在北京买房，很多人第一次坐下来跟中介谈，桌上摆的收据名目能有一排：定金、订金、意向金、诚意金、押金。看着差不多，法律后果差得远。先把结论放在前头：这四个词，对应四种处理方式。只有白纸黑字写成“定金”，并且你确实把钱交出去了，才可能适用定金罚则——卖方反悔要双倍返还，你反悔要不回来。写成“订金”“意向金”“诚意金”，原则上按预付款处理，交易不成应当退还；写成“押金”，一般按担保和抵扣处理。在北京，因为收据上写错一个字，几万甚至几十万卡在中介或卖方手里的事，我见得不少。下面按买房的实际流程，一项一项说清楚。

一、四类款项的法律性质：四个词，四种后果

先说一句最要紧的：名目不是随便起的，法院看的是合同和收据上写的是什么、钱有没有实际交付、双方当时是怎么谈的。下面这张表，是四类款项最常见的处理方式，你先对照自己手里的条子看一眼。

款项名目法律性质是否适用定金罚则能否单方扣留退款依据
定金债权担保，合同自实际交付时成立符合条件时适用符合法定条件时可以《民法典》第五百八十六条、第五百八十七条
订金预付款性质，属于价款的一部分原则上不适用一般不能单方扣留交易未达成，按预付款返还
意向金、诚意金表达购房意愿的预付款原则上不适用一般不能单方扣留未成交应当退还，另有约定从约定
押金担保与抵扣性质不适用可就实际损失抵扣抵扣后剩余部分返还

这张表的关键在第二列和第三列。北京的中介门店里，很多收据只写“今收到某某交来购房意向金若干”，连性质都没写。这种情况下，你不能张口就说“这是定金，你得双倍还我”。得回到合同其他条款、聊天记录、转账备注里去找双方的真实意思。找不到明确约定为定金的，通常按预付款处理。

二、定金数额的百分之二十上限怎么算

《民法典》第五百八十六条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

这条要拆成三句话来用。第一，定金合同不是签字就成立，是钱实际到账才成立。你签了定金协议但没打款，对方没法拿定金罚则说你违约。第二，上限是主合同标的额的百分之二十，基数是房屋总价，不是首付，也不是贷款额。第三，超过部分不产生定金效力，不是无效，是“降格”成预付款。

举个北京的例子。总价600万的房子，百分之二十就是120万。约定交150万定金，超出的30万不产生定金效力，按预付款处理。将来卖方违约，你能主张双倍返还的基数原则上是120万，那30万按预付款退回，不是双倍。反过来你违约，对方能扣的定金也是120万这个范围，多出来的30万不能按定金扣。这个算法在北京的二手房纠纷里非常实用，很多人一着急交了大额定金，其实超出部分根本没有定金的威力。

三、定金罚则的两条方向：谁能要回，谁要双倍

《民法典》第五百八十七条规定：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

这条只讲两个方向，但实际认定要看清是谁的原因导致交易黄了。下面三种情形，认定要点不一样：

  • 给付方违约：你交了定金又不买了，或者拖着不网签、不付款导致合同目的落空，无权要回定金。认定要点是看违约行为是否“致使不能实现合同目的”，轻微迟延一般不直接触发。
  • 收受方违约：卖方收了定金又反悔、一房二卖、房子被查封无法过户，应当双倍返还定金。认定要点是卖方存在不履行或者履行不符合约定的行为，且导致交易无法完成。
  • 不可归责于双方的原因：比如贷款政策突变导致批贷失败、房屋突然被限购、双方对合同主要条款谈不拢，这类情形下未能成交，定金应当返还，不适用罚则。认定要点是看双方有没有过错，以及合同里对这类情形有没有特别约定。

在北京，第三类情形争议最多。很多人以为是“卖方不卖了”，其实是自己贷款没批下来，或者购房资格审核没过。这种情况主张双倍返还，基本站不住。所以交定金之前，先把自己的购房资格和贷款预审做扎实。

四、定金与违约金只能选一个

《民法典》第五百八十八条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

这条的意思是，你不能两头都拿。合同里既写了违约金又写了定金，对方违约时，你只能选一个对自己更有利的来主张。选定金，就是双倍返还；选违约金，就按约定比例算。哪个高选哪个，但要算清楚，不是简单比数字，还要看举证难度。定金罚则的举证相对简单，证明钱交了、对方违约就行；违约金往往要证明实际损失。

还有一层：如果定金双倍返还之后，仍然弥补不了你的实际损失，比如房价涨得厉害，你再买房多花了一大笔，可以就超过定金数额的损失部分另行主张赔偿。但这一步需要证据支撑，不能空口说。

五、写错名字怎么补救

只写收据没写性质

收据上只写“收到购房款若干”，没写定金还是订金。这时候别慌，先看合同其他条款有没有关于定金的表述，再看转账备注、微信聊天里双方怎么说的。如果合同里明确写了“定金”并约定了罚则，收据写得含糊，一般按定金认定。如果全篇找不到“定金”两个字，主张双倍返还会很吃力，通常按预付款要求返还。

写成订金或诚意金

写成“订金”“诚意金”，原则上按预付款处理。交易不成，你可以要求返还，对方不能拿定金罚则扣你的钱。但要注意，如果合同里同时约定了“买方反悔订金不退”这类条款，法院会看这条是否公平、是否属于格式条款，不会一概支持。补救的方向是：主张返还本金，必要时主张资金占用期间的利息。

写成押金或保证金

押金、保证金一般按担保和抵扣处理。对方能证明因你违约产生了实际损失，可以从押金里扣，扣完剩余部分退还。补救的关键是让对方把损失说清楚、拿出凭证，不能一句“押金不退”就了事。北京的中介居间服务里，押金名目常见于钥匙押金、物业交割保证金，这类款项的退还条件要在合同里写明白。

六、买方举证清单：打官司前先把材料备齐

口头说没用，到了法院看证据。下面四组材料，是北京二手房定金纠纷里最常用的，建议从交钱那天起就有意识地固定。

材料证明什么怎么固定常见缺陷
买卖合同与网签记录交易关系、房屋总价、定金条款留存签字盖章原件，网签后打印登记信息只有草稿没签字，或网签价与真实成交价不一致
收款收据与银行流水款项名目、金额、实际交付时间收据要写清名目和用途，转账备注写“定金”现金交付无凭证，收据只写“房款”
中介带看与沟通记录磋商过程、双方真实意思微信、短信、通话录音完整保存，不删不改只截片段，关键对话缺失
卖方违约的书面或聊天证据违约事实与时间点要求对方书面确认，或保留其明确表示不卖的消息只有口头转述，没有原始载体

这四组材料里，最容易出问题的是第二组。北京很多纠纷，钱是转给中介个人账户或者卖方亲戚账户的，收据上又没写名目，到了法庭上对方一句“这是别的款”，你就得费很大劲去解释。所以转账时备注写清楚，收据当场核对名目，比事后补救强得多。

七、北京落地的查询、投诉与起诉

先说查。北京市住建委官网可以查中介机构的登记信息和相关公示，北京房地产中介行业协会也有投诉记录的渠道。交钱之前花十分钟查一下，比事后跑断腿强。遇到中介违规收钱、挪用资金，可以向住建部门投诉，也可以向行业协会反映。

再说交易流程。北京的二手房交易走网签，交易资金一般进监管账户，不要把钱打进中介或个人的私人账户。这是防止钱被挪用的第一道防线。定金如果数额较大，也建议在合同里写清楚收款主体和账户性质。

最后说起诉。定金纠纷属于合同纠纷，一般向房屋所在地或者中介住所地的基层法院提起。北京各区法院支持网上立案和在线交费，材料齐全的话不用反复跑。担心对方转移财产的，可以在起诉时或者诉中申请财产保全，但通常需要提供担保。诉讼时效是三年，从你知道或者应当知道权利受侵害之日起算，别拖着。更多这类基础梳理，可以看本站的法律知识栏目。

八、常见问答

订金能退吗？
原则上能退。订金按预付款处理，交易没成，对方应当返还。但如果合同里另有约定，比如明确写了买方反悔不退，法院会结合条款公平性和实际损失来判断，不会一概支持“不退”。
超过两成的部分怎么算？
超过主合同标的额百分之二十的部分，不产生定金效力，按预付款处理。比如600万的房子交了150万，120万是定金，30万是预付款。卖方违约时，双倍返还的基数原则上是120万，30万原额退回。
钱在中介手里该告谁？
看钱的性质和收款主体。收据写的是中介收的，中介可以作为被告；写的是卖方收的、只是通过中介转交，一般告卖方。实际操作中，可以把卖方和中介一并列为被告，由法院查明责任，但要有相应证据支撑。
没签书面合同能要回吗？
有机会。没有书面合同，就看转账记录、收据、聊天记录能不能证明款项性质和交易关系。如果证明不了是定金，通常按预付款主张返还；如果能证明是定金且对方违约，也可以主张双倍返还，但举证难度更大。

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