先说结论：在北京买二手房，定金交到谁手里，谁就得负责返还。钱进了中介公司的对公账户，公司跑不掉；业务员穿着工牌、拿着公司合同、开着公司收据把钱收走，哪怕钱最后进了他个人微信，公司通常也要担责。中介说“钱被业务员挪用了，公司账上没有”，这句话不能成为拒绝还钱的理由。你要做的是两件事：一是尽快把款项流向固定下来，二是认真考虑起诉时同步申请财产保全。拖得越久，钱越难追。
一、定金到底是什么性质，最多能交多少
很多当事人问我，定金和订金是不是一回事。不是。法律上的定金有担保作用，是拿钱给合同上保险。
《民法典》第五百八十六条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
这段话有三个要点。第一，定金合同不是签了字就成立，是钱实际交出去才成立。所以你把钱转给中介的那一刻，定金的交付事实就已经发生了，后面谁挪走是另一层法律关系。第二，定金最多是主合同标的额的百分之二十。北京一套五百万的房子，定金上限是一百万，超过部分不算定金。第三，实际交的钱和约定的不一样，按实际交的算。
《民法典》第五百八十七条规定：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
说白了，谁收的定金谁承担返还义务。收钱的一方违约导致交易做不成，要双倍返还。所以第一步不是听中介解释，而是搞清楚：法律上，这笔钱是谁收的。
二、钱交出去以后，法律上归谁
这一步最容易被忽略。同样是交定金，钱进哪个账户，责任主体完全不一样。下面这张表建议你对照自己的情况看。
| 收款情形 | 责任主体 | 举证要点 | 追偿路径 |
|---|---|---|---|
| 转给中介公司对公账户 | 中介公司 | 转账记录、收款账户名称、公司出具的收据或居间合同 | 直接起诉中介公司返还，公司不能以“员工挪用”对抗 |
| 转给门店或店长个人账户 | 通常仍是中介公司，视外观判断 | 收款人与门店的关系、收款时是否出具公司凭证、聊天记录中的公司名义 | 先向公司主张，公司拒付再考虑将收款人列为共同被告 |
| 转给业务员个人微信 | 看是否以公司名义收款，可能为公司行为，也可能为个人行为 | 业务员身份、收款时的说辞、是否出具公司收据、是否在公司场所办理 | 公司担责则起诉公司；公司不知情且无公司外观，则起诉业务员个人 |
这张表的核心意思是：不要只盯着钱进了谁的卡，要看收款时的“外观”。北京的中介门店里，业务员拿公司合同、盖公司章、开公司收据，你作为普通买房人没有能力去查公司账目，法律也不会要求你查。这一点后面还会展开。
三、业务员挪用，是个人行为还是公司行为
这是整件事的胜负手。中介公司最爱说的一句话就是“这是他个人行为，公司不知情”。但法律判断不看公司事后怎么说，看收款时的客观表现。
以公司名义收款，并出具公司收据
业务员如果拿的是公司制式收据、盖了公司章或者门店章，哪怕钱进了他个人账户，这通常构成职务行为或者表见代理。你作为买方有理由相信钱是公司收的。公司要先向你承担返还责任，公司赔完之后再去找业务员追偿，那是他们自己的事。
在公司场所、用公司合同办理
如果交钱是在门店里完成的，用的是公司提供的居间合同，经办人挂着工牌，这些细节加在一起，足以让普通人相信这是公司在收款。北京各区的法院在处理这类纠纷时，通常会综合考察场所、合同、凭证、经办人身份这些外部特征，而不是只看资金流水进了谁的账户。
个人私刻印章或私自收款，公司确实不知情
这种情形下，公司可能不担责，你要向业务员个人主张。但注意，主张公司不担责的举证责任在中介公司一方。公司得拿出证据证明它不知情、没授权、也没从中受益，而不是嘴上说一句“他挪用了”就完事。实践中，很多中介公司拿不出这样的证据。
四、中介公司躲不掉的两项法定义务
《民法典》第九百六十二条规定：中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
《民法典》第九百六十三条规定：中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。
这两条放在一起看就明白了。中介的报酬请求权，前提是促成合同成立。交易没做成，报酬请求就没有基础。同时，中介对定金这类交易资金负有如实报告和妥善处理的义务，不能收钱的时候以公司名义，出事的时候推给个人。
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五、这笔钱可以找谁要
不要只认一个对象，四条路径可以同时评估。
- 向收款的中介公司主张返还。钱进了对公账户，或者业务员以公司名义收款，公司是第一责任人。
- 向实际收款的业务员主张返还。公司确实不知情、没有公司外观的，直接找收款人。
- 向收受定金的卖方主张。要看这笔钱在法律上是否已经实际交付给卖方。如果中介只是代收且没转给卖方，卖方一般不负返还义务；如果卖方已经收到或者授权中介代收，情况不同。
- 向监管账户或资金存管方核实。北京二手房交易有资金存管安排，先查清楚钱有没有进存管账户，别被一句“挪用了”带偏。
六、举证清单：把款项流向钉死
《民法典》第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
交易没做成，收钱的一方继续占着这笔钱没有依据。但打官司靠证据，下面五类材料越早收集越好。
- 收据与居间合同。看清楚抬头是谁、章是谁的、经办人签的什么名。这是判断公司行为的关键书证。
- 银行或支付流水。转账时间、金额、收款账户全称，微信和支付宝要导出带电子凭证的版本，不要只截图。
- 聊天记录。业务员怎么介绍自己、怎么说收款、事后怎么解释“挪用”，都要完整保存，不要删改。
- 门店与经办人信息。门店地址、工牌照片、经办人姓名和联系方式，能证明收款场景。
- 公司工商登记信息。通过公开渠道查询中介公司的登记情况，确认起诉时的被告名称准确。
款项性质要靠书证固定，口头承诺在法庭上分量很轻。北京不少当事人吃亏就吃在只有一张手写白条，连收款人身份都对不上。
七、在北京怎么投诉、怎么立案
投诉和起诉可以并行，不冲突。
先查资质。可以在北京市住建委官网查询中介机构的登记信息和经纪人员从业信息，确认这家门店和经办人是不是正规在册。挪用客户交易资金这类问题，可以向门店所在区的住建部门投诉，也可以向北京市房地产中介行业协会反映。
再谈起诉。一般向被告住所地或者合同履行地的区人民法院提起，北京各区法院都支持网上立案，材料齐全的话不用反复跑窗口。争议标的不大的，可以适用小额诉讼程序，审理周期相对短。起诉的同时，建议同步申请财产保全，把对方账户或者相应财产先控制住，否则判决下来也可能面临无钱可执行。
保全通常需要提供担保，具体金额和形式各法院掌握不同，可以提前问清楚。至于多久内必须起诉，要看你的权利受到侵害的时间起算诉讼时效，别拖着拖着把时间耗过去。
八、常见问答
本内容为一般法律信息，不构成针对具体案件的法律意见，具体请咨询执业律师。
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