在北京买二手房，很多纠纷不是从签合同开始的，而是从交定金那一刻就埋下了。先给结论：交定金之前核验产权，是买方的法定知情范围；任何以“核验”“看证”为名收的费用，都没有合同依据。中介说“先交两万保证金才能看房产证”，这话站不住。你有权先看到关键信息，再决定这笔钱交不交。

一、定金合同什么时候成立

《民法典》第五百八十六条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

这条讲了三件事。第一，定金合同是“实践合同”，你钱没实际交出去，定金合同就没成立。所以中介催你“先交钱锁定房源”，你得清楚，钱一交，法律关系就变了。第二，定金数额有上限，不能超过主合同标的额的百分之二十。北京一套五百万的房子，定金最多一百万，超过部分不产生定金效力。第三，实际交多交少，视为变更约定数额。这三层意思，在谈定金时都要心里有数。

二、交定金前该核验的五项

看房看的是表面，核验看的是底子。下面五项，是交定金前应当弄清楚的，每一项都对应着不同的查询渠道和常见陷阱。

核验项目要看什么查询渠道常见陷阱
权属登记产权人姓名、共有情况区不动产登记事务中心查档；正规挂牌房源的核验码签约人不是产权人本人，或共有产权人未到场同意
查封与抵押有无司法查封、抵押余额不动产登记查档结果只说“有点贷款”，不说抵押余额和查封情况
房屋性质商品房、央产房、经济适用房不动产权证记载；查档结果央产房未办上市手续、经适房未满年限就挂牌
租赁与户口是否有人承租、户口是否迁出实地查看；向卖方书面询问；户籍情况需卖方如实说明房子带着租约，买卖不破租赁；户口迁不出影响落户
交易限制是否在限售期查档结果结合房屋取得时间判断取得产权时间不够，暂时无法过户

这五项里，查封和抵押最要命。房子被查封，过户基本走不通；抵押余额高于房价，卖方可能拿你的钱去解押，解不掉就卡住。房屋性质和限售，决定这房子能不能顺利过户。租赁和户口，决定你买了之后能不能住、能不能落户。这些都属于“有关订立合同的重要事实”，不是可看可不看的边角料。

三、“先交钱才能看证”为什么站不住

《民法典》第九百六十二条规定：中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

产权状况是二手房交易的核心事实。产权人是谁、有没有查封、有没有抵押、能不能过户，这些直接决定合同能不能履行。中介把“看证”设成收费门槛，等于把如实报告义务变成了收费项目。真出了事，中介故意隐瞒重要事实的，不只拿不到报酬，还要赔偿你的损失。所以，你完全可以理直气壮地要求先核验、后交钱。中介不给看，你可以换一家，也可以直接去查档。

四、定金、保证金、意向金的区别

这三个词，收据上写哪个，法律后果完全不同。很多人吃亏，就吃亏在没看清收据上写的是什么。

定金

定金适用定金罚则。你违约，定金不退；卖方违约，要双倍返还。定金合同自实际交付定金时成立，数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金效力。所以交钱之前，先算算这个数。

保证金

保证金没有定金效力，本质是双方约定的担保或约束，退不退、怎么退，看约定。中介收的“看证保证金”“诚意保证金”，如果约定里没写清楚退还条件，事后就容易扯皮。名称叫保证金，就不能直接套用定金罚则。

意向金

意向金通常只是排队登记、表达购买意愿，一般随时可退。它既不是定金，也不是保证金，除非书面约定转化条件，否则不产生担保效力。

所以交钱时，收据上写“定金”还是“保证金”，你签字前一定要看清楚。写错了，事后主张的权利基础都不一样。

五、发现查封或抵押后怎么主张

《民法典》第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

如果卖方或中介故意隐瞒查封、抵押，导致合同目的落空，你可以主张返还已付款项。钱能原样退的退钱，不能退的折价补偿；有过错的一方要赔偿你的损失。这里的过错，包括故意隐瞒重要事实。主张返还时，书面提出、留好送达记录，比口头催要管用得多。

六、证据清单

打官司打的是证据。交定金前后，下面这些材料要留好：

  • 转账回单与收款户名：钱转给谁、转了多少、什么时间转的，银行记录最清楚。收款户名和签约主体不一致的，尤其要留意。
  • 收费凭证或收据原件：上面写的是“定金”还是“保证金”，一字之差，权利不同。
  • 房源核验码与挂牌截图：北京正规挂牌房源有住建部门生成的核验码，截图留存，能对应到具体房源。
  • 带看与谈价的聊天记录：微信、短信里关于产权、查封、抵押、退款的表述，都是重要材料。
  • 不动产登记查档结果：你自己去查的那份，比任何人转述都可靠。
  • 书面退款要求与送达记录：快递单号、签收记录、邮件回执，证明你什么时候、向谁主张过。

这些材料，平时看着零散，真到争议时就是一条完整的证据链。建议交钱之前就养成留痕的习惯。

七、北京落地：查档、投诉与起诉

在北京，二手房过户前，买方可以到房屋所在区的不动产登记事务中心查档，查封、抵押情况一目了然。查档时带好身份证明和与查询事项相关的材料，具体所需材料以各区登记中心的要求为准。正规挂牌房源有住建部门生成的核验码，扫码可以核对房源真假和基本信息。中介以“核验”为名收费，你可以向区住建部门反映，也可以拨 12345 政务服务便民热线。协商不成的，起诉由房屋所在区人民法院管辖；标的额不大的，可能适用小额诉讼程序，审理周期相对短一些。更多实务内容，可以看本站法律知识栏目。

八、常见问答

中介不给看房产证，合法吗？
不合法。产权状况属于订立合同的重要事实，中介有如实报告义务，不能把看证设成收费门槛。你可以要求先核验，也可以自己去区不动产登记事务中心查档。
查档必须本人去吗？
一般需要本人或委托他人持相关材料办理，具体以房屋所在区不动产登记事务中心的要求为准。去之前可以先电话确认所需材料，免得白跑。
查封房能买吗？
风险很高。查封没解除，过户基本走不通。除非解除查封有明确路径和时间安排，否则不建议在查封状态下交定金。已经交了的，可以依据《民法典》第一百五十七条主张返还。
保证金能要回来吗？
看约定。保证金没有定金效力，退不退、怎么退按约定处理。如果约定不明，或者中介以核验为名收取、没有合同依据，你可以书面要求返还，协商不成再走投诉或诉讼。
定金交多少算合法？
按《民法典》第五百八十六条，定金不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金效力。实际交付多于或少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
发现隐瞒后多久内要起诉？
民事权利有诉讼时效限制，一般从你知道或者应当知道权利受损时起算。具体时效长短要结合你的请求类型判断，建议尽早固定证据、书面主张，别拖到时效届满。

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