在北京买二手房、买设备，很多人最后跟中介闹掰，都卡在同一个问题上：交出去的那笔钱，到底是定金、佣金，还是服务费？中介一句“这钱不退”，就把三笔性质完全不同的钱搅成一锅粥。先把结论摆在这儿：定金是担保，作用是锁住这笔交易；佣金是促成交易的报酬，事没办成通常就不该收；服务费是信息、代办这类具体服务的对价，干了多少活收多少钱。这三笔钱在法律上各走各的路，能不能退、该找谁退，答案完全不一样。下面按北京二手房交易的实际情况，一笔一笔拆开讲。

一、三笔钱的法律性质，先分清楚

《民法典》第五百八十六条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。”这一条把定金的身份定死了——它是担保，不是报酬，也不是服务费。

  • 定金：担保性质。交钱的一方违约，钱拿不回来；收钱的一方违约，要双倍返还。它约束的是买卖双方，不是中介的劳务。
  • 佣金：中介促成合同成立后取得的报酬。核心看“有没有促成”，不看中介跑了多少趟、打了多少电话。
  • 服务费：信息提供、贷款代办、过户代办、网签协助这类具体服务的对价。有约定、真提供了服务，才谈得上收费。

北京的中介合同里，这三笔钱经常写在一张纸上，收据只写一个总数。名字一混，退钱的路径就断了。所以第一步永远是把名目拆开看。

二、定金的成立与上限

《民法典》第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”第五百八十八条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。”

把这两条落到北京的二手房交易里，有四个点要记牢：

  • 定金合同自实际交付才成立。只在合同里写了“定金十万”，钱没转，定金关系还没起来。
  • 定金不得超过主合同标的额的百分之二十。北京一套五百万的房子，定金上限是一百万，超过部分不产生定金效力，多交的部分按预付款处理。
  • 给付方违约导致合同目的不能实现，无权请求返还；收受方违约，双倍返还。
  • 合同里同时约定了违约金和定金的，守约方只能二选一，不能两头都要。

现实中最容易出问题的是：钱交给了中介公司账户，而不是卖方。这时候要问清楚，中介是代收，还是自己收。代收要有卖方授权，否则这笔钱的性质就模糊了。

三、佣金什么时候才该付

《民法典》第九百六十三条规定：“中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。”一句话：佣金的对价是“促成合同成立”，不是“带看几次房”。

情形佣金该不该付付多少举证要点
促成合同成立该付按合同约定；约定不明按劳务合理确定，买卖双方平均负担中介出示居间合同、成交确认、网签记录
未促成合同成立原则上不付不付佣金；中介活动费用由中介自己负担买方留存未成交的沟通记录、退款主张
绕开中介直接成交可能仍要付按约定或合理确定中介需证明提供了交易机会或媒介服务，且买方是利用该服务成交

北京不少纠纷就出在第二行：房子没买成，中介却从定金里直接扣走一笔“佣金”。这种做法缺乏依据，佣金的对价没有实现。

四、中介的如实报告义务

《民法典》第九百六十二条规定：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”第九百六十五条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”

前一条是买方的护身符。北京二手房交易里，房屋查封、抵押未解、共有权人不同意卖、学区指标被占用，这些都属于与订立合同有关的重要事实。中介明知不说，或者编造情况促成签约，报酬请求权就没了，造成损失还要赔。

后一条是所谓“跳单”条款。它的适用有边界：前提是买方接受了中介的服务，并且利用了中介提供的交易机会或媒介服务。如果买方是通过另一家中介、或者自己找到的房源成交，原中介不能仅凭“带看过”就主张报酬。北京法院看的是房源信息从哪来、成交是不是利用了前一家的服务。

五、三笔钱混收的典型套路

把定金写成服务费

合同里写“买方支付服务费十万元”，实际这笔钱起的是锁房作用。识别方法：看这笔钱违约时怎么处理。约定“买方不买不退、卖方不卖双倍返还”的，实质就是定金，名目写成服务费也改变不了性质。应对：要求合同把名目和违约后果对应写清，别接受一个名目套两种后果的写法。

收据只写总额不写名目

一张收据写“收到十万元”，不写定金多少、佣金多少、服务费多少。真到退款时，中介会说这都是服务费。识别方法：收款主体是谁、钱进了谁的账户、合同里怎么拆分。应对：付款当时就要求分项开具，转账备注写明“定金”或“代办服务费”，聊天记录里让对方确认名目。

佣金之外另收信息费与贷款代办费

佣金已经按成交价比例收了，又冒出“信息费”“贷款代办费”“过户加急费”。识别方法：问这笔费用对应哪项具体服务、有没有事先书面约定。应对：没有约定、没有实际服务内容的，可以拒付；已经付了的，保留凭证主张返还。北京的中介收费应当明码标价、事先告知，临时加项本身就有问题。

这三类套路的共同点，是把担保、报酬、服务对价三种法律关系捆在一起，让买方无从主张。拆开看，问题就清楚了。更多这类基础法律知识，可以翻我们的法律知识栏目。

六、举证怎么分配

《民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”钱收得没有依据，就得还。

  • 付款人举证：转账凭证、银行流水、收据、微信聊天记录、通话录音，证明钱付了、付给谁、当时说是什么名目。
  • 收款人举证：合同约定、服务已实际提供的证据（代办记录、网签协助记录、贷款材料递交记录），证明收费有依据。
  • 名目不清的后果：收据和合同都说不清这笔钱到底是什么，收款方主张是服务费或佣金的，通常要承担举证不能的不利后果。

所以付款那一刻就要留痕：转账备注、收据分项、聊天确认，三样里至少留两样。

七、北京落地的收费规则与投诉渠道

北京二手房交易走存量房网签，交易资金要进监管账户。房款和定金应当进入资金监管，不宜直接打给中介公司或个人账户。这是防止钱被挪用、被扣留的第一道关口。

查中介底细，可以上北京市住建委官网，看中介机构的登记情况和经纪人员的从业登记信息。收费方面，中介应当明码标价，事先告知收费项目和标准，临时加收没有约定的费用，可以向区住建部门反映，也可以向北京市房地产中介行业协会投诉。

协商不成要起诉的，向房屋所在地或者中介住所地的区人民法院提起，北京各区法院都支持网上立案。诉讼时效是三年，从知道或者应当知道权利受损害之日起算，别拖着。

八、常见问答

定金和订金差在哪？
“定金”是法律术语，适用定金罚则，交钱方违约不退，收钱方违约双倍返还。“订金”一般按预付款处理，合同没履行通常要退。签合同、写收据时看清楚是哪个字，写错了维权难度差很多。
中介没促成交易能收佣金吗？
原则上不能。佣金的对价是促成合同成立，没促成就不该收佣金，中介自己的活动费用也由中介负担。合同另有明确约定的，按约定看，但约定不能违反这条基本逻辑。
收据只写总额怎么办？
先翻合同看有没有分项约定，再看转账备注和聊天记录能不能对应上名目。都说不清的，收款方主张是佣金或服务费要自己举证，举不出来通常要退。
服务费能全退吗？
看服务有没有实际提供。贷款代办、过户代办真办了，可能只退未提供部分；完全没提供服务、或者收费没有事先约定的，可以主张全额返还。名目不清的，不利后果由收款方承担。
跳单被扣定金合理吗？
要看是不是真的利用了这家中介提供的交易机会或媒介服务。只是带看过、最后通过别家中介或自己找到房源成交的，中介主张报酬缺乏依据，从定金里直接扣更说不过去。
投诉和起诉先走哪个？
金额不大、想快点解决的，先向区住建部门或行业协会投诉，同时保留全部凭证。投诉不影响起诉，注意三年诉讼时效，别因为等投诉结果把时间耗过去。

本内容为一般法律信息，不构成针对具体案件的法律意见，具体请咨询执业律师。

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