先说结论：在北京看房遇到房源照片和实际小区对不上、到场才说“刚卖掉”，这通常不是运气问题，而是中介没有尽到如实报告义务。你交的定金，要向实际收款的那个人或那家公司去要，不要只盯着带你看房的那张嘴。所有入账、带看、承诺，都要留下书面痕迹——微信原文、转账回单、房源链接，一个都别删。下面按北京二手房交易的实际情况，把认定、要钱、举证、投诉起诉一条条讲清楚。

一、居间人的如实报告义务，法律是怎么规定的

《民法典》第九百六十二条写得很直接：中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

放到北京二手房居间场景里，这句话至少包括三层意思。第一，房源到底存不存在、在哪个小区、是不是这套房，中介必须如实说。第二，房屋权属清不清楚、有没有查封、有没有共有人不同意卖，属于“重要事实”，不能瞒。第三，价格是不是真实报价，是不是拿低价把人骗过来再抬价，也不能糊弄。

很多中介会说“照片是样板间”“价格是之前的”。这些解释能不能站住，要看他发布时有没有标明，有没有在带看前主动说明。故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况，损害了委托人利益的，法律后果是不得请求支付报酬，还要承担赔偿责任。注意，这里说的是“故意”，所以你得把中介明知而为之的痕迹留下来，比如聊天里他明确说“就是这套”“价格就是这个”，到场却改口。

二、三种房源问题，认定和举证不一样

实践中大家把“假房源”混在一起说，其实法律评价差别很大。下面这张表按北京常见情形拆开看。

类型认定要点主要举证材料
虚构房源房子根本不存在，或者根本不在所标小区，属于欺诈性发布房源链接与发布时间、照片与原小区实景对比、带看现场录音或视频、中介改口的聊天记录
已售未下架房源真实存在但已成交，属于信息未及时更新房源页面截图、带看时中介称“刚卖掉”的聊天或录音、同一房源在其他渠道的挂牌状态
价格虚标以明显低于实际报价的价格引流，到场后报价上调发布价格截图、现场报价单或聊天报价、同小区同期成交参考

区别在于：虚构房源是“有没有房”的问题，性质最重；已售未下架是“信息更不更新”的问题，要看中介是否及时告知；价格虚标是“价格真不真”的问题，要看低价是不是用来引流的。三类都可能触及第九百六十二条，但你要主张赔偿，举证方向不一样。

三、定金能不能要回，看钱为什么没成交

《民法典》第五百八十七条规定：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

翻成大白话：如果是因为收你定金那一方的原因，导致房子买不成，定金应当返还，符合条件还可以主张双倍返还；如果是你自己反悔不买，定金就可能拿不回来。所以第一件事是搞清楚“没成交”是谁造成的。中介虚构房源、隐瞒已售事实，导致你基于错误信息交了定金，责任在收款方一侧。

《民法典》第一百五十七条还规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

也就是说，如果收取定金所依据的行为被认定无效或者被撤销，已经取得的钱应当返还；有过错的一方还要赔偿你因此受到的损失。北京实际处理中，定金和“订金”不是一回事，收据上写的是哪个字，直接影响你的主张路径，交钱时一定看清楚。

四、主体怎么定：告公司、告个人，还是告卖方

经纪机构

先看合同和收据上的公司名。北京的中介门店很多是分支机构，合同抬头、收款账户、发票主体可能不是同一家。第一被告通常列合同或收据上的经纪机构；如果是分支机构收款，还要看它有没有独立承担责任的条件。判断依据就是书面文件上的名称和盖章，不要凭门店招牌。

经纪人个人

如果钱是打到经纪人个人微信、支付宝或者个人银行卡，而收据上没有公司章，这个人可以列为被告，必要时与公司并列。判断依据是转账回单上的收款户名和账号，以及聊天里他是否以个人名义收款。个人私自收款，公司是否担责，要看他是不是在执行工作任务。

卖方

只有钱直接进了卖方账户，才把卖方列为被告。判断依据同样是转账回单的收款户名。如果钱进了中介账户，却想当然去告卖方，主体就可能列错，白白耽误时间。

五、证据怎么固定，按这五步做

  • 第一步，保存房源原始链接和发布时间。截图要带网址、发布时间、发布主体，最好录屏，别只存一张图。
  • 第二步，截图带看记录和聊天原文。微信不要删对话框，语音转文字后一并保存，电话沟通尽量录音。
  • 第三步，调取门店监控与带看登记。带看登记表、门店监控有保存期限，发现不对劲尽快书面要求门店留存。
  • 第四步，打印转账回单，看清收款户名和账号。银行流水、微信支付凭证都要打印，别只留手机截图。
  • 第五步，向区住建部门调取机构登记信息。确认和你打交道的是哪家机构、哪个分支，投诉和起诉都用得上。

这五步的核心是一句话：让每一笔钱、每一次带看、每一句承诺都能对应到具体主体和具体时间。北京处理这类纠纷，书面痕迹比口头叙述管用得多。

六、北京落地：房源核验与办理渠道

在北京，二手房源须由经纪机构核验后发布，同一房源在不同平台的价格应当一致。这是判断“价格虚标”和“虚构房源”的一个现实抓手：同一套房，几个渠道价格对不上，或者照片和小区实景对不上，都值得追问。

购房资格核验通过后才能网签。房源核验与网签，在各区不动产登记事务中心办理。也就是说，中介说“先交定金再核验”，你要多留个心眼，核验没过，后面的事都悬。

北京的处理渠道很明确：投诉找房屋所在区住建部门，或者拨打12345。起诉渠道：向房屋所在区人民法院提起诉讼。争议标的不大的，可以适用小额诉讼程序，审理节奏相对快一些。具体是否适用，以法院立案时的判断为准。

七、常见问答

照片和实际小区不符，算欺诈吗？
不一定都构成法律意义上的欺诈，但很可能属于提供虚假情况、未尽如实报告义务。关键看中介发布时是否明知、是否主动说明。虚构房源性质最重，已售未下架和价格虚标要看具体情节。保留链接、发布时间和现场证据，才有讨论基础。
房子已经卖掉了还收我定金，怎么办？
先看钱进了谁的账户。向实际收款方主张返还；因收款方原因导致合同目的不能实现的，可以依据《民法典》第五百八十七条主张返还，符合条件的主张双倍返还。同时保存中介称“刚卖掉”的聊天或录音。
钱打给经纪人个人，能告公司吗？
可以尝试把经纪机构和经纪人个人一并列为被告，但能否让公司担责，要看他收款是否属于执行工作任务、合同和收据怎么写的。转账回单上的收款户名是核心证据，先固定再谈主体。
定金和订金有什么区别？
“定金”适用《民法典》第五百八十七条的定金规则，有返还和双倍返还的适用条件；“订金”一般按预付款处理，不当然适用定金规则。交钱时看清收据上写的是哪个字，写错了主张路径就不一样。
投诉到住建部门有用吗？
有用，但作用不同。向房屋所在区住建部门或拨打12345投诉，主要推动机构核查和处理；定金返还属于民事争议，谈不拢还要走诉讼。两条路可以同时走，别等投诉结果再取证。
多久内要主张？
民事权利有诉讼时效限制，通常从知道或者应当知道权利受到损害之日起算。具体起算点和时长要结合你的付款时间、承诺内容和沟通记录判断，建议尽早咨询执业律师，不要拖到证据灭失。

八、延伸阅读与免责

如果你准备走诉讼，费用问题可以先看这篇：北京律师费收费标准与费用构成。

延伸阅读

本内容为一般法律信息，不构成针对具体案件的法律意见，个案请咨询执业律师。