交到对方手里才成立，光在纸上写“定金五万”不算数，得看转账记录。第二，定金数额不能超过主合同标的额的百分之二十，北京一套五百万的房子，定金上限是一百万，五万块远没到线，数额上没问题。第三，交付对象决定返还义务人：钱转给门店，退钱找门店；钱转给卖方，退钱找卖方；转给中介个人账户，还得看这个人和门店是什么关系。

反过来讲，如果双方从头到尾没说过“定金”两个字，聊天记录里写的是“先交五万锁房”“不满意可退”，那这笔钱更接近意向金，不适用定金罚则，房子没买成应当返还。

三、四种常见名目的差别

中介收钱的名目五花八门，法律后果完全不同。下面这张表按北京市场上常见的话术整理，对照自己的转账备注和聊天记录看。

名目是否适用定金罚则能否退还举证要点常见话术
定金适用，交付方违约不退，收受方违约双倍返还看谁违约；无违约事由应返还转账备注、收据写明“定金”、聊天确认“交定金锁房，不买不退”
意向金／诚意金不适用交易未成原则上应退聊天记录中“可退”“不满意退”的表述“先交个诚意金，排个队”
服务费／信息费不适用未提供约定服务应退或部分退服务内容约定、实际提供了哪些服务“这是信息费，看房就要收”
代收房款不适用，性质是购房款向卖方主张，按买卖合同处理转账对象、卖方是否确认收到、有无委托收款“先转给店里，算房款一部分”

表格看明白一件事：名目不是中介嘴上说了算，而是看书面约定和转账凭证。转账备注写“定金”，聊天里又说“可以退”，两者冲突时，法院会结合整体履行过程判断。

四、没签居间合同能不能要回

（一）中介未促成交易

居间合同的核心是对价：中介促成合同成立，才有报酬请求权。没签书面居间合同，不代表没有居间关系，但报酬请求仍以促成交易为前提。房子没买成，中介没有促成买卖，主张全额报酬缺乏基础。此时五万块如果被定性为报酬性质，应当返还；如果门店主张是定金，要证明双方有定金合意。证据上重点准备：确认书全文、转账记录、说明“锁房”的聊天、门店开具的任何票据。

（二）中介仅提供带看

带看确实付出了劳务，中介可以就实际支出和劳务合理主张费用，比如交通、时间成本，但金额应与实际服务相匹配，不能把五万块全部说成带看费。北京实践中，单纯带看主张高额费用的，支持空间有限。你要做的是把“带看了几次、看了几套、有没有提供房源核验、有没有约见房主”这些事实固定下来，用来对抗对方虚高的费用主张。

（三）钱已转给卖方

如果转账对象是卖方或者卖方指定的账户，这笔钱性质上转为购房款，返还义务人是卖方，不是门店。此时要向卖方主张，依据是买卖合同未成立或解除后的返还。证据上要有：卖方收款确认、中介出具的代收说明、买卖合同磋商记录。门店只是居间方，不能替卖方退钱，起诉时被告要列对。

五、“定金不退”条款有没有效

《民法典》第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。”这条落在中介身上，就是提示说明义务：确认书上的“定金不退”如果是格式条款，中介应当以合理方式提示你注意，并按要求说明。只是印在角落、没有加粗、没人向你解释，你可以主张该条款不成为合同内容。

《民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”也就是说，条款被认定不生效或者交易确定不发生后，钱应当返还；双方都有过错的，按过错分担损失。门店拿“定金不退”当挡箭牌，你得先看这个条款有没有经过提示说明，再看房子没买成是谁的原因。

六、举证清单

这类纠纷输赢往往不在法条，在证据。下面五类材料，缺哪类就用相邻材料补。

  • 看房确认书原件与照片：原件在门店手上不要紧，签字前自己拍照留存，重点拍正面条款和背面小字。缺原件，用照片加签字时的在场人陈述补。
  • 微信转账记录与备注：在微信“账单”里导出带电子凭证的转账记录，备注写“锁房款”还是“定金”很关键。缺备注，用转账前后的聊天上下文补。
  • 门店收款账户与小票：看清收款方是公司账户、个人账户还是二维码，截图保存。没开收据的，用转账凭证加门店承认收款的聊天补。
  • 聊天与通话录音：把“不满意可退”“先交五万锁房”这类话完整保存，录音要能听出双方身份。缺录音，用文字聊天补。
  • 房源信息与带看记录：房源链接、带看时间、带看人姓名，用来证明中介实际提供了哪些服务，对抗虚高费用主张。

另外提醒一句，本栏的法律知识列表里还有房屋买卖、居间纠纷方面的内容，可以对照看。

七、北京落地的投诉与立案

投诉渠道先走一遍，成本低。北京市住建委官网可以查询经纪机构和从业人员的登记信息，先确认门店和带看人是不是正规登记的主体，投诉时把机构名称、门店地址、带看人姓名写清楚。定金按北京存量房交易的规定应当进入存量房交易资金监管账户，如果门店让你把钱转到个人账户，这本身就是投诉点。投诉可以向房屋所在区的住建部门提出，也可以向北京市房地产中介行业协会反映。

投诉不成再起诉。管辖法院是房屋所在地的区人民法院，北京各区法院都支持网上立案，通过北京法院的线上平台提交材料即可。标的额不大的，可以申请适用小额诉讼程序，审理周期相对短。起诉前把被告列准：钱转给门店告门店，转给卖方告卖方，转给个人还要看是否构成职务行为。诉讼请求写“返还款项及利息”，事实部分按时间线写清楚带看、转账、磋商、谈崩的过程。

八、常见问答

只签了看房确认书、没签居间合同，钱能退吗？
有机会。确认书只证明带看事实，不等于居间合同或定金合同。钱能不能退，看转账备注、聊天约定和收款对象，不看你签了几张纸。
确认书上印了“定金不退”怎么办？
先看这几个字有没有被合理提示和说明。只是印在角落、没人向你解释，可以主张该条款不成为合同内容；条款不生效或交易确定不发生后，已付的钱应当返还，双方有过错的按过错分担。
钱转给门店，能直接告门店吗？
可以，前提是收款方就是这家门店或它的工作人员。起诉前把收款账户截图、门店名称、带看人信息固定好，被告列准，别把卖房人错列成被告。
没有收据、只有转账记录，能立案吗？
能立案。转账记录本身就是交付凭证，再配上聊天记录说明款项用途，足以启动诉讼。收据只是补强证据，不是立案门槛。
中介费能跟着一起退吗？
看中介有没有促成交易、提供了哪些服务。没促成买卖，全额报酬缺乏基础；确实带看过，可以就实际劳务合理主张一部分。两项请求分开写，别混在一笔钱里。
多久内必须起诉？
返还款项的请求适用三年诉讼时效，从你知道或者应当知道权利受损害、义务人之日起算。时间拖得越久证据越难找，建议尽早处理，别等到聊天记录都清空了再动手。

延伸阅读

本内容为一般法律信息，不构成针对具体案件的法律意见，具体请咨询执业律师。

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