很多人把房产过户理解成“换个名字”，其实同一套房走不同路径，当下花的钱和将来卖房要补的税，可能差几十万元。北京房产过户三条路对比：继承、赠与与买卖，差别不只在眼前那几万元，更在后面再出售时的计税基础。这一篇把三条路摊开对照，帮你算清税费、时间与风险。

一、三条路一张总表

先给一套评估价 300 万元、满五年、90 平方米以上普通住宅的实务参考：继承——法定继承人免征契税与个人所得税，主要支出为公证费与登记费；赠与——直系亲属间通常免征增值税与个人所得税，受赠方按核定价值缴契税，常见 3%；买卖——契税视面积与是否首套，常见 1% 到 3%，满五唯一卖方通常免征个税与增值税。三条路没有绝对优劣，取决于你打算持有多久。具体以北京市税务与不动产登记部门当期公示为准。

过户方式主要税费办理时间是否需对方配合再出售税负
继承公证费、登记费，免契税与个税公证加登记，常见数周至数月需全体继承人配合持有时间可从被继承人购房时起算，满五唯一时最低
赠与契税常见 3%，免增值税与个税签合同后办理，常见数周需赠与人与受赠人共同办理取得原值按原房产原值确认，差额个税可能较高
买卖契税 1% 到 3%，满五唯一卖方免个税与增值税网签加登记，常见数周需买卖双方配合取得原值为本次成交价，差额相对最小

二、继承过户

《民法典》第二百零九条要点：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。继承自被继承人死亡时开始，但产权变动需办理登记。办理方式有两条：继承权公证后过户，或持生效法律文书（判决、调解书）过户。按现行实务口径，法定继承人继承房产免征契税与个人所得税。主要支出是继承权公证费，按受益额分段计收，常见数千元，另有登记费。难点在继承人之间有争议，得先解决权属争议才能过户。北京的继承登记到房产所在区的不动产登记机构办理，材料通常包括死亡证明、亲属关系证明、房产证与身份证明。

三、赠与过户

《民法典》第六百五十七条要点：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人、受赠人表示接受赠与的合同。第六百五十八条要点：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，但经过公证的赠与合同除外。第六百六十三条要点：受赠人严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益等情形，赠与人可以撤销赠与。直系亲属间赠与通常免征增值税与个人所得税，但受赠方一般需按核定价值缴纳契税。赠与不是想撤就能撤——财产权利转移前原则上可以撤销，已过户的一般难以撤销，除非出现法定撤销情形。赠与后再出售时，取得原值按原房产原值或核定计算，差额个税的计税基础可能很低，税负反而更重，这是赠与最常见的隐形代价。

赠与、买卖、继承的再出售税负差异

继承取得后再出售，持有时间可以从被继承人购房时起算，满足满五唯一条件时税负最低。赠与取得后再出售，取得原值通常仍按原房产原值确认，差额个税可能较高。买卖取得后再出售，取得原值就是本次成交价，差额相对最小。三条路真正的差别不在这几万元税费，而在日后再出售时的税负。打算长期持有，继承与赠与的当下成本低；打算几年内再卖，买卖反而更划算。

四、买卖过户

税费按普通住宅与非普通住宅、面积、是否首套、持有年限分档。满五年且为家庭唯一住房的，卖方通常免征个人所得税与增值税。买方契税视面积与是否首套，常见 1% 到 3%。买卖是最干净、再出售税负最低的一条路，缺点是当下现金流支出最大。北京办理买卖过户要走网签、缴税、申请登记几步，网签在北京市住建部门系统完成，缴税与登记在房产所在区办理。若房屋有抵押，需先解押或取得抵押权人同意，否则登记环节会被卡住。

五、怎么选

你的情形推荐路径主要理由
老人已去世、继承人无争议继承免契税与个税，当下成本最低
父母想在有生之年把房子给子女赠与或买卖赠与当下省税，买卖再出售税负低
子女已有房、打算短期再出售买卖取得原值为成交价，差额个税小
想给非直系亲属买卖赠与非直系亲属通常无免税优惠，税负更重

六、北京落地

房产过户到房产所在区的不动产登记机构办理，继承类可先办继承权公证再申请登记，也可以持生效法律文书办理。不动产登记信息可以依规查询，用于核对权属、抵押与查封状态，签约或办理前先查册是必要动作。具体税率、减免条件与所需材料，以北京市税务与不动产登记部门当期公示为准，建议办理前先到窗口做一次税费测算。涉及继承争议的，由被继承人死亡时住所地或主要遗产所在地基层人民法院管辖。不会办理的可以拨打 12348 公共法律服务热线咨询，也可先看本站办事指引。

七、常见问题解答

继承和赠与哪个更省钱？
当下继承通常更省，免契税与个税，主要支出是公证费与登记费。赠与受赠方一般要缴契税，常见 3%。但若房子很快再卖，赠与的差额个税可能更高，要一起算。
赠与后还能反悔要回来吗？
财产权利转移前原则上可以撤销，已过户的一般难以撤销，除非出现法定撤销情形，比如受赠人严重侵害赠与人或近亲属合法权益。经过公证的赠与合同，转移前也不能随意撤销。
父母把房子卖给子女算真实交易吗？
只要合同、付款、网签与缴税流程真实完整，就按买卖处理。价格明显偏低又无正当理由的，税务部门可能按核定价值计税，别只图便宜写低价。
继承的房再卖要交多少税？
持有时间可从被继承人购房时起算，满足满五唯一通常免征个税与增值税，只涉及买方契税。不满足的，按差额或核定征收，具体以当期公示为准。
满五唯一怎么认定？
满五看房产证登记时间或契税完税时间，唯一看家庭在北京市范围内登记的住房套数。两个条件同时满足，卖方通常免征个税与增值税。
继承公证要多少钱？
按受益额分段计收，常见数千元，房产价值越高费用越高。不同公证机构口径可能略有差异，办理前先问清收费方式。
有抵押的房能不能继承过户？
可以继承，但抵押不因继承消灭。要过户通常需先解押或取得抵押权人同意，否则登记环节会受阻。继承人在遗产范围内承担相应债务。
多子女继承怎么过户？
全体继承人先协商份额，无争议可办继承权公证后登记；有争议的先诉讼拿到生效法律文书再登记。放弃继承的应出具书面意见。

八、内链与相关阅读

把死亡证明、亲属关系材料、房产证、身份证明和婚姻材料先整理好，再去窗口做一次税费测算，然后带着材料来咨询，判断会准得多。北京房产过户三条路对比这件事，算清再出售税负再决定，比只看眼前省几千元更重要。

作者：龚静律师，执业证号 14403200611984407，北京冠领（深圳）律师事务所，业务方向为房产、婚姻、继承、合同纠纷，自 2006 年起执业。微信 gongjinglawyer，电话 13261658272。

免责说明：本文为一般性法律知识科普，不构成针对具体个案的法律意见。文中税率、减免条件、办理时限与材料清单为实务参考口径，可能随政策调整而变化，请以北京市税务与不动产登记部门当期公示及承办公证机构答复为准。据以操作前，建议就自身情况单独咨询执业律师。

以上为一般性解答，个案请咨询执业律师。