在北京买二手房，定金这件事最容易出岔子。钱掏出去了，回单上的收款方却是一家听都没听过的科技公司；过两天门店又说单子转给别的中介了。很多人到这一步才慌：我这定金到底交给谁了，还算不算交付，能不能要回来？先把结论摆在这儿——定金合同自实际交付定金时成立，收款主体要看谁有权收，转委托须经委托人同意，钱进第三方账户不影响中介担责。这四句话，基本决定了你这笔钱往哪个方向追。下面按北京本地的交易习惯，一条一条拆开讲。

一、定金合同什么时候成立

《民法典》第五百八十六条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。”

所以北京这边经常出现的情况是：合同上写定金十万，实际扫码只付了两万，那定金数额就按两万算。反过来，约定五万你付了八万，多出来的三万不按定金规则处理。这个口径要先记住，后面判断“钱能不能退、退多少”都绕不开它。

二、谁是收受定金的一方

这一节是整篇文章的核心。钱进了谁的账户，和谁有权收定金，是两回事。北京二手房交易里，常见三种情形。

1. 卖方本人或者其书面授权的人

2. 中介以自己名义代收

中介代收定金，必须有代收的约定。这个约定不能是口头一句“你先转给我们，我们转给业主”，而要落在书面里：居间合同或者补充协议里写明由中介代收定金、代收后多长时间内转付卖方、转付前怎么保管。没有这条书面约定，中介以自己名义收下的钱，性质上更接近它自己的收款，你要求退款时它就不能拿“我已经转给业主了”当挡箭牌。这种情况下该找谁退？先找收钱的中介，再看它能不能证明已经按约定转付。

3. 第三方支付通道收款

你扫门店小程序付款，回单上的收款方是一家科技公司，这就是典型的第三方通道收款。判断谁收了定金，不能只看小程序页面，要看通道背后的实际收款人：这笔钱结算到了哪个账户，是中介公司账户、门店账户，还是科技公司自己的账户再转出去。查的方法很实在——支付回单上的商户名称、订单详情里的收款主体、国家企业信用信息公示系统里的工商登记，三样对起来看。如果科技公司只是提供支付技术服务、钱最终结算给中介，那收受定金的一方仍是中介；如果钱确实停在科技公司账上，你起诉时就要把它一并列上。这一层查不清，后面告谁都容易告错。

三、转委托要不要你同意

《民法典》第九百一十九条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”

委托关系的基础是信任。你委托这家中介办你的事，它把事转给另一家中介办，等于换了一个人来处理你的事务，这应当经委托人同意。北京市场上门店之间“合作单”“转单”很常见，但常见不等于合法。没有经过你同意的转委托，对你原则上不发生效力，你仍然可以要求原来那家中介对交易全程负责。门店说“我们已经转给某某中介了，你找他们去”，这句话在法律上站不住。

四、越权转走要承担什么责任

《民法典》第九百二十九条规定：“有偿的委托合同，因受托人的过错造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失。受托人超越权限造成委托人损失的，应当赔偿损失。”

中介收中介费，属于有偿委托。因受托人过错造成你损失的，你可以请求赔偿；超越权限造成损失的，应当赔偿。放到定金这件事上：中介没有代收约定却收了你的定金，或者收了之后没按约定转付卖方、擅自转给别的门店甚至挪作他用，都属于越权或者有过错，你可以要求它赔。注意这里的用词是“赔偿损失”，不是“必须全额退还”，你要把损失算清楚——定金本金、因交易延误产生的实际支出，都要有凭证。

五、中介的如实报告义务

《民法典》第九百六十二条规定：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”

收款主体是谁、钱进哪个账户、交易转给了谁，这些都属于与订立合同有关的重要事项，中介应当如实报告。门店让你扫一个收款方是科技公司的码，却不告诉你钱去哪了，这不叫小事。故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况的，不得请求支付报酬，还应当承担赔偿责任。北京不少纠纷里，中介费能不能要回去，就看这一条用不用得上。

六、三种收款情形对比

收款情形风险程度证据要求追偿对象
付给卖方本人最低核对身份证、房产证与收款账户户名一致；代理人收款须有写明代收定金的书面授权卖方
付给中介代收中等居间合同或补充协议中有书面代收条款，写明转付期限与保管方式收钱的中介
扫第三方通道最高查支付回单商户名称、订单收款主体、工商登记，确认通道背后的实际收款人实际收款人，必要时与中介一并列

这张表建议你对照自己的回单看一遍。北京二手房交易资金应走监管账户，中介公司账户、门店收款码、小程序通道都不是监管账户。这一点在下一节展开。想先系统了解流程的，可以看我们栏目的北京二手房网签与资金监管全解：流程、材料与风险，更多同类内容在法律知识列表页。

七、起诉前要固定的五项证据

  • 小程序订单与支付回单。不要只截图聊天界面，要进订单详情把订单号、金额、时间、收款方名称完整截下来，能导出电子回单的导出保存，银行或支付平台的流水也打一份。
  • 收款户名与工商登记信息。拿回单上的公司全称，到国家企业信用信息公示系统查询并打印登记信息，确认这家公司是谁、股东是谁、经营状态是否正常。
  • 代收或转委托的书面约定。翻居间合同、补充协议、认购书，看有没有代收条款、转委托条款；没有书面的，把相关聊天记录原样保存，不要删改。
  • 门店让你付款的聊天原文。谁发的收款码、谁说的“转这个就行”，原文保留，包含发送人昵称和头像，能证明是门店工作人员发的更好。
  • 退款的书面催告与送达凭证。用微信、邮件、快递三种方式之一发出书面催告，写清退款金额和期限，保留发送记录；寄快递的留存面单和签收记录。

八、北京落地：监管账户、管辖与立案

在北京买二手房，交易资金应走监管账户，一般是在买方贷款银行或者指定银行开立，网签不成的按约定原路退回。中介公司账户、门店收款码、小程序通道，都不是监管账户。你扫码付出去的那笔钱，只要没进监管账户，就谈不上资金监管的保护。所以签合同前先问一句：定金走不走监管，走哪家银行的监管账户。这句话问出来，很多麻烦能提前避开。

管辖上，这类争议由房屋所在区的人民法院管辖。标的六万元以下的，可适用小额诉讼程序，一审终审。《民事诉讼法》第一百六十五条规定：“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单金钱给付民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之五十以下的，适用小额诉讼的程序审理，实行一审终审。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定的民事案件，标的额超过各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之五十但在二倍以下的，当事人双方也可以约定适用小额诉讼的程序。”具体数额口径以北京市统计部门公布的上年度就业人员年平均工资为准，立案前可以问一下受理法院。

钱进了科技公司账户，算谁收的定金？
看通道背后的实际收款人。先查支付回单上的商户名称、订单详情里的收款主体，再对国家企业信用信息公示系统的工商登记。钱最终结算给中介的，收受定金的一方是中介；钱确实停在科技公司账上的，起诉时把它一并列上。
转委托没经过我同意，有效吗？
转委托应当经委托人同意。没经你同意的转委托，对你原则上不发生效力，你仍然可以要求原来那家中介对交易负责。门店说“已经转给别家了”，这句话不能免除它的责任。
门店关了，我找谁？
先查工商登记，看门店对应的公司是否注销、有无承继主体。公司还在的，告公司；注销的，看清算义务人是谁。收款的科技公司如果实际收了钱，也一并考虑。
能同时告中介和收款公司吗？
可以。两者对这笔钱的归属有争议时，一并列为被告，让法院查明钱的实际流向，比你先猜一个对象去告更稳妥。
多久内起诉？
一般诉讼时效是三年，从你知道或者应当知道权利受损之日起算。催告、协商期间注意保留记录，别让时间白白过去。
监管账户怎么开？
北京二手房交易资金应走监管账户，一般在买方贷款银行或指定银行开立，按网签流程办理，网签不成的按约定原路退回。签合同前先问清走不走监管、走哪家银行，中介账户和门店收款码都不算监管账户。

延伸阅读

本内容为一般法律信息，不构成针对具体案件的法律意见，个案请咨询执业律师。