在北京买带租约的二手房，最容易出事的地方，往往不是房价，而是“人”。你交完定金才听说租客要主张优先购买，房东又说自己从来没通知过租客——这时候你就要明白三件事：出租人卖房，得先在合理期限内通知承租人；承租人收到通知后十五日内不明确表态，才算放弃；即便房子过户到你名下，只要租期没到，租约照样约束你。这三句话，基本决定了你这笔定金好不好要、这套房能不能顺利拿下。

优先购买权的法律依据是什么

先把条文摆出来。《民法典》第七百二十六条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

“同等条件”是核心

租客不是想买就能按自己出的价买，而是要在“同等条件”下优先。你谈成的成交价、付款方式、付款节奏、交房时间，这些构成交易条件。租客要行使，就得按你这套条件来。反过来说，如果房东给租客的条件明显比你差，或者根本没把真实成交条件告诉租客，这个通知就是有瑕疵的。

两种例外情形

房屋按份共有人行使优先购买权的，承租人让位；出租人把房屋卖给近亲属的，承租人也不享有优先购买。这里的近亲属认定，实务中按相关法律规定把握，不是房东随口说一句“这是我表舅”就能算。

十五日从哪天起算

从出租人履行通知义务后起算。所以关键不在“十五日”这个数字，而在“通知有没有到位、什么时候到位”。口头说一声、微信发一句“我要卖房了”，能不能算履行通知义务，发生争议时是要拿证据说话的。书面通知、快递签收、微信记录，哪个更稳，不用我多说。

买卖不破租赁怎么影响买方

再看《民法典》第七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

翻成大白话：租期之内，房东把房子卖了、过户给你了，租约对你继续有效。你不能拿着新房本去跟租客说“房子是我的了，你搬走”。租客该住到租期届满，就住到租期届满；租金从过户之后原则上归你收；押金、已预付的租金，要在买卖环节跟原房东结算清楚。

买方最容易忽略的两笔钱

一是租客已经预付的租金。比如租客按季度付租，过户时刚付完一个季度，这部分钱房东收了，你却要让人家住，得在房款里扣回来。二是押金。押金是租客的钱，房东只是保管，过户时要么移交给你，要么由房东退给租客后重新约定，别糊里糊涂把这笔钱算进房价里。

“占有期限内”这四个字

条文说的是承租人在按照租赁合同占有期限内。实务里就要看租客是不是真的在占有使用、租约是不是真实履行。空挂一份租约、租客根本没住，这种情形另当别论，但认定起来要靠证据，不是买方自己说了算。

三种交易情形对比

北京二手房市场上，带租约的房源不少，海淀、朝阳尤其多。签之前先对号入座，看看你碰的是哪一种。

交易情形主要风险必备材料
无租约最干净，基本不涉及优先购买权和买卖不破租赁问题，直接走网签房屋权属证明、房东身份材料、常规网签材料
带租约且承租人已书面放弃风险可控，但要防止放弃声明事后被翻脸不认租赁合同、承租人签署的书面放弃优先购买权声明、通知送达凭证
带租约未通知承租人风险最高，承租人可能主张优先购买，交易可能被搅黄，定金纠纷随之而来关键材料尚缺，须先补通知、取得表态或放弃声明再谈签约

定金合同什么时候成立

《民法典》第五百八十六条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

这条对买房人很实用。第一，定金合同是实践性合同，钱实际交出去了才算成立，只在合同里写“定金十万”但一分没付，定金规则还没启动。第二，定金上限是主合同标的额的百分之二十，北京一套房动辄几百万，超了的部分不产生定金效力，只能按预付款处理。第三，你实际交的钱和约定的不一样，以实际交付为准，视为变更。

定金怎么要回来

《民法典》第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

《民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

你的情形往哪条上靠

房东在没通知承租人的情况下收你定金、推进交易，导致交易目的可能实现不了，这是收受定金一方的问题，你可以主张双倍返还定金。如果合同后来解除或者确定不发生效力，房东因该行为取得的钱应当返还，有过错的一方还要赔偿对方因此受到的损失。两条可以结合你的合同状态来用，具体走哪条，要看你手上的合同、聊天记录、付款凭证凑出来的证据链。

别忽略你自己的动作

签约前要查的五项

  • 租赁合同与租期：向房东索要租赁合同原件或复印件，核对租期起止、租金标准、有无续租条款、有无转租约定。租期还剩多久，直接决定你要被租约约束多久。
  • 租金与押金结算：问清租金付到哪一天、押金多少、有无欠租。核对租客的付款记录和房东的收租记录，过户时在房款里做相应扣减。
  • 承租人是否出具放弃优先购买声明：要书面的，要承租人本人签字，最好附身份证复印件和联系方式。只有口头说“我不买”，等于没说。
  • 房屋是否已办租赁登记：北京房屋租赁登记在各区住建部门或街道办理，登记信息可查。登记过的租约，真实性更容易确认；没登记的租约也未必无效，但核实成本更高。
  • 物业与供暖欠费：到物业公司查物业费缴纳记录，到供暖单位查供暖费，欠费要在过户前结清或在房款中预留，别过户后才发现替前房东背账。

北京落地：登记、过户与立案

北京的操作路径，说清楚几条。

租赁登记

北京房屋租赁登记在各区住建部门或街道办理，登记信息可查。签约前可以让房东配合调取登记情况，也可以自己带着房屋信息去问。登记不是租约生效的前提，但它是核实租约真实性的一个重要抓手。

网签与过户

争议管辖

常见问答

租客一直不表态，算放弃吗？
按《民法典》第七百二十六条，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为放弃。前提是通知确实履行到位、时间能证明。房东说“通知过了”但拿不出凭证，这个“视为放弃”就站不稳。
租约还没到期，房东能卖房吗？
能卖，但要先在出卖之前的合理期限内通知承租人，给人家同等条件下的优先购买机会。卖完之后，租约对买方继续有效，这就是买卖不破租赁。
我过户以后能把租客赶走吗？
租期内不能。按《民法典》第七百二十五条，所有权变动不影响租赁合同效力，你要接着履行这份租约到租期届满。想提前收回，只能跟租客协商解除，谈补偿。
没办登记的租约有效吗？
登记不是租约生效的条件，没登记的租约原则上仍然有效，只是核实起来更费劲。北京房屋租赁登记在各区住建部门或街道办理，登记信息可查，能查到登记，租约真实性更容易确认。
定金能双倍要回来吗？
要看是谁不履行债务、是否致使不能实现合同目的。收受定金的一方不履行债务或者履行不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。你的情况是房东没通知承租人，建议先把催告和证据做实，再谈主张。
放弃优先购买声明怎么写？
写清承租人姓名、身份证号、租赁房屋地址、租赁合同基本情况，明确表示知悉出租人拟以何种条件出售该房屋，自愿放弃同等条件下的优先购买权，签字并注明日期。能附上通知送达凭证更好。

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