先说结论：在北京买二手房，定金被中介扣着不退，交易黄了，你受的损失比定金还多，这种情况不是只能认栽。定金不足弥补损失的部分，可以另行主张赔偿；但定金和违约金，只能挑一个用。这两句话，是很多当事人算错账的地方。下面我按北京这边实际处理的顺序，一条一条说清楚。
一、定金到底是什么性质，最多能收多少
定金不是“诚意金”，也不是“意向金”，它在法律上是一种担保。《民法典》第五百八十六条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
这句话有三个要点，北京买房的朋友记住就行：
- 第一，定金合同是“实践性”的，钱实际交到对方手里才成立。合同上写了“定金十万”，但只转了两万，那定金就是两万。
- 第二，上限是主合同标的额的百分之二十。比如房子成交价500万，定金最多100万，超出的部分不按定金算。这里说的“标的额”，一般按房屋买卖合同的成交价来算，不是按中介费算。
- 第三，实际交多交少，视为双方变更了约定数额，以实际交付的为准。
《民法典》第五百八十七条接着规定：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
这就是大家常说的“定金罚则”：交钱的一方违约，定金不退；收钱的一方违约，双倍返还。注意关键词是“致使不能实现合同目的”，不是随便一点小违约就能套用。
二、定金罚则的三种情形怎么套
北京二手房交易里，定金纠纷基本落在三种情形里，处理结果差别很大。我列个表，你对照自己的情况看：
| 情形 | 定金去向 | 能否要求额外赔偿 | 举证重点 |
|---|---|---|---|
| 给付定金一方违约（比如买方反悔不买、贷款办不下来又不补足） | 无权要求返还，定金归收受方 | 一般不能，收受方还可就超出定金的损失另行主张 | 谁先提出不买、解除通知、贷款审批失败的书面材料 |
| 收受定金一方违约（比如卖方反悔不卖、一房二卖） | 应当双倍返还 | 可以，双倍返还仍不足弥补损失的，可另行主张 | 卖方拒绝过户、另售他人的证据、房价变动情况 |
| 双方均无过错（比如政策变化导致失去购房资格、不可归责于双方的原因） | 定金应当返还，不适用罚则 | 按各自过错分担实际损失 | 政策文件、资格审核结果、双方沟通记录 |
这里要提醒一句：贷款批不下来，不一定算买方违约。得看合同里怎么约定、你有没有尽到配合义务、是不是自身征信问题导致的。北京各区法院在这类案件里，都会看合同的具体条款和履约过程，不是一刀切。
三、定金和损失赔偿能不能一起要
这是本文的核心。《民法典》第五百八十八条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
这一条其实讲了两件事，我拆成三小节说。
（一）定金不足的部分，可以另外赔
比如你交了20万定金，卖方违约，双倍返还是40万。但同期房价涨了，你重新买房多花了60万，那40万显然不够。这时候，你可以在双倍返还之外，再就超出的20万损失主张赔偿。反过来，如果你是买方违约、定金被没收，对方损失超过定金数额的，对方也能另行主张。所以“定金退了就完事”这个想法，对双方都不成立。
（二）定金和违约金只能择一
合同里既写了定金，又写了违约金，一方违约时，你只能选一个用，不能两个都拿。选哪个，要看哪个算下来更有利，后面一节细说。选了之后，如果还不够弥补损失，仍然可以就差额部分主张赔偿，这一点很多人不知道。
（三）实际损失怎么举证
赔偿不是你想要多少就是多少。法律上的口径是：赔偿以订立合同时可以预见的损失为限。也就是说，你得证明这笔损失是真实发生的、和对方违约有因果关系、而且是签约时对方能想到的。北京这边常见的可主张损失包括：重新购房多支出的差价、已支付的中介费、贷款手续费、评估费、因交易拖延产生的租房费用等。装修设想、情感损失这类，一般不支持。
延伸看一下北京这边的收费口径，可以读这篇：北京律师费收费标准。更多基础法律知识，可以翻我们栏目的法律知识列表页。
四、定金和违约金怎么选更划算
两条路的计算口径不一样，我用列表写清楚：
- 走定金条款：收受定金一方违约的，按双倍返还计算，即返还本金加等额赔偿；给付定金一方违约的，定金不退。基数是实际交付的定金，且不超过标的额的百分之二十。
- 走违约金条款：按合同约定的比例或固定金额计算。约定过高的，对方可以请求调低；约定过低的，你可以请求调高，法院会结合实际损失判断。
- 二者只能选一个，不能叠加。选定后，如果算下来仍不足以弥补实际损失，可以就差额部分另行主张赔偿。
- 实操建议：先把两种算法各算一遍，哪个数额高选哪个；同时把可举证的实际损失列出来，看差额还能补多少。
五、中介扣着定金，该怎么定性
很多北京的交易是这样：定金交给了中介，或者打进了中介指定的账户，交易黄了，中介说“先放我这”“抵服务费”。这个做法在法律上站不住。
《民法典》第九百六十二条规定：中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
《民法典》第九百六十三条规定：中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。
看明白了吧：中介要报酬，前提是“促成合同成立”。交易没成，报酬请求权的基础就不牢。即便促成了，报酬也得按约定或合理劳务确定，不能自己把客户的定金直接扣下抵作报酬。定金是买卖双方之间的担保，中介只是居间人，不是定金合同的收受方，无权处分这笔钱。中介这么干，轻则是违约，重则可能构成挪用客户交易资金，是要被主管部门查的。
六、举证清单怎么列
《民法典》第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
这条是“钱要退回来”的基础。真到了投诉或起诉这一步，材料得提前备齐。按这五类准备：
- 居间合同与定金收据：看清楚收款主体是谁、盖的什么章、写的是“定金”还是“意向金”。
- 转账流水：银行或微信、支付宝的完整记录，能对上收款账户和金额。
- 聊天记录：微信、短信里关于定金性质、退款承诺、交易失败原因的内容，最好做完整导出，不要只截几张图。
- 房屋买卖合同与网签信息：合同编号、网签状态、解除时间，这些能证明交易到底走到哪一步。
- 中介机构登记与经办人信息：机构全称、门店地址、经纪人姓名和从业编号，投诉和立案都要用。
七、在北京怎么投诉、怎么立案
北京这边的路径比较清楚，按顺序走：
- 先查资质：在北京市住建委官网可以查中介机构和经纪人员的信息，确认对方是不是正规登记机构、经办人有没有从业登记。
- 定金走监管：北京存量房交易建议走存量房交易资金监管账户，定金尽量不进中介自有账户，这是从源头上防扣钱的办法。
- 投诉挪用：中介挪用客户交易资金的，可以向房屋所在区的住建部门投诉，也可以向北京市房地产中介行业协会反映。
- 起诉立案：协商不成，向房屋所在地或者被告住所地的区人民法院提起诉讼。北京各区法院都支持网上立案，标的不大的可以适用小额诉讼程序，审理周期相对短一些。
提醒一句，投诉和起诉不冲突，可以同时推进，但起诉前把证据固定好，别在沟通中被对方套话。
八、常见问答
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