先给结论：在北京买二手房，定金十万转给房主本人，只要钱实际到账，定金合同就成立了，房主去世不影响这笔钱的返还义务；收定金的一方不履行合同，继承人要在继承遗产的范围内承担被继承人的债务，符合条件时可以主张双倍返还。人走了、房子还在争，你要盯住的不是“跟谁讲情面”，而是“向谁主张、按什么标准主张、在北京走哪条路”。下面按你实际会遇到的顺序，一条一条说清楚。

一、定金合同什么时候成立：钱到账那一刻

《民法典》第五百八十六条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。”

二、定金罚则怎么用：收钱一方不履行，双倍返还

《民法典》第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”

放到你的情形里：你是给付定金的一方，房主是收受定金的一方。房主去世导致房屋无法按约过户，属于收受定金一方不履行债务、致使不能实现合同目的，按这条应当双倍返还定金。注意“致使不能实现合同目的”这个门槛，不是晚交房几天就能套用，是合同目的落空。房主去世、继承人在争房、过户客观上办不了，通常就落在这个门槛里。

三、继承开始后的处理顺序：先看有没有遗嘱和遗赠扶养协议

《民法典》第一千一百二十三条规定：“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。”

房主去世，第一件事不是急着起诉，是先摸清有没有遗嘱、有没有遗赠扶养协议。有遗赠扶养协议的按协议办，有遗嘱的按遗嘱继承或遗赠办，都没有才走法定继承。三个子女在争房子，说明大概率没有清晰的遗嘱安排，或者有遗嘱但有人不认。你作为买方，不需要参与他们之间的继承之争，但要知道房子最终归谁、谁有资格处理这份合同债务。

四、谁是被告：第一顺序继承人是主线

《民法典》第一千一百二十七条规定：“遗产按照下列顺序继承：（一）第一顺序：配偶、子女、父母；（二）第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本编所称子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本编所称父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本编所称兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同父异母的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。”

说人话：有配偶、子女、父母在，就由他们继承，兄弟姐妹、祖父母、外祖父母排在后面。你遇到的三个子女，属于第一顺序继承人。起诉时把接受继承的第一顺序继承人列为被告，是常规做法。房主如有配偶、父母健在，也要一并查清，别漏人。漏列继承人，将来判决执行时容易卡住。

五、份额与债务：三种情形下你能追到多少

同一顺序份额一般均等

《民法典》第一千一百三十条规定：“同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对生活有特殊困难又缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。继承人协商同意的，也可以不均等。”

继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人债务

这是继承法领域的基本规则：继承人清偿被继承人的债务，以所得遗产实际价值为限。房子值多少、存款多少，决定他们最多赔多少。超过遗产实际价值的部分，继承人自愿偿还的除外，你不能强求。所以你要做的，是把遗产范围查清楚，尤其是这套房和房主名下账户。北京查房产登记信息，凭受理通知或法院调查令到各区不动产登记事务中心办理。

放弃继承应在遗产处理前书面作出

放弃继承有严格的形式和时间要求，要在遗产处理前以书面形式作出。放弃之后，对 deceased 的债务原则上不负清偿责任。对你来说，这意味着如果三个子女全部书面放弃，你不能追着他们个人要钱，而要转向遗产本身，向遗产管理人主张。这时候谁在管这笔遗产、房子由谁保管，就成了关键。

六、四种情形对比：找谁、拿什么证据

情形追偿对象举证要点金额口径
卖方本人在世卖方本人定金转账凭证、买卖合同、违约事实定金罚则直接适用，可主张双倍返还
卖方去世且继承人接受继承全部接受继承的第一顺序继承人死亡证明、亲属关系证明、遗产范围材料在各自继承遗产实际价值范围内主张
全部继承人放弃继承遗产管理人放弃继承的书面材料、遗产管理人选任材料以遗产实际价值为限主张返还与赔偿
房屋已过户给第三人收受定金的相对方及有过错的相关人房屋登记信息、过户时间、交易背景另主张返还定金并赔偿损失

七、起诉前要固定的五项证据

  • 定金转账凭证与收款户名：银行流水或手机银行回单，要能显示收款人姓名、账号、金额、时间。去开户行打印盖章版，别只截屏。
  • 买卖合同与居间合同：原件自己留好，复印件备用。重点看定金条款、违约条款、过户时间约定。居间合同能证明交易背景和中介知情程度。
  • 死亡证明与亲属关系证明：死亡证明向户籍地派出所或医院调取；亲属关系证明可向户籍地派出所、原单位人事档案或公证处申请。北京各区公证处对这类材料要求略有差异，先打电话问清。
  • 房屋登记信息：到房屋所在区不动产登记事务中心查询，凭身份证明和利害关系材料办理；起诉后可申请法院调查令。
  • 催告退款的书面记录与送达凭证：微信、短信、邮件、EMS 都要留。EMS 面单上写清“催告返还定金及双倍返还”，保留投递查询记录，这是证明你主张过、对方拖延的关键。

这五项里，转账凭证和房屋登记信息是硬证据，死亡证明和亲属关系证明决定你能不能列对人，催告记录影响利息和后续程序。想进一步了解收据、转账、聊天记录怎么互相印证，可以看本站这篇北京定金收据的证据效力：收据、转账与聊天记录，更多同类内容在法律知识栏目。

八、北京落地：管辖、保全与过户

管辖上，二手房买卖争议由房屋所在区人民法院管辖。你房子在朝阳就去朝阳，在海淀就去海淀，不看被告住哪。十万元的标的，通常可走简易程序，审理节奏比普通程序快。《民事诉讼法》第一百五十二条规定：“人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，经本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。”这是普通程序的审限口径，简易程序另有规定，立案时问清适用哪种程序。

过户路径要分清：继承过户在各区不动产登记事务中心办理，需要继承权公证书或者法院生效文书；继承权公证在各区公证处办理，材料含死亡证明、亲属关系证明、房产证。也就是说，三个子女争房，要么公证处出公证书，要么法院出判决或调解书，登记中心才办。你作为买方，不要指望绕过继承程序直接过户，先把定金债权固定住更现实。

九、常见问答

房主去世了，我交的定金还能要回来吗？
能主张。定金合同自实际交付时成立，房主去世不影响返还义务。继承人接受继承的，在继承遗产实际价值范围内承担清偿责任；全部放弃继承的，向遗产管理人主张。
能不能要求双倍返还？
收受定金一方不履行债务或者履行不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。房主去世导致无法过户，通常落入这一情形，但要在诉请里把本金和罚则分开写。
继承人都放弃继承了怎么办？
放弃继承要在遗产处理前书面作出。全部放弃的，你不能追着他们个人要，转向遗产本身，向遗产管理人主张，以遗产实际价值为限。
起诉要列几个被告？
把接受继承的第一顺序继承人列全，三个子女原则上都列。房主如有配偶、父母健在也要查清。漏列继承人的，执行阶段容易卡住。
多久内起诉？
普通诉讼时效期间为三年，从你知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。房主去世、继承人明确拒绝退款的时间点要留证，别拖到证据散失。
房子已经被过户给别人了怎么办？
先查房屋登记信息确认过户时间和受让人，再主张返还定金并赔偿损失。如涉及恶意串通损害你的权益，可一并提出相应请求，具体看证据。

延伸阅读

本内容为一般法律信息，不构成针对具体案件的法律意见，个案请咨询执业律师。