先说结论：在北京买二手房，合同里既写了定金又写了违约金，卖方违约时，你一般只能二选一——要么走定金罚则，要么主张违约金，不能两样都拿。但定金罚则拿到的钱如果不够弥补你的实际损失，差额部分还可以另行主张赔偿。所以选哪个，不是看哪个数字大，而是按你能举证证明的损失来算。下面结合《民法典》的条文和北京本地的实操，把这件事讲透。

一、定金合同什么时候成立

很多当事人以为合同上写了“定金十万”，这十万定金就生效了。不是这样。《民法典》第五百八十六条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。”

1. 钱到账才算数

2. 超过百分之二十的部分不算定金

3. 实付和约定不一致，按实付算

合同约定定金十万，实际只转了八万，视为双方把定金数额变更成了八万。将来主张双倍返还，基数是八万，不是十万。转账时备注“定金”，保留好凭证，这一步在北京的案子里经常成为争议焦点。

二、定金罚则怎么算

《民法典》第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”

这里有个容易忽略的点：定金罚则的适用前提是“致使不能实现合同目的”。卖方只是迟延几天配合面签，或者暂时不配合办手续但合同还能继续履行，法院未必支持双倍返还。北京法院审这类案子，会看违约是否已经导致交易彻底做不成。所以催告、限期履行、书面解约这些动作，要在起诉前做扎实。

三、违约金怎么约定与调整

《民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”

你合同里写的“总价百分之二十违约金”，就是按计算方法约定的违约金。约定本身有效，但不等于一定能全额拿到。卖方在庭上几乎都会提“违约金过高，请求适当减少”。北京法院判断是否“过分高于”，通常以实际损失为基准来比较，同时考虑合同履行程度、过错大小、预期利益等因素。约定百分之二十，实际损失只有百分之五，被调减的可能性不小；反过来，房价涨得快、差价损失接近甚至超过百分之二十，全额支持的空间就大。

四、择一适用的规则

《民法典》第五百八十八条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。”

举个北京的例子。总价五百万，定金十万，卖方违约，你选定金罚则拿到二十万。如果同期同小区同类房源涨了四十万，你重新买房多花四十万，这四十万是违约造成的损失。二十万定金罚则不够覆盖，你可以再主张差额二十万的赔偿。注意，这里补的是“损失减定金”的差额，不是定金加违约金再加损失。算法别搞混。

五、损失赔偿的范围

《民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”

六、三种算法对比

路径适用情形举证要求上限与风险
只主张定金合同有效、定金已实际交付、卖方违约致合同目的不能实现最简：合同、定金转账凭证、收据、卖方违约的书面记录双倍返还十万定金共二十万；定金超过标的额百分之二十的部分不产生定金效力
只主张违约金合同明确约定违约金数额或计算方法，违约事实清楚须证明约定有效、违约发生，还要应对卖方“过高”的抗辩按总价百分之二十算名义金额较高，但可能被适当减少，最终以实际损失为参照
定金加差额赔偿定金罚则不足以覆盖实际损失，且差额有证据支撑最重：除定金证据外，还要举证房价差价、税费、贷款等实际损失先拿双倍定金，再就超出部分举证索赔；总额以可举证损失为限，受可预见规则约束

七、起诉前要固定的五项证据

  • 合同与补充协议：房屋买卖合同、居间合同、补充协议、网签版本，全部原件或清晰扫描件。注意核对定金条款和违约金条款的表述是否一致，补充协议有没有变更主合同。签约时的微信沟通记录一并保存。
  • 定金转账凭证与收据：银行流水要能显示付款人、收款人、金额、时间，备注写“定金”最好。卖方手写收据、中介出具的收款确认，都要原件。现金支付的，想办法补书面确认。
  • 同小区成交价截图：用来证明房价差价损失。取同小区、同户型、相近楼层的成交记录，截图要带网址、日期，最好去不动产登记或住建部门渠道核对网签价格。时间点选签约时和卖方违约后两个节点，对比才有意义。
  • 贷款与评估支出票据：评估费、贷款服务费、担保费、已经支付的中介费发票，都是实际损失。贷款被拒或提前还款产生的费用，留好银行出具的凭证。
  • 催告与解约的书面记录：微信催告要连续、明确，写明限期履行和逾期后果；快递催告用EMS，面单写清文件名称，保留签收记录。解约通知送达后，合同关系才清晰，后续索赔才有起点。

八、北京落地：管辖、保全与计算口径

在北京打这类官司，几个实操点要清楚。

管辖

二手房买卖争议属于不动产纠纷，由房屋所在区的人民法院管辖。房子在海淀就去海淀法院，在朝阳就去朝阳法院，不能随便选。十万元标的的案子，事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的，可以适用简易程序审理。《民事诉讼法》第一百五十二条规定：“人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，经本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。第四节　诉讼中止和终结”。普通程序审限六个月，简易程序更短，但实际进度受排期、鉴定、调证影响，别拿审限当承诺。

保全

计算口径

房价差额损失，可参考北京市住建部门公布的成交数据，以及同小区网签价。注意数据口径：网签价可能低于真实成交价，挂牌价又偏高，法院一般综合多个来源认定，不会只认一张截图。定金数额是否超标的额百分之二十、违约金是否过分高于损失，也都按这个口径核算。

律师费

北京多数律所按标的额比例计收，常见区间在百分之三到百分之十之间，个案差异大，取决于案件复杂度、是否保全、是否一审二审。律师费一般由委托人自己承担，除非合同有明确约定或法律另有规定，否则很难让对方出。

九、常见问答

定金和违约金能都要吗？
不能同时主张。既约定定金又约定违约金的，一方违约时只能选择适用定金条款或者违约金条款。但选定金后，定金不足以弥补损失的，可以就超过定金数额的损失另行请求赔偿，这不算“两样都要”，补的是差额。
定金超过百分之二十怎么办？
超过主合同标的额百分之二十的部分，不产生定金效力。这部分钱卖方要退，但不适用双倍返还。比如总价五百万，定金上限一百万，你给了一百二十万，多出的二十万按预付款处理。
违约金太高能改吗？
能。约定的违约金过分高于造成的损失的，法院可以根据当事人请求适当减少；低于损失的，也可以请求增加。北京法院一般以实际损失为参照，结合履行程度、过错大小综合判断，所以违约金不是写多少就赔多少。
房价涨了的差价能要吗？
可以主张，属于合同履行后可以获得的利益。但要用同小区、同户型、相近时间段的成交价来举证，且不能超过卖方订立合同时预见到或应当预见到的损失范围。差价证据越扎实，支持幅度越大。
律师费能不能让对方出？
原则上各自承担。只有合同明确约定违约方承担律师费，或者法律有特别规定时，法院才可能支持。签合同时如果在意这一项，可以在补充协议里写清楚。
多久内起诉？
诉讼时效一般三年，从知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。但二手房交易拖久了证据容易灭失、房子可能被另卖，建议在催告解约后就尽快启动，不要等到时效临近。

延伸阅读

本内容为一般法律信息，不构成针对具体案件的法律意见，个案请咨询执业律师。