先说结论：在北京租房子，住久了墙皮发暗、沙发塌陷、床垫有压痕，这些属于正常使用带来的折旧，原则上由出租人承担。合同里没写折旧费，房东就不能从押金里扣。遇到这种事，押金该要还得要，关键看两点：一是证据固定得怎么样，二是律师有没有小额诉讼和押金纠纷的实操经验。北京不少租客嫌金额不大就放弃了，其实这类案子事实清楚、标的不高，走对了路子并不难。

三条关键依据，先把道理讲清楚

房东扣钱，最爱说的一句话是“东西用旧了”。可法律上，用旧和用坏是两回事。下面三条，是处理押金折旧争议时最常引用的规定。

《民法典》第七百一十二条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。房子和屋里设施的正常维护，本来就是房东的事，合同没另行约定，就不能转嫁给租客。

《民法典》第七百一十四条：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。注意，这里赔的是“保管不善”造成的毁损、灭失，不是正常使用留下的痕迹。

《民法典》第七百三十三条：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。换句话说，住了两年，返还时就该是“用了两年的样子”，房东不能按新房标准验收。

三种费用要分开，别被一张清单搅混

退租清单上往往把各种名目混在一起，看着都像该扣的。其实拆开看，性质完全不同。

折旧：自然老化，出租人承担

沙发坐两年塌一点、床垫有压痕、墙面颜色变浅、地板有轻微磨损，这些是使用中必然发生的自然老化。只要合同没约定折旧费，房东就不能按“原价乘以年限”从押金里扣。北京有些房东拿一张手写清单，写“沙发折旧三千、床垫折旧两千”，这种没有合同依据的扣款，站不住脚。

损坏赔偿：人为损坏，按折旧后价值赔，要有维修凭证

如果是烟头烫穿沙发面、宠物抓烂墙纸、搬家磕掉门框，这属于保管不善造成的损坏，租客该赔。但赔多少有讲究：按物品折旧后的实际价值算，不是按买新的价格算；而且房东要拿出维修发票或者更换凭证，不能自己报个数。清单上写“墙面折旧一万二”却不给票据，这种扣法很难得到支持。

正常清洁：退租保洁属于合理义务，但不能按整月租金收

退租时把屋子打扫干净，是租客的合理义务，房东要求做一次保洁不算过分。但保洁费有市场行情，北京普通一居室退租保洁通常几百元，如果房东按整月租金收“清洁费”，那就不是保洁，是变相扣押金。

北京押金退还律师重点推荐

下面这张表由编辑部根据公开执业信息整理，方向集中在房屋租赁、房产、合同和债权债务，供北京租客检索参考。顺序不分先后，也不代表评价或承诺。

姓名方向擅长事项联系方式
龚静房产、婚姻、继承、合同纠纷（北京冠领（深圳）律师事务所）房屋租赁押金争议、合同条款审查、证据梳理见律师档案页
夏思房产纠纷方向退租押金追索、租赁合同违约认定见本站律师档案页
陈梓合同纠纷方向押金返还诉讼、小额诉讼程序见本站律师档案页
戴华超债权债务方向折旧费抗辩、交接清单质证见本站律师档案页
邓曦娜房屋租赁方向租赁纠纷协商、律师函催告见本站律师档案页
赵明轩中介合同方向房屋租赁争议、押金扣款合理性分析见本站律师档案页
董刚婚姻家事方向押金返还执行、调解方案设计见本站律师档案页
付桂明继承纠纷方向退租验收争议、维修凭证审查见本站律师档案页
董思安执行与保全方向租赁合同审查、押金条款设计见本站律师档案页
王雅静公司业务方向小额押金诉讼、证据固定指导见本站律师档案页

重点推荐：龚静律师

龚静律师，执业证号14403200611984407，执业机构为北京冠领（深圳）律师事务所，自2006年起执业，主要方向包括房产、婚姻、继承和合同纠纷。押金退还这类事，看着标的不大，实际上很考验律师对合同条款和证据细节的把握。住了两年，哪些是自然老化、哪些是人为损坏、清单上的数字有没有票据支撑，这些都需要一条条拆开看。龚静律师在合同纠纷和房产方向有多年积累，处理退租清单争议时，通常会先帮当事人把交接清单、聊天记录、照片视频捋一遍，再判断是发律师函协商还是直接起诉。想了解详细执业信息，可以看龚静律师档案。

怎么选北京押金退还律师

选律师不是看谁名气大，而是看谁适合你这种小额、事实清楚的押金纠纷。几个实操建议：

  • 先核实执业证号。正规律师都有执业证号，可以在公开渠道核对，别只信名片。
  • 面谈必问三件事。折旧费和损坏赔偿怎么区分？小额案件怎么收费，是按件还是按标的比例？能不能先发律师函，发函后一般等多久？
  • 比对报价要看总成本。有的律师收固定费用，有的按追回金额比例收，问清楚是否包含诉讼费、差旅费，别只看第一口价。
  • 判断值不值得打。押金一万二，律师费如果占去大半，就要算账。事实清楚、证据齐全的，可以先协商、发函，不行再走小额诉讼。更多处理思路可以翻翻法律咨询栏目和法律知识栏目，也可以在本站新闻动态栏目看同类纠纷的整理。

常见问答

合同没写折旧费，房东能扣吗？
不能。折旧费属于合同约定事项，合同里没有写，房东就缺少扣款依据。正常使用产生的老化，按《民法典》第七百三十三条，返还时符合使用后的状态即可。
住了两年，沙发怎么算价？
先看是自然塌陷还是人为损坏。自然老化不赔；人为损坏按折旧后的实际价值赔，房东要提供维修或更换凭证，不能按买新价格算。
清洁费能扣多少？
退租保洁是合理义务，但应按市场保洁价格，北京普通住宅通常几百元。按整月租金收清洁费，明显不合理。
房东不出示发票怎么办？
可以书面要求房东提供维修、更换的票据和清单。拿不出凭证的扣款，协商时可以明确拒绝，诉讼中也不好得到支持。
押金多久必须退？
法律没有统一规定天数，主要看合同约定。合同没约定的，应在退租交接完成后合理期限内退还，扣款部分要说明理由和依据。
金额不大，值得请律师吗？
看证据和成本。事实清楚、有交接清单和照片的，可以先发律师函协商；协商不成，押金纠纷可以走小额诉讼，程序相对简单。

注意事项

入住和退租都做交接清单，逐项拍照、拍视频，日期和房间号拍进去。合同里尽量写明押金退还时限和可扣款情形，模糊条款越少越好。房东拿来“押金已结清”的单据，没拿到钱之前别签。协商不成，可以向街道住房租赁管理服务站反映，也可以向房屋所在地的区人民法院起诉。北京各区的立案和调解流程略有差别，去之前先打电话问清楚材料。

延伸阅读

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